Giriş: Kahramanmaraş’ta İfraz, Tevhit ve İmar Parselasyonunun Esasları
📌 Mühendislik & Saha Notu: Yukarıdaki akış şemasını ve infografiği saha çalışmalarınızda veya arşivinizde kullanmak üzere Pinterest panonuza kaydedebilir veya yüksek çözünürlükte görüntüleyebilirsiniz.
Kahramanmaraş’ın kentsel dokusunun yeniden planlanması, deprem güvenli rezerv yapı alanlarının oluşturulması ve yeni sanayi-ticaret akslarının geliştirilmesi sürecinde imar parselasyonu en kritik harita mühendisliği disiplinidir. 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında tek bir parselin birden fazla bağımsız parsele bölünmesi işlemine ifraz (ayırma), birbirine bitişik birden çok parselin tek bir tapu altında birleştirilmesi işlemine ise tevhit (birleştirme) adı verilir.
Kahramanmaraş Büyükşehir Belediyesi ve ilçe belediyeleri sınırları içerisinde yürütülen ifraz ve tevhit işlemleri; onaylı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı notlarına, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği şartlarına tam uyumlu olmak zorundadır. TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) tescilli Serbest Harita Kadastro Mühendislik Büroları (SHKM) tarafından hazırlanan değişiklik tasarımları belediye encümen kararıyla onaylanır.
Kahramanmaraş’ta İmar Uygulama Türleri (15, 16 ve 18. Maddeler)
Şehir genelinde mülkiyet dokusuna göre uygulanan temel parselasyon yöntemleri şunlardır:
- 3194 Sayılı Kanun 15. ve 16. Madde Uygulamaları: Maliklerin talebi üzerine yürütülen rızai ifraz, tevhit, yola terk, yeşil alana terk ve ihdas işlemleridir. Belediye encümen onayına tabidir.
- 3194 Sayılı Kanun 18. Madde Arazi ve Arsa Düzenlemesi: Belediyeler veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından resen yürütülen ham kadastro parsellerini imar parseline dönüştüren kapsamlı düzenleme ortaklık payı (DOP) uygulamalarıdır.
- Tarımsal Arazilerde İfraz Kısıtlamaları: 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu gereğince Elbistan Harita Bürosu, Afşin Harita Bürosu ve Pazarcık Harita Bürosu ovalarındaki mutlak tarım arazilerinde 20.000 m², dikili tarım arazilerinde 5.000 m² altındaki parseller ifraz edilemez.
Teknik Süreç: Kahramanmaraş’ta İfraz ve Tevhit Adımları (5 Adım)
Bir taşınmazın ifraz veya tevhit edilmesi için harita mühendislerince yürütülen yasal prosedür:
- İmar Durum Belgesi ve Kadastro Aplikasyon Krokisi Alımı: İlgili belediyeden güncel imar çapı ve LİHKAB’dan aplikasyon krokisi temin edilir.
- Harita Mühendisliği Değişiklik Tasarımı Hazırlanması: SHKM harita mühendisi parsel cephe ve derinlik şartlarını sağlayacak şekilde CAD/GIS ortamında ayırma veya birleştirme krokisini çizer.
- Belediye Encümeni Onayı: Dosya belediye İmar ve Şehircilik Müdürlüğü incelemesinin ardından Belediye Encümenine sunulur ve 3194/15-16 onay kararı alınır.
- Kadastro Müdürlüğü Fen Kontrolü: Encümen kararı eki dosya Kahramanmaraş Kadastro Müdürlüğü fen kontrol memurlarınca yerinde ve sayısal ortamda denetlenip tescil bildirimi onaylanır.
- Tapu Müdürlüğü Tescili ve Yeni Tapuların Çıkması: Tapu Müdürlüğü eski tapu kütüğünü kapatarak yeni oluşan parseller için bağımsız tapu senetlerini düzenler.
Kahramanmaraş İfraz ve Tevhit Kriterleri Tablosu
| İmar Alanı / Fonksiyon | Min. Parsel Cephesi | Min. Parsel Derinliği | Min. Parsel Alanı | Yetkili Onay Mercii |
|---|---|---|---|---|
| Konut Alanı (Ayrık Nizam) | 12.00 - 15.00 m | 18.00 - 20.00 m | 400 - 600 m² | İlçe Belediye Encümeni |
| Ticaret + Konut (TİCK) | 15.00 - 20.00 m | 25.00 m | 750 - 1.000 m² | İlçe Belediye Encümeni |
| Küçük Sanayi & Lojistik | 20.00 m | 30.00 m | 1.500 - 3.000 m² | Belediye / OSB Yönetimi |
| Dikili Tarım (Bağ/Meyve) | Yola Cephe Şartı | Mevzuat Standardı | Min. 5.000 m² | İl Tarım Md. + Encümen |
Örnek Vaka Analizi: Elbistan’da İki Ticari Parselin Tevhidi ve İmar Düzenlemesi
Olay: Kahramanmaraş Elbistan ilçe merkezinde yan yana bulunan 450 m² ve 550 m² büyüklüğündeki iki bağımsız imar parselinin sahipleri, birleşerek zemin katı iş merkezi, üst katları ofis olacak modern bir ticaret bloğu inşa etmek istemiştir.
Mühendislik Çözümü: SHKM harita mühendisi iki parselin sınırlarını GNSS ile ölçerek birleştirme (tevhit) beyannamesini hazırlamıştır. Elbistan Belediyesi İmar Komisyonu ve Encümeni, projenin otopark ve çekme mesafelerini rahatlatacağını tespit ederek 3194 sayılı Kanunun 15. ve 16. maddelerine göre oy birliğiyle tevhit kararı vermiştir. Kadastro Müdürlüğü kontrolünün ardından iki parsel 1.000 m² tek bir imar parseline dönüştürülmüş ve inşaat ruhsatı onaylanmıştır.
Kahramanmaraş İfraz ve Tevhit Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
1. Kahramanmaraş’ta arsamı istediğim gibi bölebilir miyim?
Hayır. İmar planındaki minimum parsel cephesi, derinliği, taban alanı katsayısı (TAKS) ve belediye imar yönetmeliği şartlarını sağlamayan ifraz işlemlerine izin verilmez.
2. İfraz işleminde yola terk bedeli ödenir mi?
İmar planında kamu yoluna rastlayan kısımlar kamu yararı adına bedelsiz olarak belediyeye terk edilir; herhangi bir kamulaştırma bedeli ödenmez.
3. Tevhit işlemi için komşu parsellerin aynı kişiye ait olması şart mıdır?
Hayır, farklı kişilere ait komşu parseller de maliklerin karşılıklı rızasıyla hisseli olarak tek bir parselde birleştirilebilir.
4. İfraz ve tevhit dosyası ne kadar sürede sonuçlanır?
SHKM harita çizimi, belediye encümen kararı, kadastro fen kontrolü ve tapu tescil basamakları toplamda 3 ila 5 hafta sürer.
5. Tarım arazilerinin bölünmesinde İl Tarım Müdürlüğü onayı gerekir mi?
Evet, 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu kapsamında parselin tarımsal niteliği ve asgari büyüklük kriterleri için İl Tarım ve Orman Müdürlüğü resmi uygunluk yazısı zorunludur.
6. 2026 ifraz-tevhit harçları ve mühendislik ücretleri nasıl belirlenir?
TMMOB HKMO mühendislik asgari ücret tarifesi, belediye encümen onay harcı ve tapu döner sermaye bedelleri toplanarak hesaplanır.
Kahramanmaraş’ta Rezerv Yapı Alanları ve 18. Madde Uygulama Esasları
Kahramanmaraş şehir merkezinde ve ilçelerinde deprem sonrası ilan edilen Rezerv Yapı Alanlarında, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile belediyeler tarafından 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca resen parselasyon ve imar düzenleme çalışmaları yürütülmektedir. Bu çalışmalarda Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi mevzuat sınırları (%45'e kadar) dahilinde uygulanarak yeni yollar, meydanlar, parklar ve sosyal donatı alanları oluşturulmaktadır.
