Stratejik Mühendislik Yaklaşımı ve Sektörel Giriş
📌 Mühendislik & Saha Notu: Yukarıdaki akış şemasını ve infografiği saha çalışmalarınızda veya arşivinizde kullanmak üzere Pinterest panonuza kaydedebilir veya yüksek çözünürlükte görüntüleyebilirsiniz.
Güngören Harita Bürosu ilçesine bağlı Tozkoparan, Mehmet Nesih Özmen, Sanayi, Mareşal Çakmak, Güneştepe, Haznedar ve Akıncılar mahalleleri; Türkiye’nin yüzölçümü bakımından en küçük ancak nüfus yoğunluğu bakımından en sıkışık ilçesinde yer alan stratejik dönüşüm havzasıdır. Özellikle 1960’lı yıllarda işçi konutları olarak inşa edilen Tozkoparan yerleşkesi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Güngören Belediyesi iş birliğinde ada ve blok bazlı olarak yenilenmektedir. Yüzlerce küçük hisseli blok parselinin 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddelerine göre birleştirilmesi (tevhit), genişletilen yollar ve yeşil alanlar için yola terk yapılması projenin ilk jeodezik adımıdır.
Dönüşüm kapsamında inşa edilen modern bloklar tamamlandığında, eski yıpranmış "Arsa / Bahçeli Ev" vasfındaki tapuların tapu kütüğünde "Betonarme Konut ve Ticaret Alanı"na dönüştürülmesi için Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Büroları (LİHKAB) tarafından onaylanan "Cins Değişikliği Tescil Beyannamesi ve Bağımsız Bölüm Planı" zorunludur. Güngören Tapu Müdürlüğü’nde yürütülen bu işlemler, mülk sahiplerinin bağımsız bölümlerini kat mülkiyeti güvencesine kavuşturur.
Teknik Parametreler, Mevzuat ve Uygulama Karşılaştırma Matrisi
Aşağıdaki mühendislik matrisi, sahada yürütülen jeodezik, fotogrametrik ve kadastral süreçlerin yasal dayanaklarını, standart tolerans limitlerini ve kurumsal onay mercilerini detaylandırmaktadır:
Adım Adım 6 Aşamalı Saha ve Ofis Uygulama Metodolojisi
Başarılı bir ruhsatlandırma, tescil ve hukuki güvence için lisanslı harita mühendisliği ekiplerimiz tarafından uygulanan 6 temel mühendislik safhası şunlardır:
- Eski Blok Parsellerinin ve İmar Planının Tetkiki: Güngören Belediyesi ve Tapu arşivlerinden eski blokların hisse dağılımları, imar çapı ve yola terk oranları incelenir.
- Saha Jeodezik Sınır ve Röleve Ölçümleri: TUSAGA-Aktif ağına bağlı GNSS ve total station ile mevcut binalar, sokak bordürleri ve ada köşe kazıkları ITRF96 sisteminde ölçülür.
- 3194 Md. 15/16 Blok Tevhit ve Terk Dosyası Tanzimi: Yeni dönüşüm adası için parseller birleştirilir, yola terk dengelemeleri yapılarak belediye encümenine sunulur.
- Güngören Belediye Encümeni ve Kadastro Tescili: Encümen kararı alınan tevhit dosyası Kadastro Müdürlüğü kontrol mühendislerince tescil beyannamesine bağlanır.
- Yeni Konut Bloklarında Kolon Aks ve Subasman Kontrolü: İnşaat süresince temel kazısı, kolon aksları ve subasman kotları lazer total station ile denetlenir.
- LİHKAB Cins Değişikliği ve Kat Mülkiyeti Tapu Teslimi: İskân alındıktan sonra LİHKAB cins değişikliği beyannamesiyle tapuda kat mülkiyeti tescili tamamlanır.
Sahadan Gerçek Proje ve Vaka Analizi
Vaka Analizi: Tozkoparan Kentsel Dönüşüm Alanında 8 Bloklu Parselde Tevhit ve Cins Değişikliği
Tozkoparan Mahallesi dönüşüm sahasında 11.200 m² büyüklüğündeki alanda yer alan 8 adet eski blok parseli, modern bir konut sitesi için birleştirilmiştir. Parseller arasında 450 m² yola terk ve geçmişten gelen 120 m² yol artığı bulunmaktaydı.
Harita mühendisliği büromuzca hazırlanan 3194 sayılı Kanun 15/16. madde tevhit dosyası Güngören Belediye Encümeni’nden onaylatılarak tek parça mega imar parseli oluşturulmuştur. İnşaat bitiminde 320 daire ve 22 ticari dükkanın LİHKAB Cins Değişikliği ve Bağımsız Bölüm Planları çıkarılmış; Güngören Tapu Müdürlüğü’nde tüm kat mülkiyeti tapuları hak sahiplerine eksiksiz teslim edilmiştir.
Hukuki Boyut, Yargıtay & Danıştay Kararları ve Mevzuat Analizi
Ada ve blok bazlı dönüşümler, 3194 sayılı İmar Kanunu, 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabidir. Cins değişikliği işlemi yapılmadan kat irtifakından kat mülkiyetine resmen geçilemez.
Danıştay 6. Dairesi’nin 2021/4820 E. sayılı kararında; "Kentsel dönüşüm alanlarında yapılan blok tevhidi ve imar uygulamalarında mülk sahiplerinin pay haklarının korunması ve LİHKAB onaylı cins değişikliği yapılmadan bağımsız bölümlerin iskânlı tescil edilemeyeceği" hüküm altına alınmıştır.
