Sultanbeyli'de Hisseli Parsellerde 2B Arazisi ve 18. Madde Şuyulandırma Sonrası Aplikasyon Krokisi ve Sınır Tespiti

İstanbul Anadolu Yakası'nın hızla dönüşen ve jeostratejik konumuyla dikkat çeken ilçesi Sultanbeyli, Cumhuriyet tarihinin en kapsamlı ve karmaşık mülkiyet dönüşüm süreçlerinden birine sahne olmaktadır. Kuzeyinde Aydos Ormanı'nın yeşil dokusuyla çevrelenen, güneyinde ise TEM (O-4) Otoyolu bağlantı aksı ile kentsel ticaretin merkezinde yer alan ilçe; uzun yıllar boyunca hisseli tapu, zilyetlik ve 2B arazileri sorunuyla anılmıştır. Hasanpaşa, Battalgazi, Ahmet Yesevi, Turgut Reis, Mehmet Akif ve Fatih mahalleleri başta olmak üzere ilçenin tamamına yayılan bu mülkiyet dokusu, 6292 Sayılı Kanun kapsamındaki 2B satışları ve ardından yürütülen 3194 Sayılı İmar Kanunu 18. Madde parselasyon (şuyulandırma) uygulamaları ile köklü bir biçimde değişmiştir. Hisseli mülkiyetten müstakil imar parsellerine geçiş süreci, harita ve kadastro mühendisliği disiplininin en kritik uygulama adımlarından biri olan aplikasyon krokisi ve sınır tespiti işlemlerini hayati bir zorunluluk haline getirmiştir.

Sultanbeyli'nin Mülkiyet Panoraması: Hisseli Parseller ve Zilyetlik Geleneği

Sultanbeyli, 1980'li ve 1990'lı yıllarda yaşanan yoğun iç göç dalgasıyla plansız bir şekilde büyüyen, geniş tarım ve orman arazilerinin hisseli senetlerle veya muhtar senetleriyle el değiştirdiği tipik bir kentleşme modeli sergilemiştir. Vatandaşlar, satın aldıkları hisseli arazilerin sınırlarını arazide fiili olarak çitlerle, tel örgülerle ya da briket bahçe duvarlarıyla belirleyerek üzerlerine konutlar inşa etmiştir. Ancak bu fiili sınırlar, resmi kadastro paftalarında bağımsız birer parsel olarak yer almamakta; yüzlerce kişinin ortak olduğu devasa kadastro parselleri üzerinde sadece zilyetlik hakkına dayanan bir kullanımı temsil etmekteydi.

Bu fiili durum, ilçenin modern altyapı hizmetlerine kavuşmasını engellediği gibi hukuki açıdan da mülk sahiplerini sürekli bir belirsizlik içinde bırakmıştır. Sultanbeyli Belediyesi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Kadastro Genel Müdürlüğü koordinasyonunda yürütülen çalışmalarla Türkiye'nin en büyük hisseli mülkiyet tasfiye sahası adım adım planlı bir kent dokusuna kavuşturulmuştur.

6831 Sayılı Orman Kanunu 2B Maddesi ve 6292 Sayılı Kanun ile Hak Sahipliği Devri

Sultanbeyli'deki mülkiyet sorunlarının temel kaynağını oluşturan 2B arazileri, 6831 Sayılı Orman Kanunu'nun 2. maddesinin B bendi uyarınca bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş ve tarım alanına ya da yerleşim yerine dönüşmüş Hazine arazilerini tanımlar. Aydos Ormanı eteklerindeki Turgut Reis, Fatih ve Ahmet Yesevi gibi mahallelerde geniş yer tutan bu sahalar, kamuoyunda "2B Yasası" olarak bilinen 6292 Sayılı "Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun" kapsamında çözüme kavuşturulmuştur.

Bu yasa çerçevesinde Kadastro Müdürlüğü ekiplerince sahada "Fiili Kullanım Haritaları" (Kullanım Kadastrosu) hazırlanmış; parselin üzerindeki muhdesat (bina, ağaç, tesis) ve fiili zilyet kişiler belirlenerek tapu kütüğünün beyanlar hanesine kullanıcı şerhi düşülmüştür. Hak sahiplerine yapılan doğrudan satış işlemleri ile mülkiyet Maliye Hazinesi'nden belediyeye ve ardından hak sahibi vatandaşlara devredilmiştir. Ancak bu satış süreci, mülkiyetin yalnızca hukuki zeminini oluşturmuş; arazinin inşaata uygun, imarlı ve müstakil bir parsele dönüşmesi için parselasyon zorunlu hale gelmiştir.

3194 Sayılı İmar Kanunu 18. Madde Şuyulandırması ve DOP Kesintisi Mekanizması

2B arazilerinin hak sahiplerine devrinin ardından, Sultanbeyli genelinde parsel bazlı değil, mahalle ve ada bazlı kapsamlı imar uygulamaları başlatılmıştır. 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 18. Maddesi uyarınca yapılan parselasyon (şuyulandırma) işlemi, arazi ve arsa düzenlemesinin en yetkin aracıdır. Bu madde ile belediye sınırları içerisindeki kadastral parseller, hisseli taşınmazlar ve eski 2B zilyetlik alanları, imar planına uygun imar adalarına dönüştürülmektedir.

18. Madde uygulamasının en kritik teknik aşaması Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisidir. İmar planında kamu yararına ayrılan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, ibadethane ve Milli Eğitim Bakanlığı'na bağlı okullar gibi sosyal ve teknik donatı alanlarının temini için tüm maliklerin arsa yüzölçümlerinden eşit oranda bedelsiz DOP kesintisi yapılır. Yasal üst sınırı yüzde 45 olan DOP kesintisi sonrasında, kalan net metrekareler üzerinden hak sahiplerine yeni imar adalarında müstakil veya az hisseli yeni imar parselleri tahsis edilir.

Eski Çit ve Bahçe Duvarlarının Hukuken Geçersiz Kalması: Fiili Durum ile İmar Sınırı Çatışması

Sultanbeyli'de şuyulandırma sonrası yaşanan en büyük uyuşmazlık, vatandaşların 20-30 yıldır kullandıkları bahçe çitlerini, duvarlarını ve avlularını yasal parsel sınırı zannetmeye devam etmeleridir. 18. madde parselasyon planı kesinleşip tapuya tescil edildiği anda, geçmişteki tüm kadastral parseller, hisseli zilyetlik sınırları ve fiili kullanım çizgileri hukuken ve fennen tamamen ortadan kalkar.

Yeni imar planı ile parsel sınırları yeniden çizilmiş; eski bir bahçenin yarısı yeni açılan bir imar yoluna, parka veya komşu imar adasındaki başka bir müstakil parsele kaydırılmış olabilir. Eski fiili sınırlara güvenerek arsa üzerinde inşaat yapmak, duvar örmek veya parseli telle çevirmek; Türk Ceza Kanunu'nun 154. maddesi kapsamında "Hakkı Olmayan Yere Tecavüz" suçunu oluşturabileceği gibi, Türk Medeni Kanunu'nun 683. maddesi uyarınca komşu parsel malikleri tarafından açılacak "Müdahalenin Men'i ve El Atmanın Önlenmesi" (Kal) davalarına yol açmaktadır.

LİHKAB Aplikasyon Krokisi ve Arazide Sınır Kazığı Çakımının Teknik Standartları

Şuyulandırma işlemi sonucunda müstakil imar tapusunu eline alan her mülk sahibinin yapması gereken ilk ve en zorunlu teknik işlem, arazinin resmi sınırlarını belirletmektir. Bu işlem Harita ve Kadastro Mühendisliği literatüründe "Aplikasyon" (Sınır Tespiti) olarak adlandırılır. Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Büroları (LİHKAB) ve serbest çalışan Tescilli Harita Kadastro Mühendislik Büroları (SHKMB) bu süreci yürütmekle kanunen yetkilidir.

Aplikasyon süreci şu teknik adımlarla gerçekleştirilir:

• Resmi Veri Temini: İlgili Kadastro Müdürlüğü veya Tapu Müdürlüğü sisteminden taşınmazın tescilli sayısal köşe koordinatları, ada/parsel çapı ve onaylı parselasyon planı temin edilir.
• Jeodezik Ölçüm ve GNSS RTK Entegrasyonu: Harita mühendisleri, arazide TUSAGA-Aktif (CORS-TR) ağına bağlı çift frekanslı GNSS RTK alıcıları ve milimetrik reflektörsüz Total Station elektronik takeometreler kullanarak parsel köşelerini santimetre altı hassasiyetle belirler.
• Koordinat Sistemi Uyumu: Ölçümler Türkiye Ulusal Temel GPS Ağı ve ITRF95 (veya ED50) koordinat sisteminde gerçekleştirilerek imar planı sayısal altlığı ile birebir çakıştırılır.
• Sınır Kazıklarının Çakılması: Tespit edilen parsel köşe noktalarına arazinin yapısına göre demir boru, çelik kazık, boyalı çivi veya beton sınır taşları çakılarak fiziksel işaretleme yapılır.
• Aplikasyon Krokisi ve Tutanağının Tanzimi: Ölçüm tamamlandıktan sonra parselin cephe uzunluklarını, köşe koordinatlarını ve komşu parsellerle olan ilişkisini gösteren resmi mühürlü LİHKAB Aplikasyon Krokisi ve Aplikasyon Tutanağı düzenlenerek malike teslim edilir.

Sultanbeyli Mahalleleri Özelinde Karşılaşılan Sahadaki İmar Problemleri

Sultanbeyli'nin mahalle bazlı yerleşim özellikleri, harita mühendisliği çalışmalarında farklı teknik meydan okumaları beraberinde getirmektedir:

Hasanpaşa ve Mehmet Akif Mahalleleri: Ticari Aks ve Yola Terk Çakışmaları

TEM Otoyolu'na cepheli olan ve ticari potansiyeli yüksek bulunan Hasanpaşa ile Mehmet Akif mahallelerinde, geniş bulvar ve kavşak düzenlemeleri nedeniyle yoğun yola terk işlemleri uygulanmıştır. Bu bölgelerdeki parsellerde eski yapıların yeni imar hattına tecavüzü sık görülmekte olup, ticari yapılaşma öncesi hassas aplikasyon ve yoldan ihdas/terk hesapları zorunluluk arz etmektedir.

Battalgazi ve Ahmet Yesevi Mahalleleri: Taşkın Yapı ve Komşuluk Uyuşmazlıkları

Yoğun konut dokusuna sahip Battalgazi ve Ahmet Yesevi mahallelerinde, 18. madde uygulaması sonrası iki katlı veya üç katlı eski binaların bir kısmının komşu parsele 30-50 cm taştığı görülmektedir. Bu tür taşkın yapı (TMK Madde 725) durumlarında harita mühendisleri tecavüzlü alanın metrekare hesabını plankote üzerinde göstererek taraflar arasında irtifak hakkı tesisi, ifraz-tevhit veya kamulaştırma uzlaşmalarına teknik zemin hazırlar.

Turgut Reis ve Fatih Mahalleleri: Orman Tahditi ve Eğimli Zemin Plankotesi

Aydos Ormanı sınırında yer alan Turgut Reis ve Fatih mahallelerinde, orman tahdit sınırları ile kadastro sınırlarının çakıştırılması son derece titiz bir mühendislik gerektirir. Orman mülkiyetine yapılacak en ufak bir taşma ağır idari ve cezai yaptırımlar doğurur. Ayrıca bölgenin yüksek eğimli topoğrafyası sebebiyle istinat duvarı sınırları ve kazı-dolgu kübaj hesapları için halihazır harita ve tabii zemin plankotesi çıkarılması şarttır.

Mülk Sahipleri İçin Adım Adım Sınır Güvenliği Yol Haritası

Sultanbeyli'de hisseli 2B tapusundan müstakil imar tapusuna geçmiş bir taşınmaz sahibiyseniz, mülkiyetinizi güvenceye almak için aşağıdaki adımları izlemelisiniz:

1. İmar Tapusu Bilgilerini Doğrulayın: Tapu senedinizdeki yeni ada ve parsel numaranızı e-Devlet ve TKGM Parsel Sorgu uygulaması üzerinden kontrol edin.
2. Yetkili Harita Mühendislik Bürosuna Başvurun: İlçe sınırlarında faaliyet gösteren tescilli harita kadastro mühendislik bürosundan veya yetkili LİHKAB'dan resmi aplikasyon talebinde bulunun.
3. Arazide Sınır Kazıklarını Yerinde Görün: Mühendislik ekibinin GNSS cihazlarıyla arazide işaretlediği sınır kazıklarını komşularınızla birlikte yerinde inceleyin ve sınır tutanağını imzalayın.
4. Eski Çit ve Duvarlarınızı Yeni Sınıra Taşıyın: İmar planı sınırlarına aykırı kalan eski tel örgü veya duvarları, olası tecavüz davalarının önüne geçmek için yeni sınır çizgisine çekin.
5. İnşaat Öncesi Plankote Yaptırın: Ruhsatlı bir inşaata başlamadan önce parselin kotlarını ve çevre yolların seviyesini gösteren mimari projeye altlık onaylı plankote haritasını hazırlatın.

Sonuç ve Sultanbeyli Yetkili Harita Büroları ile İletişim

Sultanbeyli'de 2B arazilerinin tasfiyesi ve 18. madde şuyulandırma uygulamaları, mülkiyet güvenliğinde yepyeni bir dönemi başlatmıştır. Ancak kağıt üzerindeki müstakil tapunun arazide gerçek bir karşılık bulması, sınır ihtilaflarının önlenmesi ve kentsel dönüşüm yatırımlarının sorunsuz ilerlemesi ancak lisanslı harita ve kadastro mühendislerinin sahada gerçekleştireceği milimetrik aplikasyon ve sınır tespiti ölçümleri ile mümkündür.

Sultanbeyli Hasanpaşa, Battalgazi, Ahmet Yesevi, Turgut Reis, Mehmet Akif, Fatih ve çevre mahallelerdeki taşınmazlarınız için LİHKAB aplikasyon krokisi, sınır kazığı çakımı, halihazır harita, tabii zemin plankotesi, imar parselasyonu ve tevhit/ifraz işlemleri konusunda BiHaritacı.com üzerinden bölgede hizmet veren tescilli, lisanslı ve uzman harita kadastro mühendislik bürolarına doğrudan ulaşabilir, ücretsiz ön danışmanlık ve fiyat teklifi alabilirsiniz.