Hak sahiplerinin bu süreçte mağdur olmaması adına parselasyon planları belediye ve muhtarlıklarda 1 ay süreyle askıya çıkarılmakta ve ilan edilmektedir. Malikler, askı süresi içerisinde parsel tahsis cetvellerini, yeni imar adalarını ve mülkiyet haklarını harita mühendisliği danışmanlığı alarak inceleyebilir ve gerekirse yasal süresi içinde itiraz hakkını kullanabilirler.
Sanayi ve Tarım Parsellerinde İmar Uygulama Stratejileri
Türkoğlu Harita Bürosu OSB, Aksu Sanayi Bölgesi ve Elbistan Organize Sanayi Bölgelerinde yeni yatırım yapacak sanayiciler için büyük metrekareli üretim parsellerinin oluşturulması adına tevhit (birleştirme) projeleri öncelikli olarak onaylanmaktadır. Tarım arazilerinde ise 5403 sayılı Kanun gereği bölünemez büyüklük şartı korunarak sürdürülebilir tarımsal üretim güvenceye alınır.
Kahramanmaraş Kentsel İmar Parselasyonunda Harita Mühendisliği İlkeleri
Kahramanmaraş Büyükşehir Belediyesi ve ilçe belediyeleri İmar ve Şehircilik Dairesi tarafından denetlenen ifraz ve tevhit dosyalarında, harita kadastro mühendislerinin hazırladığı teknik beyannameler temel dayanaktır. Yeni oluşturulan imar parsellerinin yola cephesi, parsel derinliği ve yapı çekme mesafeleri Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği standartlarına göre titizlikle kontrol edilir.
İmar planında kamu hizmetine ayrılmış park, çocuk bahçesi veya yol gibi alanların bedelsiz terkleri yapılırken, taşınmaz maliklerinin imar hakları korunur. Tescil bildirimi beyannamesi Kadastro Müdürlüğü fen kontrolünden geçtikten sonra Tapu Müdürlüğü kütük tescili ile yeni bağımsız tapular hak sahiplerine teslim edilir.
Kahramanmaraş İmar Uygulamalarında Fen Kontrol Esasları
İmar parsellerinin ayrılması veya birleştirilmesi süreçlerinde hazırlanan değişiklik tasarımları, Kahramanmaraş Kadastro Müdürlüğü fen kontrol memurlarınca MEGSİS veri tabanında milimetrik olarak incelenir. Parsel köşe koordinatlarının TUSAGA-Aktif ağına uyumu tescil edilerek tapu kütüğüne hatasız aktarılması sağlanır.
Kahramanmaraş LİHKAB ve Serbest Harita Büroları İşbirliği
İmar parsellerinin tevhidi ve tescile konu harita işlemleri, serbest harita mühendislik büroları (SHKM) ile LİHKAB ofisleri arasındaki entegrasyonla yürütülür. Hazırlanan teknik evraklar tapu kütüğüne işlenerek mülk sahiplerinin imar hakları en üst düzeyde güvence altına alınır.
BiHaritacı Teknik Yayın Kurulu
HKMO & TKGM Mevzuat İncelemeBu teknik rehber ve kılavuz; TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) mesleki mevzuatları, 3194 sayılı İmar Kanunu, 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu ve TKGM yönergeleri doğrultusunda BiHaritacı Mühendislik ve Araştırma Kurulu tarafından titizlikle incelenip güncellenmektedir.
BiHaritacı Kahramanmaraş Yetkili Büroları
Kahramanmaraş genelinde arsa aplikasyonu, cins değişikliği, ifraz-tevhit ve imar projeleriniz için ilçenize atanmış lisanslı LİHKAB ve yetkili harita mühendisine direkt bağlanın:
