Antalya, Türkiye'nin en yüksek tarımsal katma değer üreten ve aynı zamanda en hızlı değerlenen arsa pazarlarından biridir. Miras kalan geniş narenciye bahçeleri, zeytinlikler, seralar veya imarlı arsalar üzerinde yüzlerce hissedar bulunabilmektedir. Ancak hisseli taşınmaz sahiplerinin en sık karşılaştığı çıkmaz şudur: "Aramızda anlaştık, tarlayı tel çitle bölüp herkes kendi tapusunu müstakil olarak alabilir mi?"
Cevap hem evet, hem hayırdır. Tarım arazilerinde 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, imarlı arsalarda ise 3194 Sayılı İmar Kanunu katı asgari bölünebilme kuralları koymuştur. Bu teknik rehberde; yetkili bir Antalya harita mühendisi gözetiminde yasal ifraz şartlarını ve ifrazı kanunen mümkün olmayan arazilerde tek geçerli çözüm olan "Rızai Taksim Krokisi" yöntemini inceliyoruz.
5403 Sayılı Kanun Uyarınca Antalya’da Tarla İfrazı Şartları
📌 Mühendislik & Saha Notu: Yukarıdaki akış şemasını ve infografiği saha çalışmalarınızda veya arşivinizde kullanmak üzere Pinterest panonuza kaydedebilir veya yüksek çözünürlükte görüntüleyebilirsiniz.
Tarım ve Orman Bakanlığı, tarım arazilerinin miras yoluyla ufalanmasını ve verimsizleşmesini önlemek amacıyla Türkiye'yi bölgelere ayırmış ve asgari tarımsal parsel büyüklükleri belirlemiştir. Antalya genelinde bir tarım arazisinin resmi tapuda ifraz edilebilmesi (bölünebilmesi) için oluşacak her bir yeni parselin şu asgari büyüklüklerin altına düşmemesi şarttır:
| Arazi Sınıfı & Tarımsal Nitelik | Asgari İfraz Büyüklüğü | Antalya Bölgesel Uygulama Alanı |
|---|---|---|
| Örtüaltı Tarım Arazisi (Sera) | 3.000 m² (3 Dönüm) | Kumluca Harita Bürosu, Finike Harita Bürosu, Demre Harita Bürosu, Gazipaşa Harita Bürosu, Serik Harita Bürosu |
| Dikili Tarım Arazisi (Narenciye, Zeytin, Muz) | 5.000 m² (5 Dönüm) | Alanya Harita Bürosu, Manavgat Harita Bürosu, Aksu Harita Bürosu, Kaş Harita Bürosu |
| Sulu Tarım Arazisi | 20.000 m² (20 Dönüm) | Serik, Manavgat ovaları, Aksu çayı havzası |
| Kuru Tarım Arazisi (Hububat) | 20.000 m² (20 Dönüm) | Korkuteli Harita Bürosu, Elmalı Harita Bürosu yaylaları |
Örneğin; Kumluca'da 5.000 m² seranız varsa, iki kardeş arasında ikiye bölüp 2.500 m²'lik iki ayrı tapu çıkaramazsınız; çünkü asgari sınır 3.000 m²'dir. Ancak 7.000 m² seranız varsa, 3.500 m² + 3.500 m² olarak yasal ifraz yapılabilir.
İfrazı Mümkün Olmayan Hisseli Arazilerde Tek Çözüm: Rızai Taksim Krokisi
Peki asgari büyüklük şartını sağlamayan, ifrazı kanunen yasak olan binlerce hisseli tarla ve bahçe sahibi ne yapacak? Bu durumda mülk sahiplerinin imdadına Antalya harita mühendislik büroları tarafından tanzim edilen Rızai Taksim (Fiili Kullanım) Krokisi yetişir:
- Hassas GPS Ölçümü: Harita mühendisi taşınmaza giderek parsel sınırlarını CORS-TR GNSS uydu alıcılarıyla milimetrik olarak belirler.
- Hisseler Oranında Parselasyon: Tapu senedindeki pay oranlarına göre taşınmaz adilce bölümlere ayrılır; her hissedara yola cephe veya geçit hakkı bırakılacak şekilde CAD ortamında taksim krokisi çizilir.
- Sınır Kazıklarının Çakılması: Arazide her hissedarın kullanım alanının köşe noktalarına boyalı demir boru veya beton sınır kazıkları çakılır.
- Noter Tasdiki ve Tutanak: Tüm hissedarların imzasını taşıyan bu kroki notere götürülerek "Fiili Kullanım Sözleşmesi"ne bağlanır. Böylece gelecekte hiçbir hissedar "Sen benim yerime tecavüz ettin" diyemez.
İmarlı Arsalarda İfraz ve Tevhit (Ayırma - Birleştirme) Süreci
İmar planı bulunan arsalarda ise süreç Tarım İl Müdürlüğü'ne değil, Antalya Büyükşehir Belediyesi ve ilgili ilçe belediyesi imar yönetmeliğine bağlıdır. Bir imar parselinin ifraz edilebilmesi için:
- İmar planındaki minimum parsel cephesi (genellikle 12-15 metre) sağlanmalıdır.
- Minimum parsel derinliği (genellikle 18-20 metre) korunmalıdır.
- Oluşacak her iki parselin de resmi imar yoluna doğrudan cephesi bulunmalıdır.
- Harita mühendisi tarafından hazırlanan "Değişiklik Tasarımı" Belediye Encümeni onayından geçtikten sonra Kadastro Müdürlüğü kontrolüyle Tapu'da yeni bağımsız parseller tescil edilir.
Hisseli Arsa ve Tarlalarınızda Sınır Sorunlarını Çözün
5403 Sayılı Kanun Tarla İfrazı, Rızai Taksim Krokisi ve İmar Parselasyonu
Miras kalan veya ortaklı arazilerinizin yasal bölünebilirlik durumunu öğrenmek, noter onaylı taksim krokisi çizdirmek ve belediye encümen dosyası hazırlatmak için uzman mühendislerimize danışın.
BiHaritacı Teknik Yayın Kurulu
HKMO & TKGM Mevzuat İncelemeBu teknik rehber ve kılavuz; TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) mesleki mevzuatları, 3194 sayılı İmar Kanunu, 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu ve TKGM yönergeleri doğrultusunda BiHaritacı Mühendislik ve Araştırma Kurulu tarafından titizlikle incelenip güncellenmektedir.
BiHaritacı Antalya Yetkili Büroları
Antalya genelinde arsa aplikasyonu, cins değişikliği, ifraz-tevhit ve imar projeleriniz için ilçenize atanmış lisanslı LİHKAB ve yetkili harita mühendisine direkt bağlanın:
