Stratejik Mühendislik Yaklaşımı ve Sektörel Giriş
📌 Mühendislik & Saha Notu: Yukarıdaki akış şemasını ve infografiği saha çalışmalarınızda veya arşivinizde kullanmak üzere Pinterest panonuza kaydedebilir veya yüksek çözünürlükte görüntüleyebilirsiniz.
Sultanbeyli ilçesine bağlı Hasanpaşa, Battalgazi Harita Bürosu, Ahmet Yesevi, Abdurrahmangazi, Adil, Akşemsettin, Mimar Sinan ve Turgut Reis mahalleleri; İstanbul’un en büyük mülkiyet dönüşümünün yaşandığı ve 6292 sayılı Kanun (2/B arazileri) ile 3194 sayılı Kanun’un 18. maddesi (şuyulandırma / parselasyon) uygulamalarının tamamlandığı stratejik bir bölgedir. On yıllardır hisseli veya zilyetlik durumunda olan yüz binlerce taşınmaz, Kadastro Müdürlüğü ve Sultanbeyli Belediyesi iş birliğiyle müstakil imar parsellerine dönüştürülmüştür. Ancak eski hisseli kullanım sınırları ile yeni imar planı sınırlarının farklılık göstermesi sebebiyle mülk sahipleri için en kritik aşama "LİHKAB Sınır Tespiti ve İmar Aplikasyonu"dur.
Yeni imar tapusunu alan arsa sahiplerinin çevre duvarı örmeden, tel çit çekmeden veya bina inşaatına başlamadan önce parsel köşe noktalarını TUSAGA-Aktif (CORS-TR) ağına bağlı hassas GNSS alıcılarıyla sahada çaktırması zorunludur. Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Büroları (LİHKAB) tarafından tanzim edilen "Resmi Aplikasyon Krokisi", komşu parsellerle sınır tecavüzü davalarını tamamen önler. Ayrıca eğimli topoğrafyada üretilen Sayısal Zemin Plankotesi, yapı ruhsatı ve subasman vizesinin temel dayanağını oluşturur.
Teknik Parametreler, Mevzuat ve Uygulama Karşılaştırma Matrisi
Aşağıdaki mühendislik matrisi, sahada yürütülen jeodezik, fotogrametrik ve kadastral süreçlerin yasal dayanaklarını, standart tolerans limitlerini ve kurumsal onay mercilerini detaylandırmaktadır:
Adım Adım 6 Aşamalı Saha ve Ofis Uygulama Metodolojisi
Başarılı bir ruhsatlandırma, tescil ve hukuki güvence için lisanslı harita mühendisliği ekiplerimiz tarafından uygulanan 6 temel mühendislik safhası şunlardır:
- 2B ve 18. Madde Şuyulandırma Pafta Tetkiki: Sultanbeyli Kadastro Birimi ve Belediye İmar arşivinden güncel tescilli imar koordinatları ve dağıtım cetvelleri incelenir.
- CORS-TR GNSS ile Parsel Köşe Noktalarının Kazıklanması: TUSAGA-Aktif ağına bağlı çift frekanslı GNSS alıcılarıyla parsel köşe koordinatları sahada beton kazık ve demir çivilerle işaretlenir.
- LİHKAB Resmi Aplikasyon Krokisinin Tanzimi: Yetkili Lisanslı Harita Mühendisi tarafından ölçü krokisi ve aplikasyon tutanağı hazırlanarak mülk sahibine teslim edilir.
- Sayısal Zemin Plankotesi ve Halihazır Harita Üretimi: Parsel zeminindeki eğim kırıkları, mevcut yapılar ve yol kotları nivo ve total station ile taranarak 3D arazi modeli çıkarılır.
- Temel Kazı ve Kolon Akslarının Aplikasyonu: Yeni bina inşaatı için radye temel ve kolon aksları lazer total station ile ±2 mm toleransla aplike edilir.
- Sultanbeyli Belediyesi Subasman Vizesi ve İskân: Subasman kotu nivo ile kontrol edilerek belediyeden subasman vizesi alınır ve yapı tamamlandığında iskân tescil edilir.
Sahadan Gerçek Proje ve Vaka Analizi
Vaka Analizi: Hasanpaşa Mahallesi’nde 18. Madde Sonrası 1.200 m² İmar Parselinde Sınır Tespiti ve Villa Ruhsatı
Sultanbeyli Hasanpaşa Mahallesi’nde 3194 sayılı Kanun’un 18. maddesi şuyulandırma uygulaması neticesinde müstakil imar tapusuna kavuşan 1.200 m²’lik parselde mülk sahibi 3 katlı konut inşa etmek istemiştir. Komşu parsel sahibi eski hisseli bahçe çitinin yerini iddia ederek sınır anlaşmazlığı çıkarmıştır.
LİHKAB büromuzca Kadastro Müdürlüğü’nden güncel tescilli koordinatlar temin edilmiş; sahada CORS-TR GNSS ile 6 köşe noktasına çelik kazıklar çakılarak resmi LİHKAB Aplikasyon Krokisi tanzim edilmiştir. Komşunun 1.80 metre parsel içine tecavüzlü tel çiti resmi tutanakla geri çektirilmiştir. 3D plankote çıkarılarak Sultanbeyli Belediyesi’nden inşaat ruhsatı ve subasman vizesi sıfır hata ile alınmıştır.
