Kırşehir İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Rehberi

Kırşehir sınırları içerisinde yer alan ham toprakları işlenebilir, satılabilir ve üzerine proje geliştirilebilir hale getiren en kritik harita mühendisliği işlemleri İfraz (Ayırma), Tevhit (Birleştirme) ve 18. Madde İmar Uygulamasıdır (Parselasyon). Bir arazi, tapu kütüğünde kendi kişisel isteğinize göre değil, yalnızca İmar Kanunu ve Toprak Koruma Kanunlarına uygun olarak çizilen teknik harita projeleriyle bölünebilir veya birleştirilebilir.

1. Kırşehir Tarım Arazilerinde İfraz: 5403 Sayılı Kanun Şartları

Kaman Harita Bürosu, Mucur Harita Bürosu veya Çiçekdağı Harita Bürosu'nda 50 dönüm (50.000 m²) genişliğinde verimli bir tarlanız var. Bunu 5'er dönümlük parçalara bölüp (ifraz edip) farklı kişilere satmak veya hobi bahçesi yapmak istiyorsunuz. Harita mühendisimiz projeyi hazırlar ancak dosya Kırklareli İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'ne gittiğinde, 5403 Sayılı Toprak Koruma Kanunu devreye girer. Araziniz "Mutlak Tarım Arazisi", "Özel Ürün Arazisi" veya "Dikili Tarım Arazisi" (örneğin Kaman Ceviz bahçesi) sınıfındaysa, devlet tarlaların ufak parçalara bölünerek tarımsal vasfını yitirmesine izin vermez. İfraz yapılabilmesi için arazinin imar planı içinde olması (arsa vasfında olması) veya kanunun belirlediği asgari tarımsal büyüklük şartlarını sağlaması zorunludur.

2. Mucur ve Kaman'da Tevhit (Birleştirme) ile Değer Artışı

Ticari bir proje, fabrika veya geniş kapsamlı bir konut sitesi inşa etmek isteyen yatırımcılar, genellikle yan yana duran 3-4 farklı küçük tapuyu satın alırlar. Ancak imar yönetmelikleri gereği, büyük yapılar tek bir parsel üzerinde inşa edilmelidir. Bu küçük parseller Tevhit (Birleştirme) işlemiyle tek bir büyük ada/parsele dönüştürülür. Kırşehir Belediyesi imar yönetmelikleri, birleştirilmiş ve büyümüş parsellere daha yüksek kat izni veya emsal artışı (yapılaşma teşvikleri) sunduğu için arazinin ticari değeri ciddi oranda artar.

3. Şehirleşmenin Anahtarı: 18. Madde Uygulaması (Parselasyon)

Kırşehir Belediyesi'nin (veya İlçe Belediyelerinin) yeni yerleşim yeri veya sanayi alanı ilan ettiği bölgelerde, yola cephesi olmayan, yamuk ve geometrik olarak inşaata elverişsiz yüzlerce tarlanın tek bir havuzda toplanarak düzenlenmesidir. Bu işlem sırasında yol, park, okul ve cami gibi kamu alanları için %45'e kadar yasal DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) kesilir. Kalan alan, hak sahiplerine "Düzgün geometrili, inşaat ruhsatı alınabilir, yola cepheli İmarlı Arsa" olarak geri verilir. Arsanızın yüzölçümü düşer, ancak "Tarladan -> İmarlı Arsaya" dönüştüğü için metrekare birim fiyatı 5 ila 10 kat arasında değer kazanır.