Bilecik İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi

İç Anadolu ve Marmara'yı çelik raylar (Yüksek Hızlı Tren) ve dev karayolları ile birbirine bağlayan Bilecik; Bozüyük Harita Bürosu sanayi havzasındaki (Vitrifiye/Seramik) devasa OSB fabrika parsellerinden, Pazaryeri Harita Bürosu, Gölpazarı Harita Bürosu ve Osmaneli Harita Bürosu'ndeki (Sakarya havzası) devasa verimli tarım tarlalarına, Söğüt Harita Bürosu ve Merkez Harita Bürosu ilçedeki mermer madeni ruhsat alanlarına kadar paha biçilmez bir "Gayrimenkul ve Arazi" ticaret arenasıdır. Bu kritik lokasyonda; geniş bir tarla alıp üzerine dev bir lojistik (seramik) deposu kurmak için komşu parselleri birleştirmek, miras kalan koca bir meyve bahçesini veya arsayı varisler (kardeşler) arasında müstakil tapulara pay etmek veya belediyenin gecekondu/eski yapı alanlarını (Bilecik Merkez) modern bulvarlara (imar adalarına) dönüştürmek istediğinizde ihtiyaç duyduğunuz 1 numaralı hukuki haritacılık manevraları İfraz (Arsa Bölme) ve Tevhit (Parsel Birleştirme) işlemleridir. Bununla birlikte, belediyelerin şehrin kaderini değiştiren toplu imar aracı ise 18. Madde Uygulaması (Şuyulandırma) projesidir.

Bilecik genelinde (İl ve İlçe Belediyelerine, OSB Müdürlüklerine veya İl Tarım Orman Müdürlüğüne) sunulacak olan tüm İfraz, Tevhit ve Kamuya Terk (Tescil) dosyalarını hazırlamaya yasal (devlet nezdinde) tek yetkili mühendislik kurumları, Türkiye Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) ruhsatlı Serbest Harita Kadastro Mühendislik Bürolarıdır (SHKM).

1. Bozüyük ve Osmaneli Bölgesinde İfraz (Bölme) İmar Kuralları

Bozüyük merkezine çok yakın, yeni gelişen bir konut bölgesinde 5.000 metrekarelik imarlı bir arsanız (veya tarlanız) olduğunu, müteahhit firmanızın bu alanı 1.000'er metrekarelik 5 ayrı villalık arsaya bölmek (İfraz etmek) istediğini düşünelim. Harita mühendisinizin Bilecik (veya Bozüyük) Belediye Encümenine sunacağı bu "İfraz Projesinin" (Bölünmenin) onaylanabilmesi için kesin imar (geometri) şartları vardır:

• Oluşan (bölünen) her yeni arsa (parsel), o mahallenin (Bozüyük Belediyesi) 1/1000 Uygulama İmar Planında yazılı olan "Asgari Cephe (Yola bakan genişlik) ve Asgari Derinlik" şartını santimi santimine sağlamak zorundadır. "Ben ince uzun kılıç gibi bir arsa bölmek istiyorum" diyemezsiniz; içine bina (inşaat alanı) sığabilecek dikdörtgen formda olmalıdır.
• Bölünen 5 yeni arsanın 5'i de KESİNLİKLE resmi (Belediye onaylı) bir yola (sokağa/caddeye) cephe vermek (dokunmak) zorundadır. Dört arsa yola bakıyor, beşinci arsa en arkada kör (çıkmaz) parsel olarak (komşunun tarlasından geçilerek ulaşılan) şekilde İfraz yapılamaz, devlet (Kadastro) doğrudan reddeder.
• Arsanın içinde önceden yapılmış (korunacak) bir ev (betonarme yapı) varsa, ifraz çizgisi (bölme hattı) o binanın "Bahçe Çekme Mesafesini" (Örn: 3 metre kuralını) koruyarak geçmelidir. Binanın sıvasına bitişik sıfırdan bölme işlemi (imar kanunu gereği) yapılamaz.

2. Tarım Arazilerinde (Pazaryeri, Gölpazarı) İfraz ve 5403 Sayılı Kanun (Tarım Reformu)

Bilecik'in devasa tarımsal üretim gücü olan şerbetçiotu (Pazaryeri), meyve (ayva/şeftali) ve sebze (Osmaneli, İnhisar Harita Bürosu) havzalarında; Belediye imar sınırı dışında kalan (köy içi veya köy dışı) devasa tarlaların mirasçılar arasında bölünmesi işlemi 5403 sayılı Toprak Koruma (Tarım) Kanununa tabidir.

Tarım Bakanlığı; modern traktörlerin ve biçerdöverlerin bile dönemeyeceği kadar küçücük (ve verimsiz) hobi tarlalarına parçalanmayı (israfı) engellemek için "Bölünebilir Asgari Tarımsal Alan" (Bölme Yasağı) barajı koymuştur. Bilecik (Örn: Gölpazarı) ovalarındaki Kuru/Sulu (Tahıl) Mutlak tarım arazilerinde bu bölünme barajı (genellikle) 20 Dönüm (20.000 m2); Dikili Tarım (Meyvelik/Zeytinlik) arazilerinde ise 5 Dönümdür (5.000 m2). Örneğin Osmaneli'nde 35 dönümlük devasa bir karpuz (sulu) tarlasını iki mirasçı kardeş (17.5 - 17.5 dönüm) olarak müstakil tapulara BÖLEMEZ (Çünkü 20 dönüm sınırının altına düşmüştür). Harita mühendisi ifraz projesini ancak Tarım İl Kurulunun onaylayacağı asgari (resmi) limitleri kurtaracak şekilde tasarlarsa (Örn: 60 dönümü 30-30 bölmek gibi) işlem Kadastrodan (tapudan) onay alır.

3. Bozüyük OSB (Ağır Sanayi) Lojistik Sahalarında Tevhit (Birleştirme)

Tevhit (iki veya daha çok bitişik tapuyu tek sayfada / evrakta birleştirme) işlemi, sanayi kapasitesinin çığ gibi büyüdüğü Bozüyük (veya Bilecik merkez) Organize Sanayi Bölgelerinde şirketlerin (inşaat/emsal alanını devasa boyutlara ulaştırmak için) uyguladığı 1 numaralı operasyondur. Türkiye'nin en büyük seramik markalarından biri, fabrikayı (fırınları) büyütmek için arka arkaya duran 3 farklı sanayi tarlasını (Örn: 15.000 + 10.000 + 20.000 m2) satın alır. Devasa çelik konstrüksiyonlu fabrikanın bu alana parça parça değil de TEK bir dev blok olarak inşa edilebilmesi (ruhsat alabilmesi) için; harita mühendisi o 3 tarlanın arasındaki "Sanal Mülkiyet (Komşu) Çizgilerini" projeden siler (Tevhit Krokisi). Kadastro ve Tapu işlemleri bitince şirket, 3 eski parçalı tapuyu imha eder, yerine 45.000 metrekarelik TEK (Fabrika İmarlı) Birleşik Tapuyu cebine koyar.

4. Bilecik Merkez ve 18. Madde Uygulaması (Büyük Çaplı Şuyulandırma)

Bilecik Belediyesi'nin, şehrin çeperlerindeki gecekondu (plansız) bölgelerini veya imara yeni açılmış boş (tarla) tepelerini; geniş (20-30 metrelik) bulvarları, alışveriş/iş merkezleri, otoparkları ve hastaneleri olan "Altyapısı Tam Yeni Şehir (İmar) Adalarına" dönüştürmek için kullandığı (resmi ve toplu) hukuki harita cerrahisine 18. Madde İmar Uygulaması (Şuyulandırma) denir.

Bu yasal operasyonda; o bölgedeki tüm şahıs (vatandaş/tarla) tapularından yasa gereği (ve bedelsiz/parasız olarak) maksimum %45 oranında "Düzenleme Ortaklık Payı (DOP - Kesinti)" alınır (Bu kesilen yerler, yeni mahallenin parkları, yolları ve sağlık ocakları içindir). Vatandaşın elinde kalan net (%55) arazisi ise; kusursuz kare/dikdörtgen biçimde, önünden asfalt yol geçen, kanalizasyonu bağlı ve o gün müteahhide verilip çok katlı apartman yapılabilecek "İnşaat İmar Parseli" tapusu olarak vatandaşa (çoğunlukla aynı yerinden) tahsis (dağıtım) edilir. Parselin (arsa) yüzölçümü m2 olarak küçülse de, tarladan (imarlı, ruhsatlı) arsaya terfi ettiği için gayrimenkulün piyasa (maddi) değeri bir anda Bilecik'te trilyonlara katlanır (Değer artışı devasadır).

5. İfraz, Tevhit (Haritacılık) Proje Süreci Nasıl Yürütülür?

Bilecik Serbest Harita ofislerinin (SHKM) sürdürdüğü bürokratik (yasal) süreç şu şekilde akar:

1. Arazi (Uydu-Lazer) Ölçümü: Haritacı ekibi arazide yolları, komşuları ve mevcut binaları RTK-GNSS ile santim santim okur.
2. Ofis (CAD) Projelendirme: İmar kanunlarına (Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğine) uygun ifraz/tevhit tasarım dosyası çizilir.
3. Resmi (Encümen) Onayı: İlgili Bilecik/İlçe Belediye Encümeninden (veya tarımsa Tarım İl Kurulundan) resmi karar çıkarılır.
4. Kadastro Bölge Müdürlüğü Kontrolü: Kadastro, projenin matematiksel alan (yüzölçümü) hesabını TAKBİS sisteminden dijital olarak denetler.
5. Tapu (Sicil) Tescili: Tapu harçları ödenir, parçalı/eski tapular iptal edilir, yepyeni geometrili tapular şahıslara (veya fabrikalara) teslim edilir.

6. Sıkça Sorulan Sorular (Bilecik İfraz & Tevhit)

Soru: Bozüyük'te büyük bir mermer kesim atölyesi kurmak için kendi arsamı yan komşunun (sanayi imarlı) arsasıyla birleştireceğim (Tevhit). Ama komşunun arsası üzerinde Devletin (Vergi Dairesi/SGK) Haciz Şerhi görünüyor. Biz yine de haritacılara tevhit yaptırabilir miyiz? Zararı olur mu?
Cevap: Bir harita imar danışmanının vereceği en hayati uyarı burasıdır: O birleştirme (Tevhit) dosyasını ASLA ama ASLA Tapuya sokmamalısınız! Tevhit (Birleştirme), o tapuların hukuken tek vücut olması (evlenmesi) demektir. Birleşecek (iki veya üç) arsadan sadece birinin üzerinde bile banka kredisi ipoteği, devlet haczi veya şerh varsa; harita onaylanıp "YENİ (DEV BİRLEŞİK) TAPU" Tapudan çıktığı saniye o haciz/ipotek YENİ TAPUNUN (YANİ SİZİN TEMİZ ARSANIZIN DA) TAMAMINA yasal olarak bulaşır (sirayet eder). Kendi tertemiz arsanızı, komşunun borcu/haczi yüzünden icralık hale getirirsiniz. "Takyidat (Borç) Temizleme" operasyonu bitmeden Tevhit haritasına E-imza atılamaz (atılmamalıdır).

Bilecik Merkez, Bozüyük (OSB), Söğüt, Osmaneli, Pazaryeri, Gölpazarı, İnhisar ve Yenipazar Harita Bürosu'daki ağır sanayi lojistik arsalarınız, mermer işleme alanlarınız, 18. madde kentsel dönüşüm (apartman) parselleriniz ve devasa tarım arazileriniz (miras ifraz) işlemleri için; web portalımızdaki Bilecik Serbest Harita Mühendisleri (SHKM / LİHKAB) ofisleriyle iletişime geçerek, trilyonluk yatırımlarınızı en risksiz, en karlı formüle kavuşturabilirsiniz.

7. Seracılık ve Tarımsal İfraz: Osmaneli Sakarya Vadisi Kuralları

Bilecik Osmaneli ilçesinin ortasından geçen Sakarya Nehri vadisi, Türkiye'nin en karlı "Örtüaltı Seracılık" (Marmara'nın Antalya'sı) merkezlerinden biridir. Bu bereketli (Sulu Mutlak Tarım) alanda 50 dönümlük bir miras tarlasını kardeşler arasında pay etmek (İfraz) sıradan bir arsa bölmesi gibi yapılamaz. Sera (Örtüaltı) arazilerinde, bölünecek her bir yeni (küçük) tarlanın hem sulama (nehir/kanal) arkına direkt cephesi olması, hem de yola (traktör/kamyonet girişi için) ulaşımı olması şarttır. Eğer harita mühendisi; suyu (kanalı) olmayan "kuru" bir parça bırakacak şekilde ifraz çizerse, Tarım İl Müdürlüğü bu projeyi (Sulu tarım arazisi vasfını bozduğu için) anında reddeder.