Kocaeli'de Parsel İfrazı (Ayırma) Mantığı ve Yasal Temelleri
📌 Mühendislik & Saha Notu: Yukarıdaki akış şemasını ve infografiği saha çalışmalarınızda veya arşivinizde kullanmak üzere Pinterest panonuza kaydedebilir veya yüksek çözünürlükte görüntüleyebilirsiniz.
İfraz; tapu kütüğünde tek bir parsel olarak tescilli bulunan bir taşınmazın, imar mevzuatı veya tarım hukuku kurallarına uygun biçimde iki ya da daha fazla müstakil parsele bölünerek ayrı ayrı tapuya bağlanması işlemidir. Kocaeli; bir yanda Kandıra Harita Bürosu, Karamürsel Harita Bürosu ve Kartepe Harita Bürosu kırsalındaki tarım arazileri, diğer yanda Gebze Harita Bürosu, Çayırova Harita Bürosu ve İzmit Harita Bürosu'teki yüksek rantlı imarlı arsalarıyla Türkiye'de ifraz talebinin en yüksek olduğu şehirlerdendir.
Ancak her arazi istenildiği gibi bölünemez. Türkiye'de parsel ifrazını yöneten iki temel yasa vardır:
- 3194 Sayılı İmar Kanunu (Madde 15 ve 16): Uygulama imar planı bulunan arsalarda geçerlidir. İlçe belediyesi encümen kararıyla yürütülür.
- 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu: Köy yerleşik alanı dışındaki tarla, bağ, bahçe ve fındıklıklarda geçerlidir. İl/İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü denetimindedir.
1. 5403 Sayılı Kanun Kapsamında Kocaeli'de Tarla Bölünme Şartları
Kandıra, Derince Harita Bürosu köyleri ve Kartepe kırsalında hisseli veya müstakil tarlaların ifrazında İl Tarım Müdürlüğü şu katı asgari tarımsal arazi büyüklüğü normlarını uygular:
| Arazi Sınıfı | Yasal Asgari Parsel Büyüklüğü | Kocaeli Tipik Bölgeleri | Bölünme Koşulu |
|---|---|---|---|
| Mutlak Tarım Arazileri | En az 20.000 m² (20 Dönüm) | Kandıra düz taban arazileri | Oluşacak her yeni parsel 20 dönümden küçük olamaz. |
| Özel Ürün Arazileri | En az 20.000 m² (20 Dönüm) | Karamürsel zeytinlik/meyve alanları | Özel ürün statüsü bozulamaz. |
| Dikili Tarım Arazileri | En az 5.000 m² (5 Dönüm) | Kandıra fındıklıkları, Kartepe meyve bahçeleri | Ayrılan her parsel en az 5 dönüm olmalıdır. |
| Marjinal Tarım Arazileri | En az 20.000 m² (20 Dönüm) | Körfez Harita Bürosu ve Derince taşlık kırsalı | Kuru tarım arazisi statüsü uygulanır. |
2. İmar Planı Olan Alanlarda İfraz Şartları (3194 / 15-16. Madde)
Kocaeli merkez ve ilçe imar planı içinde bulunan arsalarda ifraz yapılabilmesi için şu imar şartlarının eksiksiz sağlanması gerekir:
- 1. Kadastral Yola Cephe Şartı: İfraz sonucu oluşacak her parselin imar planındaki genişliğe uygun bir yola asgari cephesinin (genellikle en az 10-15 metre) bulunması zorunludur. Çıkmaz sokak veya yola cephesiz parsel ihdas edilemez.
- 2. Asgari Parsel Derinliği ve Büyüklüğü: İmar planı lejantında belirlenen asgari parsel alanı (örn: ayrık nizamda 500 m²) altına inilemez. Örneğin 800 m² arsanız varsa ve plan en az 500 m² diyorsa ikiye bölünemez.
- 3. Yola Terk ve Kamusal Terklerin Yapılması: İfraz öncesinde imar planında yola, parka veya yeşil alana rastlayan kısımların bilabedel kamuya terk edilmesi şarttır.
3. Kocaeli'de İfraz Dosyasının Resmi İşlem Adımları
- Harita Mühendisine Başvuru: Taşınmaz sahibi yetkili harita mühendislik bürosuna başvurur. Mühendis parselin imar durum belgesini ve TAKBİS mülkiyet verilerini inceler.
- Arazide Ölçüm ve Sayısal Tasarım: Parsel CORS-TR GNSS ile arazide ölçülür; imar adası şartlarına uygun İfraz Değişiklik Tasarımı CAD ortamında hazırlanır.
- Belediye Encümenine Sevk: Hazırlanan ifraz dosyası ilgili belediye (Kandıra, İzmit vb.) İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'ne sunulur; Belediye Encümeni 3194/15-16 uyarınca resmi kabul kararı alır.
- Kadastro Müdürlüğü Kontrolü: Dosya Kocaeli Kadastro Müdürlüğü kontrol mühendislerince incelenir; tescil bildirimi ve harç makbuzları tanzim edilir.
- Tapu Müdürlüğü Müstakil Tescil: Eski parsel tapudan terkin edilir; yeni ada/parsel numaralarıyla hak sahipleri adına müstakil yeni tapular basılır.
4. Somut Vaka Analizi: Kandıra Çerçili'de 12 Dönüm Fındıklık İfrazı
Vaka Raporu: İki Kardeş Arasında Miras Kalan Fındıklığın Ayrılması
Yer: Kandıra Çerçili Mahallesi'nde resmi kadastro yoluna 95 metre cephesi bulunan 12.400 m² dikili fındıklık vasıflı taşınmaz.
Sorun: Babalarından miras kalan taşınmazı eşit iki parçaya ayırmak isteyen iki kardeş, tarlayı 6.200 m² + 6.200 m² olarak bölmek için büromuza başvurmuştur.
Mühendislik Çözümü: Arazi vasfı tapuda "Fındık Bahçesi (Dikili Tarım Arazisi)" olarak tescilli olduğundan, 5403 sayılı Kanun gereği 5.000 m² normunu karşılamaktadır. Mühendisimiz her iki yeni parselin de kadastro yolundan en az 40'ar metre cephe almasını sağlayacak şekilde ifraz krokisini çizmiş; Kandıra İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü'nden uygunluk onayı alarak belediye encümeninden geçirmiştir.
Netice: İki kardeş 35 iş günü içerisinde müstakil tapularını almış, aralarındaki ortaklık kavgasız şekilde sonlandırılmıştır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Hayır. Hem imar mevzuatı hem de köy yerleşik alanı yönetmelikleri gereğince, oluşan yeni parsellerin tamamının tescilli bir kadastral yola cephesi olmak zorundadır. Yolu olmayan parseller ifraz edilemez.
Hayır. Buğday ekilen araziler "Mutlak Tarım Arazisi" sınıfına girer ve asgari büyüklük normu 20 dönümdür. 10 dönüm arazi 5403 sayılı Kanun kapsamında bölünemez.
İmarlı arsalarda encümen süreci ortalama 20-30 gün sürerken; tarım arazilerinde İlçe Tarım görüşü dahil 45 ila 60 gün arasında tapu tescili tamamlanır.
BiHaritacı Teknik Yayın Kurulu
HKMO & TKGM Mevzuat İncelemeBu teknik rehber ve kılavuz; TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) mesleki mevzuatları, 3194 sayılı İmar Kanunu, 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu ve TKGM yönergeleri doğrultusunda BiHaritacı Mühendislik ve Araştırma Kurulu tarafından titizlikle incelenip güncellenmektedir.
BiHaritacı Kocaeli Yetkili Büroları
Kocaeli genelinde arsa aplikasyonu, cins değişikliği, ifraz-tevhit ve imar projeleriniz için ilçenize atanmış lisanslı LİHKAB ve yetkili harita mühendisine direkt bağlanın:
