İstanbul İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi

Başakşehir Harita Bürosu (Kayaşehir, Bahçeşehir), Esenyurt Harita Bürosu, Beylikdüzü Harita Bürosu, Tuzla Harita Bürosu, Pendik Harita Bürosu ve Çekmeköy Harita Bürosu'ün yeni imara açılan mega gelişim akslarından, İkitelli ve Dudullu OSB dev sanayi sahalarına, Silivri Harita Bürosu ve Çatalca Harita Bürosu'nın geniş tarım ovalarına uzanan İstanbul coğrafyasında; sahip olduğunuz ham arsa, tarla veya eski yapıyı maksimum ticari ranta, modern sitelere veya dev plazalara dönüştürmenin tek yasal cerrahisi Harita Mühendisliğidir. Kadıköy Harita Bürosu, Beşiktaş Harita Bürosu veya Şişli Harita Bürosu'de yan yana duran eski 3-4 adet riskli apartmanı müteahhit olarak kat karşılığı alıp birleştirerek tek parça dev bir Rezidans projesi yapmak istediğinizde; tapu kütüğündeki mülkiyeti kendi kafanıza göre birleştiremezsiniz. İstanbul'un imar haritasında arazilerin yasal krokilerle bölündüğü, birleştirildiği ve ruhsata hazır imar tapularına dönüştürüldüğü bu hayati operasyonlara İfraz (Parsel Bölme), Tevhit (Parsel Birleştirme) ve koca bir ilçenin modern bir şehre dönüştüğü 18. Madde İmar Şuyulandırması (Parselasyon) denir.

1. İfraz (Arsa/Tarla Bölme) ve İstanbul'un Tarım (5403 Sayılı Yasa) Kilitleri

İfraz; Tapu (TAKBİS) arşivinde tek parça görünen devasa bir arsanın, Harita Mühendisleri tarafından çizilen özel "İfraz Krokisi" ile parçalara bölünerek ayrı müstakil tapulara dönüştürülmesi işlemidir. Ancak İstanbul'da İfraz kuralları çok katıdır:

• İstanbul Kentsel İmar Parsellerinin İfrazı: İmar planı içinde 3000 m2'lik bir arsayı 750'şer m2'lik 4 parçaya bölmek istediniz. Haritacı ifraz projesini çizer ancak İlçe Belediyesi onaylarken "Bölünen her yeni parselin mutlaka resmi imar yoluna yönetmelikte belirtilen cephesi olması ŞARTTIR" kuralını uygular. Yolu olmayan, kör parsel kalacak şekilde ifraz yapmak KESİNLİKLE YASAKTIR.
• Silivri ve Çatalca Tarım Arazisi İfrazı (5403 Toprak Koruma Yasası): Çatalca'da 50 Dönüm tarlanız var. "1'er dönüm bölelim, hobi bahçesi olarak satalım" dediniz. İstanbul Tarım İl Müdürlüğü 5403 Sayılı Toprak Koruma Kanunu gereği bu ifraz dosyasını anında reddeder! Tarım arazilerinin hobi bahçesi adı altında kaçak bölünmesi yasaktır ve ağır para cezaları ile hapis cezası yaptırımı vardır.

2. Tevhit (Arsa Birleştirme) ve Kentsel Dönüşüm / Emsal Rant Stratejisi

Tevhit; İfrazın tam tersi olarak, bitişik komşu olan iki veya daha fazla küçük tapunun birleştirilerek tek bir devasa ada/parsel haline getirilmesidir. Kadıköy, Beşiktaş ve Şişli kentsel dönüşümünde Tevhit, müteahhitlerin en büyük emsal/inşaat alanı artırma stratejisidir. Müteahhit, yan yana duran 4 eski riskli apartmanı kat karşılığı anlaşarak alır. Bunları ayrı ayrı yaparsa çekme mesafeleri yüzünden daracık binalar çıkar. Harita mühendisi bu 4 arsayı Tevhit ile birleştirir. İBB İmar Yönetmeliği, birleştirilmiş ada bazlı büyük parsellere ekstra %20 ila %30 emsal hakkı, geniş otopark ve kat artışı teşviki verir. Müteahhit çok daha lüks ve karlı bir site inşa eder.

3. İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması (İstanbul Şuyulandırma)

Belediyenin, kentin gelişim aksındaki tarlaları "Yeni İmar Alanı" ilan ettiğini düşünün. O bölgede yola cephesi olmayan, şekilsiz yüzlerce tarla vardır. O yeni mahalleye 40 metrelik dev bulvarlar, metro durakları, parklar ve okullar yapılması şarttır.

Belediyenin ve Harita Şehir Plancısı mühendislerinin çizdiği 18. Madde (Parselasyon) projesi başlar: 1. Tüm o şekilsiz tarlalar Netcad ortamında "Tek Bir Dev Havuzda" toplanır. 2. Bu havuzdan yasal olarak %45'e kadar DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) bedelsiz olarak kesilir. (Yol, park ve okul alanı için). 3. Kalan net kısmınız; "Dikdörtgen, önünden geniş cadde geçen, altyapısı hazır İMARLI Arsa" olarak size yepyeni bir tapuyla geri verilir. Metrekaresi ufalmıştır ancak imarlı arsaya dönüştüğü için arsanızın toplam değeri katlanarak artar.

4. İfraz ve Tevhit Dosyalarının Resmi Onay Süreci

İstanbul'da bu işlemleri kendi başınıza yapamazsınız. Yasal süreç şöyledir: 1. Lisanslı İstanbul Harita mühendisine vekalet verilir. 2. Haritacı arazide ölçüm yapar ve Teknik Değişiklik Beyannamesini çizer. 3. Dosya, Belediye Encümenine sunulur ve Encümen Kararı alınır. 4. Kadastro Müdürlüğünde kontrol mühendislerince incelenir ve onaylanır. 5. Tapu Müdürlüğünde eski tapular silinerek yepyeni İmar Tapuları teslim edilir.

5. Sıkça Sorulan Sorular (İstanbul İfraz & 18. Madde)

Soru: Belediye 18. Madde uyguladı ve beni ana cadde üzerindeki değerli arsamdan alıp arka tepeye sürdü. Buna itiraz edebilir miyim?
Cevap: Evet! İmar Hukukuna göre idare sizi öncelikle kendi eski yerinize veya en yakın eşdeğer yere şuyulandırmak zorundadır. Sizi haksızca uzak bir noktaya sürgün etmişse 30 günlük askı süresinde itiraz edilir, düzeltilmezse İstanbul İdare Mahkemelerinde dava açılarak parselasyon iptal ettirilir ve değerli yeriniz geri alınır.

İstanbul'un 39 ilçesindeki; kentsel dönüşüm tevhit (birleştirme) projeleri, OSB sanayi ifraz dosyaları ve 18. Madde parselasyon danışmanlığı için İstanbul Harita ve Şehir Planlama (LİHKAB/SHKM) bürolarına sitemiz üzerinden ulaşabilirsiniz.