Amasya İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi

Suluova Harita Bürosu Besi OSB'deki devasa tarımsal sanayi yatırımları, Merzifon Harita Bürosu lojistik kavşağı ve Amasya Merkezdeki yeni konut (kentsel dönüşüm) atılımlarıyla değerlenen Amasya gayrimenkul piyasasında; var olan arsaların/tarlaların sınırlarını ihtiyaca göre yasal yoldan değiştiren temel haritacılık işlemleri büyük önem taşır. Tapuda tek parça (büyük) olan bir arsanın daha küçük ve satılabilir yeni parsellere (tapulara) bölünmesi işlemine İfraz (Ayırma); yan yana duran (bitişik) iki veya daha fazla parselin aralarındaki sınırın kaldırılarak dev bir parsele dönüştürülmesine ise Tevhit (Birleştirme) denir. Ham tarlaları düzenli sokakları ve altyapısı olan imar adalarına dönüştüren devasa kentsel planlama aracına da 18. Madde İmar Parselasyonu (Şuyulandırma) adı verilir.

Amasya ve Türkiye genelinde, ifraz ve tevhit uygulamalarının idarelere (Belediye, İl Özel İdaresi) sunulacak teknik dosyasını ve Tescil Bildirimi haritalarını (Folyosunu) üretme yasal yetkisi sadece Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) onaylı Serbest Harita Kadastro Mühendislik Bürolarına (SHKM) verilmiştir.

1. Amasya Belediyesi İmar Planı ve İfraz (Arsa Bölme) Şartları

Amasya Merkezde (örneğin Şeyhcui mahallesi) veya Merzifon ilçe merkezinde, bir müteahhidin büyük bir arsayı ikiye bölüp iki ayrı blok dikmek istemesi veya mirasçıların arsayı aralarında paylaştırmak istemesi durumunda başvurulan İfraz (bölünme) işlemi, rastgele yapılamaz. Amasya Belediyesi İmar Müdürlüğünün (Encümeninin) bu projeye onay vermesi için harita mühendisinin harfiyen uyguladığı kısıtlamalar şunlardır:

• Bölünen arsalardan oluşan A ve B parsellerinin 1/1000 Uygulama İmar Planı notlarında yazan "Asgari Cephe Genişliği" (örneğin 15m) ve "Asgari Parsel Derinliği" kuralını sağlaması zorunludur. Aksi halde "inşaata elverişsiz parsel" oluşacağından encümen onayı reddedilir.
• Yeni oluşan tüm parsellerin mutlaka bir sokağa, yola veya imar bulvarına direkt cephesi olmalıdır. Arka tarafta yola çıkışı olmayan "kör (mahsur) parsel" ifrazı 3194 sayılı İmar Kanunu'nca kesinlikle yasaktır.
• Mevcut arsa üzerinde korunacak (yıkılmayacak) bir bina varsa; ifraz için çizilecek kırmızı çizgi (yeni sınır), binanın yeni parsele olan "bahçe çekme mesafesini" (genelde min. 3 metre) ihlal etmemelidir. Ederse ifraz dosyası geçersiz sayılır.

2. Tarım Arazileri: Suluova ve Taşova Harita Bürosu'da Tarla İfrazı (5403 Sayılı Kanun)

Amasya ekonomisinin belkemiği elma, kiraz, soğan, şekerpancarı (Suluova) ve bamya (Göynücek Harita Bürosu) üretimidir. Bu geniş verimli tarım ovalarının ve meyve bahçelerinin (imar planı dışındaki köylerdeki arazilerin) satılmak veya miras paylaştırmak için bölünmesi (ifrazı), 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile son derece sıkı korunmaktadır. Devlet, tarlaların kibrit kutusu kadar ufalanıp tarımsal verimini (traktör giremeyecek kadar) kaybetmesini önlemek amacıyla "Bölünebilir Asgari Tarımsal Büyüklük" sınırı koymuştur.

Amasya Tarım ve Orman İl Müdürlüğü kurallarına göre; Dikili Tarım (Elma/Kiraz Bahçesi) arazilerinde ifraz sınırı genellikle 5 dönüm, Mutlak Tarım arazilerinde (şekerpancarı tarlası) ise 20 dönümdür. Örneğin 15 dönümlük bir soğan tarlasını, 3 kardeş 5'er dönüme böldürmek isterse sistem (Tarım Müdürlüğü) izin vermez; yani harita mühendisi projeyi çizse bile ifraz (bölünme) gerçekleşmez. İstisnai olarak bu araziler üzerine Tarıma Dayalı Sanayi (Besi ahırı, meyve suyu fabrikası, soğuk hava deposu) kurulacaksa "Tarım Dışı Kullanım İzni" çıkartılarak özel amaçlı ifraz yapılabilir.

3. Tevhit (Birleştirme) ve Merzifon/Suluova Sanayi (OSB) Projeleri

Tevhit işlemi, ifrazın aksine gayrimenkulü büyüterek inşaat kapasitesini artıran işlemdir. Suluova Tarıma Dayalı İhtisas Besi OSB'de kurumsal bir et entegre tesisi veya Merzifon OSB'de dev bir ankastre (beyaz eşya) fabrikası kuracak sanayici yatırımcılar; yan yana (bitişik) konumdaki 3 farklı sanayi parselini (diyelim ki her biri 5.000 m2) satın alırlar. Dev fabrikanın mimari projesinin bu alanın tamamına oturabilmesi için, harita mühendisi bu 3 parselin ortasındaki eski sınırları harita üzerinden silecek Tevhit Tescil Folyosu çizer. Belediye/OSB Encümen Kararı ve Kadastro onayının ardından Amasya Tapu Müdürlüğünde 3 eski sayfa kapatılır ve sanayiciye tek parça halinde devasa (15.000 m2'lik) bir "Fabrika Parseli" tapusu basılır.

4. İfraz ve Tevhit İşlemlerinin Teknik Haritacılık Adımları

Amasya'da tecrübeli harita ofislerinin anahtar teslim sunduğu idari ve teknik süreç şöyledir:

1. Harita (Proje) Çizimi: Topoğraf ekibi araziye çıkıp GNSS ile mevcut durumu (binalar, yollar vb.) okur. Ofiste CAD yazılımı ile "İfraz / Tevhit Tescil Bildirim Folyosu" teknik kurallara göre çizilir.
2. Amasya Belediye / İl Özel İdaresi Encümen Onayı: Çizilen folyolar ve dosyalar Amasya Belediyesine (ilçe belediyelerine) veya köyler için Amasya İl Özel İdaresi (İl Daimi Encümeni) makamına sunularak 3194 sayılı kanunun 15. ve 16. maddelerine göre Encümen Onayı alınır.
3. Kadastro İl Müdürlüğü (Kayseri Bölge) Kontrolü: Amasya Kadastro personeli dosyanın sayısal (koordinat/alan) hesaplamalarını ve kanuna uygunluğunu dijital ortamda (milimetrik) denetler.
4. Amasya Tapu Tescili (Son İşlem): Son aşamada harçlar ödenir. Tapu müdürü, ifrazla bölünen veya tevhit ile birleşen yeni mülkiyetleri sicile işleyerek yeni tapuları hak sahiplerine teslim eder. Süreç genellikle 20-30 gün sürer.

5. Amasya'da 18. Madde İmar Uygulaması (Şuyulandırma) Nasıl Yapılır?

Amasya Belediyesi'nin yeni yerleşim (uydukent/gelişim) bölgeleri açmak için uyguladığı 18. Madde İmar Parselasyonu; plansız ham arazilerin devlet otoritesi (harita ofisi ihaleleri) ile alt yapılı şehir adalarına dönüştürülmesi sürecidir. Harita mühendisleri, bu koca bölgedeki tüm vatandaşların şahsi tarlalarından maksimum %45 oranında "Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)" kesintisi yaparak; yeni açılacak caddeleri, yeşil alanları (parkları), hastane ve cami yerlerini bedelsiz kamulaştırır. Geriye kalan (örneğin %55'lik) net kısım ise, vatandaşa düzgün geometrili (kare/dikdörtgen), sokağa cepheli "İmar Parseli" (Arsa) tapusu olarak iade edilir. Vatandaşın toprağı m2 olarak azalsa da, imara kavuştuğu (inşaat hakkı kazandığı) için gayrimenkulün piyasa değeri milyonlarca lira artar.

6. Sıkça Sorulan Sorular (Amasya İfraz ve Tevhit)

Soru: Amasya merkezde Tevhit (birleştirme) yapacağım komşu arsada banka ipoteği var, benim temiz arsama da ipotek geçer mi?
Cevap: Evet, kesinlikle geçer. Tevhit işlemi tapuların evliliği gibidir. Birleştirilen üç arsanın sadece birinde bile haciz, ipotek veya icra şerhi varsa, birleşme sonrası oluşan o devasa yeni tapunun "tamamının" üzerine bu yasal borç yükü (şerh) otomatik olarak sirayet eder. Harita İmar Danışmanları tevhit öncesi tapu takyidat araştırmasını bu yüzden mecburi yapar.

Soru: Amasya'da (hisseli tarlada) Şufa (Önalım) Hakkı davalarından ifraz ile kurtulabilir miyim?
Cevap: Evet. Amasya (Taşova vd.) köylerinde miras kalan hisseli tarlanızdaki "hissenizi" yabancı birine satarsanız, diğer kardeşler mahkemeye (şufa) başvurarak o tarlayı aynı fiyattan geri alma hakkına sahiptir. Harita mühendisi ifraz projesi çizerek tarlayı yasalara uygun böler ve herkese kendi müstakil tapusunu çıkartırsa (ortaklık bitirilirse), şufa hakkı riski biter ve mülkünüzü dilediğiniz fiyata özgürce satabilirsiniz.

Amasya Merkez Harita Bürosu, Suluova (OSB), Merzifon, Taşova, Göynücek ve tüm diğer ilçelerinizdeki konut, lojistik, tarımsal ve sanayi gayrimenkullerinizin ifraz, tevhit, 18. madde (şuyulandırma) projeleri için; web portalımızdaki Amasya Harita Mühendislik Büroları ile hemen temasa geçerek en güvenilir mühendislik hizmetini alabilirsiniz.

7. Kamulaştırma (İstimlak) Sürecinde "Artık Parsel" İfrazı

Amasya-Çorum otoyol projesinde veya Merzifon Havalimanı bağlantı yollarının genişletilmesinde (Karayolları Genel Müdürlüğü), devlet vatandaşın Amasya'daki özel tarlasının/arsasının bir kısmından yol geçirmek zorunda kalabilir. Bu durumda "Kamulaştırma Kanunu" devreye girer. Karayolları, arazinin örneğin 3 dönümlük kısmını alacaksa, harita mühendisleri tarafından kamulaştırma haritası (özel ifraz dosyası) çizilir. Devletin alacağı şerit (A parseli) ayrılarak Karayolları adına tescil edilir, geriye kalan alan (B parseli) ise "Artık Parsel" olarak vatandaşa geri verilir. Bu ifraz sürecinde, vatandaşa bırakılan kısmın inşaata elverişsiz (ince uzun veya üçgen) kalması durumunda, Amasyalı vatandaş idareye (mahkemeye) dava açarak "artık kısmın da işe yaramadığını ve tamamının kamulaştırılmasını" talep etme (ve tam parasını alma) hakkına sahiptir. Bu teknik raporlamayı yine harita mühendisleri bilirkişi olarak hazırlar.