Adıyaman İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi

Adıyaman ili genelinde kentsel ve bölgesel gelişimin, yeni konut rezerv alanlarının planlanmasının ve sanayi-tarım yatırımlarının yasal haritacılık zeminini İfraz (Parsel Ayırma) ve Tevhit (Parsel Birleştirme) işlemleri oluşturmaktadır. Adıyaman'da artan inşaat projeleri ve gayrimenkul geliştirme faaliyetleri çerçevesinde, geniş bir arsanın daha küçük ve mimari projelere uygun parsellere bölünmesi işlemine ifraz denir. Tam tersi şekilde, küçük komşu parsellerin devasa bir hastane, AVM veya fabrika inşaatı için birleştirilerek tek tapu altına toplanması işlemine ise tevhit denir.

Bu mülkiyet düzenlemeleri, şehrin uzun vadeli gelişimini yönlendiren 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. ve 16. maddelerine göre, sadece Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) üyesi Serbest Harita Kadastro Mühendislik Büroları (SHKM) tarafından hazırlanan projelerle, Belediye Encümeni veya İl Özel İdaresi Encümeni kararlarına istinaden gerçekleştirilir.

1. Adıyaman Belediyesi İmar Planı & İfraz Şartları

Bir taşınmazın Adıyaman Merkez Harita Bürosu veya ilçe belediyeleri (Besni Harita Bürosu, Kahta Harita Bürosu, Gölbaşı Harita Bürosu) sınırları dahilinde bölünebilmesi için, arazinin bulunduğu bölgenin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kararlarına %100 uyum sağlaması zorunludur. Harita mühendislerinin ifraz işlemi sırasında dikkat ettiği başlıca kurallar şunlardır:

• Bölünme sonucu ortaya çıkacak her yeni parselin, imar planında öngörülen minimum cephe genişliği (örneğin en az 15 veya 20 metre) ve asgari parsel derinliği ölçülerini karşılaması gerekir.
• Yeni oluşacak tüm ifraz parsellerinin mutlaka resmi bir kadastral yola veya onaylanmış bir imar yoluna doğrudan cephesinin bulunması kanuni bir mecburiyettir. Yola cephesi olmayan (kör) parsel oluşturulamaz.
• Bölünme işlemi, mevcut veya gelecekte yapılacak binaların yapılaşma koşullarına (Emsal/KAKS, TAKS ve bahçe çekme mesafeleri) engel teşkil etmemelidir.

2. Tarım Arazileri: Kahta, Besni, Samsat Harita Bürosu ve Merkez Köylerinde İfraz (Bölünme) Sınırları

Çukurova havzasının devamı niteliğindeki Adıyaman'ın bereketli toprakları olan Kahta, Besni, Samsat ve merkez ilçenin köylerindeki tarımsal arazilerin (fıstık bahçeleri, zeytinlikler, kuru tarım arazileri) ifrazı, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun katı hükümlerine tabidir. Türkiye tarımını korumak amacıyla arazilerin küçük parçalara bölünmesi yasaklanmıştır. Dikili tarım arazilerinde ve mutlak tarım arazilerinde, bölgenin asgari tarımsal büyüklüğünün (genellikle 20 dönüm veya 50 dönüm) altına inen ifraz taleplerine Adıyaman İl Tarım ve Orman Müdürlüğü kesinlikle "Bölünemez" şerhi düşmektedir. Ancak arazide onaylı entegre tarımsal sanayi tesisi kurulacaksa, "Tarım Dışı Kullanım İzni" alınarak özel projeli ifraz yapılabilir.

3. İfraz ve Tevhit (Birleştirme) İşlemlerinin Teknik Aşamaları

Adıyaman'daki harita mühendislik ofisleri, süreci şu 4 temel aşamada yönetir:

1. Harita Projesinin Arazide Ölçümü ve Çizimi: Harita topoğraf ekipleri araziye giderek çevresel detayları ve parsel sınırlarını ölçer. CAD (Netcad vb.) ortamında "İfraz / Tevhit Tescil Bildirimi (Folyosu)" çizilerek yüzölçümleri hesaplanır.
2. Encümen Onayı: Proje, imar sınırları içindeyse ilgili Belediye Encümenine, mücavir alan veya köy sınırı içindeyse Adıyaman İl Özel İdaresi (İl Daimi Encümeni) onayına sunulur. Encümen 3194/15-16. maddeye uygunluk kararı (müspet karar) alır.
3. Kadastro Kontrolü: Onaylanan encümen evrakları, Adıyaman Kadastro İl Müdürlüğüne sevk edilir. Kadastro kontrol mühendisleri hesapların matematiksel ve mülkiyet hukuku yönünden doğru yapıldığını denetler.
4. Tapu Sicil Tescili: Son aşamada dosyalar Adıyaman Tapu Müdürlüğüne intikal eder. Eski parsel kayıtları (kütük sayfaları) pasife alınır ve vatandaşlara yeni oluşturulan bağımsız parsel/parseller için yeni tapu senetleri teslim edilir.

4. 18. Madde İmar Uygulaması (Parselasyon Projeleri) Adıyaman Dosyası

Belediyelerin geniş çaplı (onlarca hektar) ham ve tarla vasıflı alanları düzenli imar adalarına dönüştürmek amacıyla uyguladığı projeye 3194 Sayılı Kanunun 18. Madde İmar Uygulaması (Parselasyon/Şuyulandırma) adı verilir. Adıyaman Merkez'de yeni açılan bulvarlar (örneğin İndere kalıcı konut yolu) ve kentsel dönüşüm rezerv alanlarında 18. madde yoğun bir şekilde uygulanmaktadır. Bu süreçte devlet, imar yolunu, okulu, hastaneyi, ibadethaneyi ve yeşil alanları oluşturmak için taşınmaz sahiplerinin arazilerinden kanuni oranda (en fazla %45) "Düzenleme Ortaklık Payı - DOP" kesintisi yapar. Kesinti haricindeki net alan, vatandaşa düzgün, dörtgen, inşaat yapmaya hazır "İmar Parseli Tapusu" olarak iade edilir. İmar uygulamalarını özel harita mühendislik büroları çizer, belediye onaylar.

5. Sıkça Sorulan Sorular (İfraz, Tevhit ve 18. Madde)

Soru: Çok hisseli bir tarla tapumuz var. Kendi payıma düşen 5 dönümlük kısmı ifraz işlemi ile böldürüp sadece kendi adıma müstakil tapu çıkarabilir miyim?
Cevap: Bir tarlada hissedar sayısına göre parça parça ifraz işlemi, ancak ve ancak 5403 Sayılı Toprak Koruma Kanunu'ndaki "asgari tarımsal arazi büyüklüğü" sınırlarını aşmıyorsa yapılabilir. Tarım arazisi yeterince büyükse ve tüm hissedarlar harita projesi üzerinden rıza gösterip noterde veya tapuda imza atarsa müstakil (tekil) tapularınıza kavuşabilirsiniz.

Soru: Tevhit (birleştirme) projeleri ne kadar sürede sonuçlanır?
Cevap: Tevhit (birleştirme) işlemi, ifraz veya 18. maddeye göre daha basit ve tek yönlü bir işlem olduğu için belediye encümen kararı, kadastro kontrolü ve tapu tescili toplamda genellikle 10 ila 15 gün gibi kısa bir süre içerisinde tamamlanabilmektedir.

Adıyaman genelinde konut, ticari ve tarımsal parsellerinizin ifraz, tevhit, yola terk ve 18. madde imar uygulaması projeleri için sayfamızdaki Adıyaman Harita Mühendislik Büroları ile hemen projenizi paylaşabilir, teknik destek ve fiyat teklifi alabilirsiniz.

6. Hisseli Arazilerde Şufa Hakkı ve Tevhit/İfraz Süreçleri

Adıyaman gibi tarımsal kültürün yoğun olduğu bölgelerde (Kahta, Besni, Samsat köyleri), miras yoluyla intikal eden hisseli tarlaların ifrazı çok sık karşılaşılan bir durumdur. Ancak burada dikkat edilmesi gereken en kritik husus Şufa (Önalım) Hakkı'dır. Eğer hisseli bir tarlayı ifraz etmeden, kendi hissenizi dışarıdan üçüncü bir kişiye satarsanız, diğer hissedarlar mahkemeye başvurarak aynı bedel üzerinden tarlayı o kişiden geri alma hakkına sahiptir. Bu riski ortadan kaldırmak için, harita mühendisi aracılığıyla Rızai Taksim (Paylaşım) Sözleşmesi ve ifraz projesi çizilmeli, arazi fiziken ve yasal olarak ayrı tapulara (müstakil) bölünmelidir. Ayrıca, Adıyaman Organize Sanayi Bölgesinde (OSB) yatırım yapacak sanayicilerin küçük parselleri toplayıp devasa fabrika kurmaları için Tevhit (birleştirme) projeleri hayati önem taşır. Tevhit işlemi sırasında eski parseller üzerindeki ipotek veya hacizler varsa, bu kısıtlamalar yeni oluşan dev parselin tamamına otomatik olarak geçer. Bu nedenle harita mühendisi imar danışmanı, tevhit öncesinde detaylı tapu takyidat sorgulaması yaparak yatırımcıyı milyonlarca liralık gizli borçlardan korur.

7. Maliyet Analizi ve Zaman Çizelgesi

İfraz ve tevhit işlemlerinin maliyeti, Adıyaman'daki yerel harita bürolarının uyguladığı proje çizim ücretine, parselin toplam yüzölçümüne ve belediyenin talep ettiği encümen onay harçlarına göre şekillenir. İşlem ortalama 20-30 gün sürer.