Balıkesir İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi

Güney Marmara'nın lojistik, Kuzey Ege'nin turizm ve iç kısımların tarım devi olan Balıkesir; Edremit Harita Bürosu (Akçay), Ayvalık Harita Bürosu ve Burhaniye Harita Bürosu'deki yüksek değerli turizm (arsa) havzalarından, Bandırma Harita Bürosu Organize Sanayi ve Liman hattındaki devasa sanayi parsellerine, Susurluk Harita Bürosu, Manyas Harita Bürosu ve Kepsut Harita Bürosu'taki bereketli tarım ovalarına kadar dev bir "Toprak Ticareti" (Gayrimenkul) arenasıdır. Bu paha biçilemez coğrafyada; devasa bir turizm/otel arazisini parçalayıp (lüks villalara satmak), bir zeytinliği mirasçılar arasında bölmek veya liman arkasında 3 farklı tarlayı birleştirip dev bir (Lojistik) Antrepo yapmak istediğinizde ihtiyaç duyduğunuz 1 numaralı haritacılık manevraları İfraz (Arsa Bölme) ve Tevhit (Parsel Birleştirme) işlemleridir. Bunun yanı sıra, Balıkesir Büyükşehir Belediyesi'nin gecekondu alanlarını (veya tarlaları) çağdaş (altyapılı) şehirlere dönüştürmek için kullandığı kentsel dönüşüm aracı 18. Madde İmar Parselasyonu (Şuyulandırma) uygulamasıdır.

Balıkesir genelinde; Belediye Encümenlerine (İmar Müdürlüklerine), İl Tarım Orman Müdürlüğüne veya OSB yönetimlerine sunulacak olan tüm İfraz, Tevhit ve Yola Terk (Tescil Folyosu) projelerini çizmeye resmi (hukuki) olarak tek yetkili kuruluşlar, Türkiye Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) onaylı Serbest Harita Kadastro Mühendislik Bürolarıdır (SHKM).

1. Balıkesir Edremit (Körfez) Bölgesinde İfraz (Bölme) Şartları ve Turizm

Edremit, Güre, Akçay veya Ayvalık (Altınova) bölgesinde, denize çok yakın 4.000 metrekarelik turizm/konut imarlı, lüks bir arsanız olduğunu hayal edin. Aileniz (veya inşaat şirketiniz) bu arsayı 1.000 m2'lik 4 ayrı (bağımsız ve hemen satılabilir) tapuya bölmek (İfraz etmek) istiyor. Harita mühendisinizin Balıkesir/Edremit Belediye Encümenine sunacağı bu "İfraz Projesinin" geçebilmesi (onaylanabilmesi) için olmazsa olmaz imar kuralları mevcuttur:

• Oluşan (bölünen) her yeni arsanın, o bölgenin (Edremit Belediyesi) 1/1000 Uygulama İmar Planında yazan "Asgari Cephe (Genişlik) ve Asgari Derinlik" kurallarını sağlaması ŞARTTIR. Göz zevki için upuzun (incecik/çarpık) arsa üretemezsiniz, içine villa/havuz sığacak standart bir dikdörtgen çıkmalıdır.
• Bölünerek oluşan 4 arsanın dördünün de MUTLAKA resmi bir yola (Belediye asfaltına veya imar sokağına) cephesi olmak zorundadır. Üç arsa yola bakıyor, dördüncü arsa arkada kalarak (yola dokunmayan, komşunun bahçesinden geçilmek zorunda kalınan) "Kör (Mahsur) Parsel" şeklinde bir ifraz yapılması Türk İmar Hukukunca kesinlikle REDDEDİLİR.
• Mevcut arsanın üzerinde eski bir zeytinyağı deposu (korunacak bir bina) varsa, ifraz çizgisi o binanın "Bahçe Çekme Mesafesini" (Örn: komşu sınıra 3-5 metre mesafe kuralını) koruyarak geçirilmelidir; duvarın dibinden kesilmez.

2. Tarım Ovalarında (Susurluk/Manyas/Kepsut) İfraz ve 5403 Sayılı Kanun

Balıkesir'in devasa tarım ve hayvancılık ekonomisinde; imar (belediye) planları dışında kalan köylerdeki (Susurluk ovası vb.) uçsuz bucaksız ayçiçeği, mısır tarlaları ve Kazdağları eteklerindeki asırlık zeytinliklerin (kardeşler/mirasçılar arasında) bölünüp paylaştırılması, Balıkesir İl Tarım Müdürlüğünün 5403 sayılı Toprak Koruma Kanununa (Tarım Reformu) tabidir.

Türkiye Cumhuriyeti Devleti; tarım makinelerinin (traktörlerin) bile dönemeyeceği kadar küçük, verimsiz hobi (çilek) bahçelerine bölünmüş tarım alanları oluşmasın diye "Bölünebilir Asgari Tarımsal Büyüklük" (bölme yasağı) koymuştur. Balıkesir'in verimli (Kuru/Sulu Mutlak) tarım arazilerinde (mısır/buğday) bu asgari bölünme sınırı genellikle 20 Dönüm (20.000 m2); Dikili Tarım (Ayvalık, Burhaniye Zeytinlikleri) arazilerinde ise 5 Dönümdür (5.000 m2). Örneğin Susurluk'ta 35 dönümlük bir tarlayı iki kardeş 17.5 - 17.5 dönüm (müstakil tapulara) BÖLEMEZ (20 dönüm sınırının altına düştüğü için). Harita mühendisi projesini ancak Tarım İl Kurulunun onaylayacağı asgari (kanuni) sınırları kurtaracak şekilde çizerse (Örn: 50 dönümü 25-25 bölmek gibi) Kadastroya tescile gönderebilir.

3. Bandırma (Liman ve OSB) Bölgesinde Tevhit (Sanayi Birleştirme)

Tevhit (iki veya daha çok tapuyu tek sayfada birleştirme) işlemi, sanayi (lojistik) hacminin çok büyük olduğu Bandırma ve Gönen Harita Bürosu bölgesinde şirketlerin (arsa emsalini devasa büyütmek için) en çok başvurduğu işlemdir. Bir gübre (veya otomotiv) fabrikası kuracak sanayici, Bandırma Limanı arkasında 3 farklı yan yana tarla (mesela 10.000 + 8.000 + 12.000 m2) satın alır. Devasa üretim bantlarının (çelik tesisin) bu alana parça parça değil de TEK bir kütle olarak yerleşebilmesi için, harita mühendisi o 3 tarlanın arasındaki "Sanal Komşu Sınırlarını" (Çizgilerini) krokiden siler (Tevhit Haritası). Dosya Kadastro ve Tapudan geçince; şirket 3 eski tapuyu (yaprakları) yırtar, yerine 30.000 metrekarelik devasa TEK (Fabrika/Sanayi İmarlı) Birleşik Tapuyu alır.

4. Balıkesir Merkez (Karesi Harita Bürosu, Altıeylül Harita Bürosu) ve 18. Madde Uygulaması (Şuyulandırma)

Balıkesir Büyükşehir Belediyesi'nin, (örneğin Altıeylül çevresindeki) gecekondu bölgelerini veya boş tarla/çayır alanlarını; modern bulvarları, alışveriş merkezleri, camileri, hastaneleri olan "Altyapılı Yeni Şehir (İmar) Adalarına" dönüştürmek için ihale ettiği toplu harita (hukuki kentsel) operasyonuna 18. Madde Uygulaması (Şuyulandırma) denir.

Bu dev işlemde, bölgedeki tüm şahıs (tarla) tapularından devlet yasa gereği maksimum %45 oranında "Düzenleme Ortaklık Payı (DOP - Kesinti)"yi bedelsiz olarak (yeni mahallenin yolları ve okulları için) keser. Vatandaşın (köylünün) geriye kalan net (%55) arazisi; mükemmel kare/dikdörtgen geometriye (imar çapına) sahip, asfalta cepheli, altyapısı çekilmiş ve yarın sabah müteahhide verilip apartman yapılabilecek "İnşaat İmar Parseli" tapusu olarak vatandaşa dağıtılır (Çoğunlukla aynı yerinden tahsis edilir). Yüzölçümü (metrekare) küçülse de, tarladan imarlı arsaya geçen gayrimenkulün maddi (nakit) değeri Balıkesir piyasasında trilyonlara katlanır.

5. İfraz, Tevhit Haritacılık Süreci (İş Akışı) Nasıl İşler?

Balıkesir Serbest Harita ofislerinin (SHKM) yönettiği teknik (resmi) iş akışı şu şekildedir:

1. Saha (GNSS) Ölçümü: Lazer ve TUSAGA uydu alıcılarıyla arsa, komşular ve yollar ölçülür. Harita mühendisi ofisinde İfraz/Tevhit (Değişiklik) tasarım dosyasını çizer.
2. Resmi İdare (Encümen) Onayı: İlgili Balıkesir/İlçe Belediyesi (veya köyler için Büyükşehir İl Özel) Encümeninden resmi karar çıkartılır (Tarım alanları için Tarım İl).
3. Kadastro Bölge Kontrolü: Balıkesir Kadastro Müdürlüğü, çizimlerin "Alan hesabını (kapanmasını)" TAKBİS sistemi üzerinden dijital denetler.
4. Tapu Müdürlüğü Sicil Tescili: Harç makbuzları yatırılır, iptal edilen eski tapular çöpe gider; yeni ifrazlı (veya birleşmiş) temiz tapular vatandaşlara basılır.

6. Sıkça Sorulan Sorular (Balıkesir İfraz & Tevhit)

Soru: Bandırma'da rüzgar gülü (RES) depo fabrikası kurmak için, yan komşunun sanayi arsasını da satın alıp kendi fabrika arsamla Tevhit (birleştirme) yapacağım. Ama komşunun arsası üzerinde Ziraat Bankası (Tarım) İpoteği görünüyor, bizi etkiler mi?
Cevap: Harita ve imar hukuku danışmanlığının (Due Diligence) en kritik uyarısı burasıdır: Sizi etkilemekle kalmaz, fabrikanızı ipotek (icra) altına alır! Tevhit işlemi iki insanın resmi evliliği gibidir. O birleşecek iki tapudan sadece birinin (komşunun arsasının) üzerinde bile ipotek, borç, icra veya haciz şerhi varsa; tevhit dosyası bitip Tapudan "YENİ (DEV BİRLEŞİK) TAPU" çıktığında, o bankanın ipoteği (otomatikman yasa gereği) yeni BÜYÜK TAPUNUN (SİZİN ARSANIZIN DA) TAMAMINA bulaşır (sirayet eder). Kendi fabrikanızı (öz malınızı) komşunun borcu yüzünden ipotek altına sokmuş olursunuz. Bu yüzden "Tapu Takyidat Temizleme" işlemi yapılmadan Tevhit (Birleştirme) haritası çizdirilmez.

Balıkesir Karesi, Altıeylül, Bandırma (OSB), Edremit, Ayvalık, Burhaniye, Gönen, Susurluk, Manyas ve Erdek Harita Bürosu bölgelerindeki körfez turizm (yazlık) parselleriniz, lojistik sanayi tesisleriniz ve tarım arazisi (miras ifraz) zeytinlik/ayçiçeği projeleriniz için; web portalımızdaki Balıkesir Serbest Harita Mühendisleri (SHKM / LİHKAB) ofisleriyle hemen temasa geçerek, Marmara/Ege bölgesindeki trilyonluk yatırımlarınızı hızla ve sorunsuz tescillendirebilirsiniz.

7. Bandırma Liman Arkası Gümrüklü Antrepo Tevhit (Birleştirme) Şartları

Türkiye'nin en büyük ihracat kapılarından biri olan Bandırma Limanı'nın hemen arkasındaki (Çelebi Bandırma) lojistik sahalarında, uluslararası taşımacılık (lojistik) firmaları Gümrüklü Antrepo kurmak zorundadır. Ancak Gümrük ve Ticaret Bakanlığı, bir alana "Antrepo İzni" verebilmesi için o arsanın "tek tapu (tevhitli)" ve "müstakil" olmasını şart koşar. Yani liman arkasında 5 farklı şahıstan aldığınız 5 ayrı tarlanın üzerine (aralarında resmi yollar olsa bile) devasa bir gümrüklü saha teli çekemezsiniz. Harita mühendisleri bu 5 tarlayı (ve aralarındaki kapanmış yolları ihdas ederek) tek bir devasa "Lojistik/Sanayi İmarlı Arsa" tapusuna (Tevhit) çevirir ve Bakanlık onayının önünü açar.