Antalya İmar Danışmanlığı, Yola Terk & Tapu Tashih Rehberi

Dünya turizminin ve lüks gayrimenkulün parlayan yıldızı Antalya; Kundu, Belek, Lara ve Konyaaltı Harita Bürosu sahil şeridindeki turizm tesis alanları (Tahsisliler), Alanya Harita Bürosu ve Muratpaşa Harita Bürosu'daki çok katlı (rantı yüksek) kentsel dönüşüm bölgeleri ve Kumluca Harita Bürosu ovasındaki milyarlık sera/tarım alanlarıyla, Türkiye'nin yatırım riski (ve getirisi) en yüksek şehridir. Antalya'da, sadece (TAKBİS) Tapu belgesine veya emlakçının vaadine güvenerek; "Burayı aldım, yarın otel yapıyorum veya rezidansa veriyorum" demek, on milyonlarca Euro'luk devasa bir risktir. Antalya Büyükşehir Belediyesinin 1/1000 ve 1/5000'lik Revizyon İmar Planlarındaki dev bulvar (genişletme) terkleri, Kıyı Kenar Çizgisi ihlalleri, ASAT koruma havzaları veya SİT alanı kısıtlamaları, ancak bir Harita Mühendisi (İmar Danışmanı) tarafından önceden tespit edilebilir. Mimari projeyi (ruhsat dosyasını) başlatmadan evvel Yola Terk (Bedelsiz Kısım), Yoldan İhdas (Satın Alma/Büyütme) ve Yüzölçümü Tashihi gibi kilit harita dosyalarının belediye encümeninden geçmesi yasal bir mecburiyettir.

1. Yola Terk ve Yeşil Alana Terk (Bedelsiz Kamuya Terk) İşlemleri

Örneğin Alanya Mahmutlar'da veya Kepez Harita Bürosu Şafak mahallesinde 4.000 metrekarelik ticari + konut (rezidans) imarlı bir arsa satın aldınız. Belediyeye (İmar Çap Birimine) "İnşaat Ruhsatı" için başvurduğunuzda; mevcut sokak (kadastral yol) sınırının, yeni İmar Planında 25 metrelik dev bir bulvara dönüştürüldüğünü öğrenirsiniz. Bu bulvar genişlemesi arsanızın tam 400 metrekarelik kısmına (veya çocuk parkına) girmektedir. Ruhsat (yapı) iznini alabilmeniz (iskan ve kat mülkiyeti kurabilmeniz) için, bu yola/parka giden 400 m2'lik alanı kendi hür rızanızla (bedelsiz olarak, yani devletten/belediyeden tek kuruş talep etmeden) Antalya Belediyesine veya Maliyeye Terk (Devir) etmeniz kanunen mecburidir. Bu işleme Yola Terk denir.

LİHKAB / Serbest harita mühendisi, yola giden bu kırmızı çizgili şeridi "Tescil Bildirim (Terk) Folyosu" çizerek ana arsadan ayırır. İlçe Belediye Encümeni kararı alır, Antalya Bölge Kadastro Müdürlüğü dosyayı kontrol eder ve Tapuda 3.600 m2'lik alan "Net (Temiz) İmar Parseli" olarak resmen adınıza tescillenir. Bütün emsal (inşaat) hakkınız bu net 3.600 m2 üzerinden (çekme mesafeleriyle) hesaplanır.

2. Yoldan İhdas İşlemi (Kapanan Yolu Devletten Parasıyla Satın Alarak Oteli/Siteyi Büyütmek)

Yoldan ihdas (satın alma), mülk sahibinin tapu alanını ve inşaat (kat/oda) sayısını büyüterek milyonlarca liralık değer (rant) artışı sağlayan kritik bir manevradır. Antalya Kaleiçi gibi tarihi semtlerde, Manavgat Harita Bürosu köylerinde veya Serik Harita Bürosu otel tahsis alanlarında; parselinizin tam önünden (veya ortasından) geçen ancak yeni Kentsel (veya Turizm) planlarında kapatılmış (iptal edilmiş) eski bir kadastral toprak yol, kargı kanalı veya dere yatağı kalıntısı olabilir. Bu alanlar, devlet (Maliye Hazinesi / Milli Emlak) adına "Tescil Harici (Artık) Alan" olarak kaydedilir. Harita mühendisiniz bir İhdas Haritası hazırlar, belediyeye/maliyeye müracaat edersiniz ve o eski yol parçasını "cüzi bir imar rayiç bedeli" üzerinden (dışarıya ihale açılmadan, sadece komşulara tanınan hakla) satın alırsınız. Alınan bu parça "Tevhit (Birleştirme)" işlemiyle ana otel arsanıza katılır ve projenize ekstra 1 kat (veya onlarca oda) çıkma imkanı doğar.

3. Yüzölçümü Düzeltme (Tashih) ve Eski Tapulardaki Metrekare Hataları

Antalya'nın Kumluca, Finike Harita Bürosu, Kaş Harita Bürosu, Akseki Harita Bürosu gibi eski Tesis Kadastrosu (1960-70'lerde) grafik veya şerit metre ile yapılmış köylerinde (kırsal kesimlerde); resmi tapu senetlerindeki "Yüzölçümü" kısımlarında büyük hatalar mevcuttur. Dededen kalan tapuda 50.000 m2 (50 dönüm) yazan bir limon bahçesi, bugün GNSS (uydu) ile hassas ölçüldüğünde 45.000 m2 çıkabilir. Arazinin sınırları (duvarları) belliyse ve komşularla (tecavüz) davanız yoksa; LİHKAB harita mühendisi Antalya Kadastro Müdürlüğüne verilmek üzere bir "Yüzölçümü Düzeltme (Tashih) Dosyası" hazırlar. Tapudaki o hatalı (eski) miktar, gerçek (güncel) metrekaresi ile resmen değiştirilir (Güncellenir).

4. Antalya'da Gayrimenkul Alırken Nelere Dikkat Edilmeli? (Due Diligence - Ön İmar İncelemesi)

Belek'te 10 milyon Euro'ya otel arsası veya Muratpaşa'da plaza arazisi almadan önce, emlakçının lafıyla değil, cüzi bir miktar harcayarak bir Harita Mühendisi İmar Danışmanından şu "Due Diligence (Durum Tespiti)" raporlarını istemelisiniz:

• İmar Çapı ve Emsal (Turizm/Konut) Analizi: Arsanın lejantı (Turu) nedir? "Günübirlik Tesis Alanı" (yani sadece kafeterya yapılabilen) bir yere size "Otel Arsası" diye satmaya kalkıyor olabilirler. TAKS ve KAKS (Emsal) oranları nedir? Kaç kat izni (HMAX) var?
• Kıyı Kenar Çizgisi ve SİT (Koruma) Alanları: Arsanız sahil bandındaysa, Kıyı Kanununa göre ilk 50 metreye (sahil şeridine) bir çivi bile çakamazsınız, sonraki 50 metreye sadece sökülebilir (duş/kabin) koyabilirsiniz. Harita mühendisi bu tehlikeli çizgileri (varsa 1. Derece Arkeolojik/Doğal SİT alanlarını) tapunuzla çakıştırıp size raporlar.
• Sahada Aplikasyon (Tecavüz) Kontrolü: Lüks arsayı (tapuyu) devralmadan hemen önce LİHKAB'a sınır (aplikasyon) tespiti yaptırın. Yandaki otelin havuzu veya gecekondu 2 metre arsanıza taşmış (işgal etmiş) olabilir. Bunları tahliye (yıkım) davalarıyla uğraşmak tüm yatırım planınızı çöpe atar.

5. Sıkça Sorulan Sorular (Antalya Yola Terk)

Soru: Belediyenin yeni bulvar (imar) planı için benden 500 m2 "Yola Terk (Bedelsiz)" yapmamı istediler. Terk etmeyip, devlete Kamulaştırma (İstimlak / Bedel) davası açıp arsanın parasını alamaz mıyım?
Cevap: Hayır, alamazsınız. Kendi isteğinizle (ruhsat almak, inşaat yapmak, kat mülkiyeti kurmak veya ifraz/tevhit yapmak) için idareye başvurduğunuzda, "Rızaen (Bedelsiz) Terk" işlemini onaylamak (kabul etmek) zorundasınızdır. Ancak; siz hiç inşaat/ruhsat başvurusunda bulunmadınız, tapunuz (arsanız) yıllardır öylece duruyorken Belediye veya Karayolları gelip asfaltı/boruyu arsanızın içine döşerse, işte o zaman bu olay "Kamulaştırmasız El Atma" suçuna (davasına) girer ve güncel rayiç bedel üzerinden milyonlarca liralık istimlak paranızı devletten (söke söke) tahsil edersiniz.

Antalya Muratpaşa, Konyaaltı, Kepez, Alanya, Manavgat, Serik, Kemer Harita Bürosu, Kumluca, Finike ve Kaş (Kalkan) bölgelerindeki devasa otel tahsisleriniz, tarımsal seralarınız ve rezidans (ticari) yatırımlarınızda yola terk, ihdas ve lüks gayrimenkul analizleri (due diligence) için; Antalya Harita Mühendisleri portalımızdaki uzmanlara başvurarak yatırımlarınızı %100 devlet ve mühendislik güvencesine alabilirsiniz.

7. SİT (Tarihi ve Doğal) Alanlarında Satın Alma (Gayrimenkul) Riski

Antalya (Kaleiçi, Olympos, Phaselis, Kekova) bölgesi binlerce yıllık Likya, Pamfilya ve Roma medeniyetlerinin üzerine kuruludur. Kaş'ta veya Kemer'de deniz manzaralı mükemmel bir arsayı tapuda "Tarla" veya "Arsa" vasfıyla (tertemiz göründüğü için) alabilirsiniz. Ancak emlakçıların gizlediği en büyük tehlike şudur: O arsa Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu tarafından "1. Derece Arkeolojik SİT" veya "Doğal SİT" alanı ilan edilmiş olabilir (ve tapu şerhi henüz işlenmemiş olabilir). SİT alanındaki bir arsaya kepçe soktuğunuz anda veya kaçak beton döktüğünüzde 2 ila 5 yıl arası hapis cezasıyla yargılanırsınız. Harita mühendisinden alınacak "İmar ve SİT Durumu Danışmanlık Raporu (Due Diligence)", satın almayı düşündüğünüz mülkün devletin kırmızı çizgilerine (koruma kurullarına) takılıp takılmadığını ITRF koordinatlarıyla belgelendirerek sizi hapis ve iflas riskinden kurtarır.