Bingöl İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi

Bingöl'ün, Doğu Anadolu'nun dağlık ve sarp topografyasıyla, Merkez Harita Bürosu (Çapakçur) Vadisi ve Solhan Harita Bürosu gibi ova (hayvancılık/tarım) düzlükleri arasına sıkışmış gayrimenkul yapısı, yatırımcılara çok değerli fırsatlar sunar. Ancak 100 Dönümlük devasa bir mera arazisini hayvan çiftliklerine bölmek (satmak) veya Bingöl Merkez'deki kentsel dönüşüm (deprem) mahallelerinde komşu arsaları birleştirip (Tevhit) dev bir rezidans (AVM) inşa etmek istediğinizde, tapu (E-devlet) kağıtlarındaki mülkiyeti kendi kafanıza göre bölemezsiniz. İşte Bingöl'de arsa ve tarla sınırlarının matematiksel ve yasal olarak kesilip, birleştirilip "İnşaat ve Satışa Hazır" yepyeni (Milyonluk) Tapulara dönüştürüldüğü bu büyük haritacılık / imar mühendisliğine İfraz (Bölme), Tevhit (Birleştirme) ve koca bir mahalleyi baştan yaratan 18. Madde İmar Şuyulandırması (Parselasyon) denir.

1. İfraz (Arsa ve Tarlayı Bölme) ve Bingöl Kuralları

İfraz; Tapu kütüğünde tek bir bütün (Örn: 20.000 metrekare) olarak görünen bir arsanın/tarlanın, harita (LİHKAB / Serbest Harita) mühendisleri tarafından çizilen özel "İfraz (Ayırma) Krokisi" ile parçalara (Örn: 5.000 m2'lik 4 ayrı tapuya) bölünerek satılması (veya mirasçılara paylaştırılması) işlemidir. Bingöl gibi geniş kırsala (ve köylere) sahip illerde İfraz kuralları arsalar ve tarım arazileri için çok farklıdır:

• Bingöl Merkez İmarlı Arsaların (İfraz) Bölünmesi: Merkez ilçede imar planı içinde kalan 1000 m2'lik ticari arsanızı 500 m2 (2 parça) olarak satmak istediniz. Haritacı projeyi çizer. Ancak Bingöl Belediyesi İmar Müdürlüğü projeyi onaylarken "Bölünen her yeni arsanın sokağa/asfalta (Cephesi) mecburen değmek (dokunmak) zorundadır" kuralını işletir. Ayrıca her bir parçanın asgari (en küçük) büyüklüğü İmar Planındaki şarta (Örn: Min 400 m2) uymak zorundadır. Yola cephesi olmayan (Arkada kalan kör/çıkmaz) parça bırakacak şekilde ifraz (bölme) YASAKTIR.
• Solhan ve Genç Harita Bürosu'te Tarla (Tarım Arazisi) Bölünmesi: 50 Dönümlük (Sulu Tarım/Yonca) tarlanız var. 5 kardeşsiniz, "10'ar dönüm bölelim tapuları ayıralım" dediniz. Haritacı projeyi hazırlar ancak Tarım İl Müdürlüğü "Bölünemez Büyüklük (Toprak Koruma Kanunu)" gereği itiraz eder. Sulu tarım arazilerinde 10 dönüm, Susuz marjinal arazilerde 20 dönümden daha küçük ifraz (bölme) yapılamaz. Tarlalar küçülüp "bahçeye" dönüşmesin ve tarımsal vasfını kaybetmesin diye devlet (Bingöl Tarım Müdürlüğü) küçük bölmelere asla izin vermez.

2. Tevhit (Birleştirme) ve Kentsel Dönüşüm / Emsal (Kat) Artışı

Tevhit; ifrazın tam tersidir. Yan yana (bitişik) duran iki veya daha fazla arsanın, arasındaki sınırların silinerek "Tek Bir Devasa Tapu" haline (Haritacı Krokisiyle) getirilmesidir. Bingöl (Merkez ve Karlıova Harita Bürosu) gibi 1. Derece Deprem bölgelerinde Tevhit işlemi müteahhitlerin "Altın Madenidir". Yan yana duran (500'er metrekarelik) 3 eski kargir evin olduğu arsayı müteahhit satın alır (veya kat karşılığı anlaşır). Eğer o arsaları ayrı ayrı yaparsa en fazla 4 katlı küçük (zararına) apartmanlar dikebilecektir. Harita mühendisi bu 3 arsayı birleştirir (Tevhit). Arsa 1.500 m2'lik dev bir (Site/Ada) arsasına dönüşür. Bingöl İmar yönetmeliğine (Emsal/TAKS) göre büyük parsellere (Örn: 8 veya 10 Kat) daha yüksek (veya daha yoğun) inşaat hakkı tanınır. Aradaki çekme mesafeleri iptal olur. 3 küçük bina yerine, ortasında otoparkı/havuzu olan koca bir Rezidans bloğu dikilir. Müteahhit milyonlarca lira ekstra rant (daire) kazanır.

3. İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması (Parselasyon ve Şuyulandırma)

Bingöl Belediyesi'nin, (Örn: Uydukent veya yeni gelişen bir dağ yamacı) bölgesini "Kentsel Gelişim (Yeni İmar) Alanı" ilan ettiğini düşünün. Orada yüzlerce köylünün çapraşık, şekilsiz, yola cephesi olmayan domates tarlaları vardır. O yamaca (yeni mahalleye) yeni yollar, okullar, camiler ve parklar açılması gerekmektedir.

Harita (Şehir Plancısı) mühendisleri 18. Madde Parselasyon (Şuyulandırma) projesini devreye sokar: 1. Tüm o yüzlerce tarla, bilgisayarda (Netcad) sanki "Büyük Bir Hamur (Çorba)" gibi tek bir kazanda (Sanal olarak) toplanır. (Sınırlar silinir). 2. Bu büyük alandan %45'e kadar DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) denilen "Kamu Kesintisi" bedelsiz olarak kesilir. (Yani 10 Dönüm tarlanızın 4.5 Dönümünü Devlet; Yol, Park ve Okul yapmak için bedava alır). 3. Geriye kalan (5.5 Dönüm) kısmınız, "Kare/Dikdörtgen Şeklinde, Önünden 15 metre asfalt geçen, İmarlı (İnşaat yapılabilir) Net Arsa" olarak size yepyeni bir "Arsa Tapusu" olarak geri verilir. Metrekareniz (DOP kesintisi yüzünden) küçülmüştür ama tarlanız "Arsaya (Ranta)" dönüştüğü için değeri trilyonlara katlanmıştır. 18. Madde bir şehrin modernleşmesinin yegane (tek) motorudur.

4. Karlıova (Fay Hattı) Şev Analizleri ve Bingöl Deprem İmar Kısıtlamaları

Kuzey ve Doğu Anadolu faylarının birleştiği Karlıova (ve Bingöl Merkez eteklerinde) Tevhit veya 18. Madde yapılırken Harita mühendisleri ve Jeologlar (Zemin Etütçüleri) ortak çalışır. Aktif fay (kırık) hatlarının tam üzerine (Koruma Bandına) veya heyelan (Kayma) potansiyeli olan çok dik şevlere (amaçlara) inşaat (Emsal) hakkı verilemez. Haritacılar bu fay koruma bantlarını 18. Madde projesinde "Yeşil Alan (Park)" veya "Yol" olarak çizer. Yeni çıkacak imarlı (Rezidans) arsaları fay hattından uzağa (Sağlam kayalıklara) doğru kaydırır. Bu hayati planlama sayesinde olası bir Bingöl depreminde binalar yerle bir olmaz.

5. İfraz ve Tevhit Dosyalarının Resmi Onay Süreci

Bingöl'de bu işlemleri kendi kendinize yapamazsınız. Yasal süreç şöyledir: 1. Serbest (Lisanslı) Harita bürosuna (Örn: biharitaci.com üzerinden) yetki verilir. 2. Haritacı sahada uydu (GNSS) ölçümü yapar ve Değişiklik Beyannamesini (Krokisini) çizer. 3. Dosya, Bingöl Belediyesi Encümenine (veya köy ise İl Özel İdaresi Encümenine) girer. (İmara uygunluk onayı). 4. Onaylanan dosya Kadastro Müdürlüğünde "Teknik Kontrolden (Kontrol Mühendisi)" geçer. 5. Son aşama Tapu Sicil Müdürlüğüdür. Eski tapular (sistemden) yırtılır, harçlar ödenir ve "Yepyeni İfraz/Tevhit edilmiş" yeni Tapularınız size verilir.

6. Sıkça Sorulan Sorular (Bingöl İfraz ve 18. Madde)

Soru: Bingöl Merkez'deki tarlama 18. Madde (İmar Şuyulandırması) geldi. Belediye benden %40 (DOP) kesti. Üstelik kalan yeni (imarlı) arsamı, kendi eski tarlamın olduğu yere (dere kenarına) değil, 500 metre ilerideki tepeye (başkasının eski tarlasının üzerine) vermiş. Buna itiraz edip mahkemeyle iptal ettirebilir miyim?
Cevap: İptal ettiremeyebilirsiniz (Duruma bağlı). 18. Madde hamur kuralına göre idare; eski tarlanızın olduğu yere (Örn: Dere kenarına veya Kavşağa) "Okul veya Park" yapmak zorundaysa, sizi mecburen o bölgedeki başka bir (eşdeğer/aynı kıymette) alana "Şuyulandırmak (Kaydırmak)" zorundadır. Ancak haritacınız bu 18. Madde (Askı) panosunu inceleyip, "Sizi asıl yerinizden haksızca 2 km uzağa ve dağın (kötü/değersiz) başına sürgün etmiş, değer kaybınız var" raporu (Bilirkişi tespiti) verirse, İdare Mahkemesine dava açarak o 18. Madde projesini KÖKTEN İPTAL (Yürütmeyi Durdurma) ettirip, parselasyonun yeniden (adaletli) yapılmasını sağlayabilirsiniz.

Bingöl Merkez, Genç, Solhan, Karlıova, Kiğı Harita Bürosu, Adaklı Harita Bürosu, Yayladere Harita Bürosu ve Yedisu Harita Bürosu bölgelerindeki kentsel dönüşüm (Tevhit-Birleştirme) arsa büyütme operasyonlarınız, mera/hayvan çiftliği (TKDK) ifraz (Bölme) dosyalarınız ve 18. Madde Parselasyon plan (itiraz) süreçleriniz için; alanının ehli Bingöl Harita ve Şehir Planlama (LİHKAB/SHKM) bürolarına portalımız üzerinden derhal ulaşarak milyarlık arazilerinizi güvenle yatırıma (imara) açabilirsiniz.

7. Miras (İntikal) Sebebiyle Bingöl Tarım Arazilerinin İfraz (Bölünme) Krizleri

Bingöl köylerinde dededen kalma 100 Dönümlük dev mera (veya ceviz) arazisini 10 mirasçı kardeş (eşit/farklı) parçalara (Örn: 10'ar Dönüm) bölüp (İfraz edip) kendi (müstakil) tapularını almak ister. Harita bürosu ifraz dosyalarını (Krokilerini) hazırlar. Ancak dosya Bingöl Tarım İl Müdürlüğüne gittiğinde çoğunlukla red yer! Neden? Çünkü Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu (5403 Sayılı Yasa) gereği tarım arazilerinin (sulu/susuz) belli bir "Bölünemez Asgari (En Küçük) Büyüklük" standardı vardır. Tarım Müdürlüğü, tarlaların aşırı küçülüp "verimsizleşmemesi" için küçük parçalara (ifrazlara) izin vermez. Tek yasal çözüm: Kardeşlerin kendi aralarında hisseli kalması veya bir kardeşin dev (şufa) alımını yaparak tek kişide toplamasıdır (Paylı Mülkiyet / Tevhit).