Bölgesel Dinamikler, Zemin Şartları ve Yerel Yönetim Uygulamaları
Güngören ilçesi; Tozkoparan, Mehmet Nesih Özmen (Tekstil Merkezi), Sanayi, Güneştepe, Haznedar ve Akıncılar mahallelerini kapsar. E-5 Karayolu ve tramvay hattı komşuluğundaki ilçe, yoğun yeraltı altyapısına sahiptir. Güngören Belediyesi İmar Müdürlüğü ve Güngören Tapu Müdürlüğü, kentsel dönüşüm tevhit ve cins değişikliği işlemlerini hızlı sonuçlandırmaktadır.
Yatırımcılar, Müteahhitler ve Mülk Sahipleri İçin 5 Kritik Tavsiye
- Tevhit Öncesi İmar Durum Çapını Güncel Olarak Alın: Belediyeden güncel imar çapını temin ederek çekme mesafelerini ve KAKS emsal oranlarını teyit edin.
- Yola Terk Oranlarını Emsal Hesabına Dahil Edin: Tevhit dosyasında kamuya terk edilen alanların inşaat hakkına etkisini harita mühendisiyle hesaplayın.
- Cins Değişikliği İçin İskân Belgesini Eksiksiz Alın: Belediye yapı kullanım izin belgesi olmadan LİHKAB cins değişikliği beyannamesi düzenlenemez.
- Kolon Aks Aplikasyonunu Lazer Total Station ile Yaptırın: Sıkışık kentsel dokuda komşu binalara taşma olmaması için milimetrik aks kontrolü yaptırın.
- LİHKAB ile Bağımsız Bölüm Planını Erken Hazırlatın: Kat mülkiyeti tapularının gecikmemesi için kaba inşaat bitiminde LİHKAB ölçümlerini başlatın.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Güngören Tozkoparan’da blok tevhidi nasıl yapılır?
Harita mühendisi tarafından hazırlanan 3194 Md. 15/16 dosyası belediye encümeni ve kadastro onayı sonrası tapuda yeni parsel olarak tescil edilir.
LİHKAB cins değişikliği nedir?
Bir taşınmazın cinsinin (örneğin arsa vasfından binalı gayrimenkule) tapu kütüğünde resmi olarak değiştirilmesi işlemidir.
Tozkoparan dönüşümünde tapu harcı muafiyeti var mıdır?
Evet, 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan tüm tevhit, cins değişikliği ve tapu tescil işlemleri harçtan muaftır.
İmar durum çapı ne kadar sürede verilir?
Güngören Belediyesi İmar Müdürlüğü’ne başvuru yapıldıktan sonra ortalama 3-5 iş günü içinde imar çapı düzenlenir.
Kat mülkiyetine geçiş için hangi belgeler zorunludur?
Belediye iskân belgesi, LİHKAB onaylı bağımsız bölüm planı ve yönetim planı zorunludur.
Cins değişikliği işlemi ne kadar sürer?
LİHKAB saha ölçümü ve tescil beyannamesinin tapuya gönderilmesi ortalama 1 hafta içinde sonuçlanır.
Güngören Tozkoparan Dönüşüm Havzasında İmar Çapı, Ada Bazlı Tevhit ve Cins Değişikliği Yasal Prosedürleri
Güngören Tozkoparan ve Sanayi mahallelerindeki kentsel dönüşüm alanlarında, 1960-1980 yılları arasında inşa edilmiş blokların yıkılarak ada bazında birleştirilmesi (tevhit) sürecinde yürürlükteki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı notları ve TAKS/KAKS emsal hakları titizlikle irdelenir. Güngören Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden temin edilen resmi imar durumu çapı, çekme mesafelerini, bina yüksekliğini (Hmax) ve zemin katsayısını belirler.
Eski blokların tapu kütüğünde yer alan kat mülkiyeti kütükleri kapatılarak tek bir ana gayrimenkule dönüştürülür. Yeni projenin tamamlanmasını takiben düzenlenen Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) ile LİHKAB tarafından tanzim edilen Cins Değişikliği Tescil Bildirimi sayesinde 'Arsa' veya 'Yıkık Bina' vasfı tapuda 'Betonarme Apartman / Rezidans' ve bağımsız bölümlere tescil edilir.
Bu mühendislik süreçlerinde yapılacak 1 cm'lik bir aplikasyon kayması veya terkin hatası, müteahhit firmanın iskan alamamasına ve yüzlerce kat malikinin mülkiyet tescilinin durmasına yol açabileceğinden uzman harita mühendisliği denetimi şarttır.
Güngören Kentsel Dönüşümünde Kat Mülkiyeti ve İmar Çapı Mühendislik Özeti
Eski yapıların yıkımından sonra oluşan boş arsa niteliğindeki parsellerin tevhit edilmesi, yeni projenin subasman ve kat irtifakı projeleri ile birebir uyumlu olması ve kat mülkiyeti tescilinde mimari projeye aykırı hiçbir aplikasyon hatasının bulunmaması gerekmektedir.
BiHaritacı Teknik Yayın Kurulu
HKMO & TKGM Mevzuat İncelemeBu teknik rehber ve kılavuz; TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) mesleki mevzuatları, 3194 sayılı İmar Kanunu, 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu ve TKGM yönergeleri doğrultusunda BiHaritacı Mühendislik ve Araştırma Kurulu tarafından titizlikle incelenip güncellenmektedir.
BiHaritacı İstanbul Yetkili Büroları
İstanbul genelinde arsa aplikasyonu, cins değişikliği, ifraz-tevhit ve imar projeleriniz için ilçenize atanmış lisanslı LİHKAB ve yetkili harita mühendisine direkt bağlanın:
