Kars İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi

Kars Merkez Harita Bürosu (Paşaçayırı, Karadağ, Bülbül Mahallesi gelişim aksı) ve Kağızman Harita Bürosu'ın yeni imara açılan kentsel alanlarından, Kars OSB ve BTK lojistik sahalarına, Selim Harita Bürosu, Susuz Harita Bürosu, Arpaçay Harita Bürosu ve Akyaka Harita Bürosu ovalarının uçsuz bucaksız mera ve tarım arazilerine uzanan Kars coğrafyasında; sahip olduğunuz ham arsa, tarla veya eski yapıyı maksimum ticari ranta, modern sitelere veya dev üretim tesislerine dönüştürmenin tek yasal cerrahisi Harita Mühendisliğidir. Şehir merkezinde yan yana duran eski 3-4 adet müstakil evi müteahhit olarak alıp birleştirerek tek parça dev bir Rezidans projesi yapmak istediğinizde; tapu kütüğündeki mülkiyeti kendi kafanıza göre birleştiremezsiniz. Kars'ın imar haritasında arazilerin yasal krokilerle bölündüğü, birleştirildiği ve ruhsata hazır imar tapularına dönüştürüldüğü bu hayati operasyonlara İfraz (Parsel Bölme), Tevhit (Parsel Birleştirme) ve koca bir mahallenin modern bir şehre dönüştüğü 18. Madde İmar Şuyulandırması (Parselasyon) denir.

1. İfraz (Arsa/Tarla Bölme) ve Kars'ın Tarım (5403 Sayılı Yasa) Kilitleri

İfraz; Tapu (TAKBİS) arşivinde tek parça görünen devasa bir arsanın, Harita Mühendisleri tarafından çizilen özel "İfraz Krokisi" ile parçalara bölünerek ayrı müstakil tapulara dönüştürülmesi işlemidir. Ancak Kars'ta İfraz kuralları çok katıdır:

• Kars Kentsel İmar Parsellerinin İfrazı: İmar planı içinde 2000 m2'lik bir arsayı 500'er m2'lik 4 parçaya bölmek istediniz. Haritacı ifraz projesini çizer ancak Belediye onaylarken "Bölünen her yeni parselin mutlaka resmi imar yoluna yönetmelikte belirtilen cephesi olması ŞARTTIR" kuralını uygular. Yolu olmayan, kör parsel kalacak şekilde ifraz yapmak KESİNLİKLE YASAKTIR.
• Selim ve Susuz Tarım Arazisi İfrazı (5403 Toprak Koruma Yasası): Selim'de 100 Dönüm tarlanız var. "10'ar dönüm bölelim, satalım" dediniz. Kars Tarım İl Müdürlüğü 5403 Sayılı Toprak Koruma Kanunu gereği bu ifraz dosyasını anında reddeder! Tarım ve mera arazilerinde kanunda belirtilen asgari büyüklükten daha küçük parçalara bölünmeye asla izin verilmez. Devlet, tarım arazilerinin mirasla ufalanmasını engeller.

2. Tevhit (Arsa Birleştirme) ve Kentsel Dönüşüm / Lojistik Rant Stratejisi

Tevhit; İfrazın tam tersi olarak, bitişik komşu olan iki veya daha fazla küçük tapunun birleştirilerek tek bir devasa ada/parsel haline getirilmesidir. Kars kentsel dönüşümünde ve BTK lojistik sahalarında Tevhit, müteahhitlerin en büyük emsal/inşaat alanı artırma stratejisidir. Müteahhit, yan yana duran 4 eski müstakil arsayı kat karşılığı anlaşarak alır. Bunları ayrı ayrı yaparsa çekme mesafeleri yüzünden daracık apartmanlar çıkar. Harita mühendisi bu 4 arsayı Tevhit ile birleştirir. Kars Belediyesi İmar yönetmeliği, birleştirilmiş büyük ada/parsellere ekstra emsal hakkı, geniş otopark ve kat artışı teşviki verir. Müteahhit çok daha lüks ve karlı bir site inşa eder.

3. İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması (Kars Şuyulandırma)

Belediyenin, kentin gelişim aksındaki tarlaları "Yeni İmar Alanı" ilan ettiğini düşünün. O bölgede yola cephesi olmayan, şekilsiz yüzlerce tarla vardır. O yeni mahalleye 25 metrelik dev asfalt bulvarlar, parklar ve okullar yapılması şarttır.

Belediyenin ve Harita Şehir Plancısı mühendislerinin çizdiği 18. Madde (Parselasyon) projesi başlar: 1. Tüm o şekilsiz tarlalar Netcad ortamında "Tek Bir Dev Havuzda" toplanır. 2. Bu havuzdan yasal olarak %45'e kadar DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) bedelsiz olarak kesilir. (Yol, park ve okul alanı için). 3. Kalan net kısmınız; "Dikdörtgen, önünden geniş cadde geçen, altyapısı hazır İMARLI Arsa" olarak size yepyeni bir tapuyla geri verilir. Metrekaresi ufalmıştır ancak imarlı arsaya dönüştüğü için arsanızın toplam değeri katlanarak artar.

4. İfraz ve Tevhit Dosyalarının Resmi Onay Süreci

Kars'ta bu işlemleri kendi başınıza yapamazsınız. Yasal süreç şöyledir: 1. Lisanslı Kars Harita mühendisine vekalet verilir. 2. Haritacı arazide ölçüm yapar ve Teknik Değişiklik Beyannamesini çizer. 3. Dosya, Belediye Encümenine sunulur ve Encümen Kararı alınır. 4. Kadastro Müdürlüğünde kontrol mühendislerince incelenir ve onaylanır. 5. Tapu Müdürlüğünde eski tapular silinerek yepyeni İmar Tapuları teslim edilir.

5. Sıkça Sorulan Sorular (Kars İfraz & 18. Madde)

Soru: Belediye 18. Madde uyguladı ve beni ana cadde üzerindeki değerli tarlamdan alıp arka tepeye sürdü. Buna itiraz edebilir miyim?
Cevap: Evet! İmar Hukukuna göre idare sizi öncelikle kendi eski yerinize veya en yakın eşdeğer yere şuyulandırmak zorundadır. Sizi haksızca uzak bir noktaya sürgün etmişse 30 günlük askı süresinde itiraz edilir, düzeltilmezse İdare Mahkemesinde dava açılarak parselasyon iptal ettirilir ve değerli yeriniz geri alınır.

Kars Merkez, Sarıkamış Harita Bürosu, Selim, Kağızman, Susuz ve tüm ilçelerindeki; kentsel dönüşüm tevhit (birleştirme) projeleri, tarım/OSB ifraz dosyaları ve 18. Madde parselasyon danışmanlığı için Kars Harita ve Şehir Planlama (LİHKAB/SHKM) bürolarına sitemiz üzerinden ulaşabilirsiniz.