Hukuki Boyut, Yargıtay & Danıştay Kararları ve Mevzuat Analizi
2B ve şuyulandırma sonrası sınır belirleme işlemleri, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi, 5368 sayılı LİHKAB Kanunu ve Türk Medeni Kanunu’nun Mülkiyet Hakkı (Md. 683) hükümlerine tabidir. Kadastro koordinatlarına aykırı yapılan çit ve duvarlar haksız el atma (müdahale) davasına konu olur.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2021/5120 E. sayılı kararında; "18. madde imar uygulaması ile kesinleşen kadastro koordinatlarının mülkiyet sınırlarını belirlemede bağlayıcı olduğu, LİHKAB aplikasyon krokisine dayalı sınır tespitlerinin mahkemelerde kesin delil niteliği taşıdığı" hükme bağlanmıştır.
Bölgesel Dinamikler, Zemin Şartları ve Yerel Yönetim Uygulamaları
Sultanbeyli ilçesi; Hasanpaşa, Battalgazi, Ahmet Yesevi, Abdurrahmangazi, Akşemsettin ve Turgut Reis mahallelerini kapsar. TEM Otoyolu ve Aydos Dağı eteklerinde yer alan ilçe, son yıllarda metro hatları ve modern altyapı projeleriyle hızla değerlenmektedir. Sultanbeyli Belediyesi İmar Müdürlüğü ve Sultanbeyli Kadastro Birimi, aplikasyon ve plankote onaylarında LİHKAB belgelerini zorunlu kılmaktadır.
Yatırımcılar, Müteahhitler ve Mülk Sahipleri İçin 5 Kritik Tavsiye
- Çevre Duvarı Örmeden Önce Mutlaka LİHKAB’a Kazık Çaktırın: Eski tel çitlere güvenmeyin; şuyulandırma sonrası yeni imar koordinatlarını sahada çelik kazıkla işaretletin.
- Resmi LİHKAB Aplikasyon Krokisini Saklayın: Komşularla yaşanabilecek sınır tartışmalarında noter onaylı ve mühürlü aplikasyon krokisini ibraz edin.
- Eğimli Parsellerde 3D Plankote Çıkartın: Sultanbeyli’nin engebeli sokaklarında doğru yol ve zemin kotu tespitiyle açığa çıkan bodrum katları kazanın.
- Subasman Betonu Öncesi Kalıp Kotunu Ölçtürün: Binanın sıfır kotunun belediye onaylı projeye tam uyduğunu nivo ile denetletin.
- 2B Tapu Ödemelerinin Tamamlandığını Kontrol Edin: Milli Emlak veya belediye taksitlerinin bittiğini teyit ederek tapudaki ipotek şerhlerini terkin ettirin.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Sultanbeyli’de 18. madde şuyulandırma sonrası sınır nasıl belirlenir?
Kadastro Müdürlüğü koordinatları esas alınarak Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Bürosu (LİHKAB) tarafından CORS-TR GNSS ile kazık çakılarak belirlenir.
LİHKAB aplikasyon krokisi zorunlu mudur?
Evet, belediyeden inşaat ruhsatı almak ve çevre duvarı yapmak için LİHKAB onaylı aplikasyon krokisi yasal zorunluluktur.
Sınır kazığı çakımı ne kadar sürer?
LİHKAB başvurusu sonrası saha ölçümü ve kazık çakımı genellikle aynı gün veya 1-2 iş günü içinde tamamlanır.
Komşu parsel sınırıma tecavüz etmişse ne yapmalıyım?
LİHKAB aplikasyon tutanağı ile sulh hukuk mahkemesinde "El Atmanın Önlenmesi (Men-i Müdahale)" davası açabilirsiniz.
Sultanbeyli’de tabii zemin plankotesi neden istenir?
Binanın oturacağı zemin kotunu, subasman seviyesini ve hafriyat miktarını belirlemek için belediyece istenir.
LİHKAB aplikasyon ücreti nasıl hesaplanır?
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından her yıl yayımlanan resmi LİHKAB fiyat tarifesine göre belirlenir.
Sultanbeyli Hasanpaşa ve Battalgazi Havzasında 2B Arazileri, Suyulandırma ve Şuyulandırma Çözümleri
Sultanbeyli ilçesinin Hasanpaşa, Battalgazi, Ahmet Yesevi ve Necip Fazıl mahallelerinde orman vasfını yitirmiş 2B arazilerinin 6292 sayılı Kanun kapsamında hak sahiplerine satışının ardından başlayan imar uygulamaları, yoğun bir şuyulandırma (hisseli arsa dağıtımı) düğümünü beraberinde getirmiştir. Yıllarca süregelen çarpık yerleşim ve fiili kullanım sınırları, kadastro paftaları ile uyuşmadığında komşular arası sınır ihtilafları ve çit tecavüzleri ortaya çıkmaktadır.
LİHKAB tarafından yapılan resmi sınır tespiti ve aplikasyon işlemleri ile hem Milli Emlak satış sınırları hem de 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi imar parselasyonu sınırları zemine demir boru ve çelik çivilerle çakılır. Aplikasyon krokisi tapu ve belediye nezdinde resmi hukuki delil niteliği taşır. Parsel sınırlarının netleşmesi, ileride inşa edilecek yapılar için imar çapı ve ruhsat alma sürecinin önünü açar.
BiHaritacı Teknik Yayın Kurulu
HKMO & TKGM Mevzuat İncelemeBu teknik rehber ve kılavuz; TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) mesleki mevzuatları, 3194 sayılı İmar Kanunu, 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu ve TKGM yönergeleri doğrultusunda BiHaritacı Mühendislik ve Araştırma Kurulu tarafından titizlikle incelenip güncellenmektedir.
BiHaritacı Malatya Yetkili Büroları
Malatya genelinde arsa aplikasyonu, cins değişikliği, ifraz-tevhit ve imar projeleriniz için ilçenize atanmış lisanslı LİHKAB ve yetkili harita mühendisine direkt bağlanın:
