Bitlis İmar Danışmanlığı, Yola Terk & Tapu Tashih Rehberi

Doğu Anadolu'nun sarp dağlarından (Hizan Harita Bürosu) başlayıp Türkiye'nin en büyük sodalı gölüne (Van Gölü/Tatvan Harita Bürosu sahil şeridine) uzanan, tarihi kalıntıları (Ahlat Harita Bürosu Selçuklu mezarlığı) ile ünlü Bitlis; aynı zamanda gayrimenkul ve imar piyasasının "En yüksek değer artışlarını (Rantı)" ama bir o kadar da "Hukuki (Sit/Kıyı/Fay) yasaklarını" barındıran kritik bir sahadır. Mülkiyetin bu kadar değerli ve bir o kadar da "riskli" olduğu Bitlis'te (Tatvan/Ahlat), sadece E-Devlet (Tapu) senedinizdeki "Tarla / Arsa" kelimesine veya emlakçı ilanlarına güvenerek milyarlarca liralık bir sahil arsası, fabrika (TKDK) arazisi veya (Merkez Harita Bürosu) konut (TOKİ) parseli satın alırsanız; bir sabah tüm sermayenizin Karayolları (Viyadük) istimlakine, Kıyı Kenar Çizgisi (Sit) yasağına veya (Afet) fay koruma sınırına (bedelsiz) kilitlendiğini (çöpe gittiğini) görebilirsiniz. Tapu devrini yapmadan (kaporayı atmadan) bir saniye önce yanınızda olması gereken tek teknik kalkan: Harita Mühendisi (İmar Hukuku ve Mülkiyet) Danışmanlığı hizmetidir (Due Diligence). Bitlis veya Tatvan (Ahlat) Belediyelerine (veya İl Özel İdaresine) İnşaat Ruhsatı için (Mimarınızla) başvurduğunuzda; devletin (LİHKAB/SHKM evraklarıyla) önünüze sunacağı (kaçışsız) 3 mecburi "Kader (Tapu Cerrahi)" dosyası vardır: Yola Terk (Bedelsiz Kamu/Yol Kapanması), Yoldan İhdas (Kapanan Eski Yolu Satın Alıp Arsayı Şişirme/Büyütme) ve Yüzölçümü Tashihi (Alan/Metrekare Düzeltmesi).

1. Yola Terk ve Parka Terk (Kamuya Bedelsiz Hibe Etme / Verme) Operasyonu

Tatvan Sahil (İşletme) bölgesinde veya Ahlat gelişen (yeni) imar alanlarında, ticari (Otel) veya konut (Rezidans) yapmayı düşündüğünüz 4.000 metrekarelik devasa bir (sahil) arsa satın aldınız. Mimarınız lüks (8 katlı) oteli çizdi, Tatvan Belediyesi İmar Müdürlüğüne gitti. Belediye memuru (Haritacısı) dosyayı açar ve "Sizin tapunuz 4.000 m2 görünüyor. Ancak yeni onaylanan (1/1000) Uygulama İmar Planında, sizin bu arsanızın göle bakan (ön) tarafından veya yanından (800 metrekarelik kısmından) 15 metrelik yeni bir sahil (çevre) yolu (veya yeşil alan/park) geçiyor. Eğer bu Otele/Binaya ruhsat almak (kepçeyi vurmak) istiyorsanız, tapunuzdaki o 800 m2 (trilyonluk) alanı Hiçbir Ücret/Tazminat Almadan, Tamamen Kendi Rızanızla (Rızaen Bedelsiz) Tatvan Belediyesine / Kamuya Terk Edeceksiniz (Bağışlayacaksınız)." der. Buna İmar Hukukunda Yola Terk (Tescili) denir.

LİHKAB/SHKM harita mühendisi o yola (parka) giden parçayı teknik (CAD) ortamda ve arazide mevcut (ana) tapunuzdan keser (koparır). Belediye Encümeni bunu onaylar, Kadastro teknik kontrolü yapar. Net (Kalan) tapunuz (3.200 m2) olarak (ufalarak) size yeni tapu olarak teslim edilir. Mimarınızın yapabileceği "Toplam İnşaat Alanı (Emsal Hakkınız - KAKS)" ne yazık ki (Eski) 4.000 üzerinden değil, kalan net (3.200 m2) üzerinden hesaplanarak inşaata (Kırmızı Kotla) onay çıkar.

2. Yoldan İhdas İşlemi (Kapanan/Boş Kamu Yolunu Alıp Arsayı Devleştirme)

Yola Terk'in (ufalmanın) tam tersi olan Yoldan İhdas (Kapanmış / iptal olmuş eski bir yolu/dere yatağını parayla hazineden satın alma), Bitlis (Örn: Ahlat OSB veya Tatvan Merkez) çevresindeki yatırımcıların arsa kapasitesini (inşaat katsayısını) muazzam derecede artıran 1 numaralı rant (haritacı) stratejisidir. Tatvan'da aldığınız otel/fabrika arsanızın hemen (sınır/duvar) dibinden 40 yıl önceden (Kadastrodan) kalma, yeni bulvar açıldığı için artık iptal olmuş (kapanmış), yaban otları bürümüş taşlık eski bir toprak yol (veya kullanılmayan dere şeridi) geçiyor olabilir. Bu kullanılmayan ince uzun şeritler hukuken (Hazine/Milli Emlak veya Belediye) mülkiyetindedir (Tescil Harici). Harita mühendisiniz, sınır (öncelik) komşusu olmanızdan doğan yasal hakları (Şufa benzeri) kullanarak size bir İhdas (Açma) Krokisi hazırlar. Bitlis Milli Emlak veya Belediye Encümeni (Kıymet Takdir) kararıyla o boş (kamu) arazisini (kapanan yolu) açık (dış) ihaleye sokulmadan (Emsal/Rayiç bedelden) doğrudan peşin parayla satın alırsınız. Alınan bu ekstra (ve stratejik) parça, Tevhit (Birleştirme) haritasıyla kendi dev arsanıza (tek tapu olarak) kaynak yapılır. Arsanızın cephesi ve inşaat metrekareniz (Emsal) inanılmaz oranlarda artar (Bina büyür).

3. Yüzölçümü Düzeltme (Tashih) ve Bitlis Köylerinin (Hizan/Mutki Harita Bürosu) Eski Tapuları

Bitlis köylerinde (Hizan, Mutki, Güroymak Harita Bürosu) 1970-80'lerde yapılan İlk Tesis (Köy) Kadastrosu o devrin (kara kalem, şerit metre ve zincir) teknolojisiyle ve sadece köylülerin (sözlü) sınır göstermeleriyle (Muhtar/Bilirkişi imzalarıyla) yapıldığı için, bugün dedenizden (miras) kalan o E-Devlet (TAKBİS) tapu kağıtlarındaki "Yüzölçümü (Alan / Dönüm / m2)" hesaplarında devasa matematiksel (Geometri) sapmalar/hatalar vardır. Dededen kalma tapuda (Hudutname/Sınırlar) "Güneyi orman, Kuzeyi Ahmet'in cevizliği..." yazar. Tapu senedinde de (örneğin) 60 Dönüm (Ceviz/Mera) yazar. LİHKAB mühendisi bugün TUSAGA-Aktif (Uzay/GNSS) teknolojisiyle dağdaki o eski duvarları veya ceviz/dere sınırlarını ölçtüğünde, arazinin aslında 45 Dönüm (veya tam tersi 80 Dönüm) olduğu teknik olarak ortaya çıkabilir. O tarlanın etrafındaki duvarlar (doğal sınırlar) 50 yıldır hiç bozulmamışsa ve komşu köylüyle aranızda Mahkemelik (Asliye Hukukluk) bir (sınır) kavganız yoksa; harita mühendisi Bitlis (veya Tatvan) Kadastroya "Yüzölçümü Düzeltme (Tashih) Krokisi" (Dosyası) sunar. Devlet (Tapu Sicil), o eski (1980'lerden kalma) hatalı m2 miktarını (kütükten) silerek, uydudan çıkan en kusursuz ve gerçek alanınızla (Mühürleyerek) yeni tapunuzu çıkartır.

4. Bitlis'te Milyarlarca Liralık (Otel/Fabrika/Konut) Alımı Öncesi İmar Harita Röntgeni

Tatvan Sahilinde (Otel) veya Ahlat Ovasında (Hayvancılık fabrikası) devasa bir arsayı (müteahhit veya şahıs olarak) satın almadan veya "Kat Karşılığı" (yıkım) girmeden ÖNCE, "Nasılsa Sahibinden Sitesinde (İmarlı) veya (Kupon Arazi) yazıyor" diyerek trilyonluk kaporayı ASLA satıcıya yollamayın. Diret olarak bir Bitlis (Tatvan) Harita Mühendisi Danışmanına (Mülkiyet Doktoruna) gidip şu hayati (resmi) risk/röntgen taramasını (Due Diligence / Fizibilite) mutlaka yaptırmalısınız:

• Van Gölü Kıyı Kenar Çizgisi (Turizm ve Yapılaşma Yasağı): Tatvan, Ahlat veya Adilcevaz Harita Bürosu'da göle sıfır "Kelepir / Fırsat" (trilyonluk) bir sahil arsası buldunuz (Otel yapacaksınız). Harita danışmanınız, Çevre ve Şehircilik (Valilik) paftalarıyla arsanızın sınırlarını çakıştırdığında; arsanızın tamamının (veya büyük kısmının) "Kıyı Kenar Çizgisinin" deniz (göl) tarafında yani (1. Koruma Bandı/Kumsal) içinde kaldığını tespit edebilir! Anayasa ve 3621 Kıyı Kanunu gereği bu alanlara çivi bile çakamazsınız (Kişi mülkiyetine konu olamazlar). Paranızı (%100) çöpten (veya dolandırılmaktan) kurtarırsınız.
• Tarihi (Selçuklu) Sit Alanı ve Orman Müdahalesi: Ahlat'ta (Selçuklu Mezarlığı / Tarihi kalıntılar çevresinde) veya Hizan/Mutki ormanlık (yaylak) köylerinden devasa bir turistik (Bungalov) tarla aldınız. Harita mühendisi (Kadastro Paftası ve Kurul Kararlarıyla) sınırları çakıştırdığında, tapunuzun (Anıtlar Kurulu) 1. veya 3. Derece Arkeolojik Sit (veya Orman Tahdit Sınırı) içinde kaldığı ortaya çıkarsa, o arazide (Koruma Kurulu onayı olmadan) tek bir kazı (temel) yapamazsınız, çakarsanız jandarma/kurul mühürler (Dava/Hapis süreci başlar).
• Karayolları (Bitlis Deresi), AFAD (Çığ/Heyelan/Fay) Kısıtlamaları: Arsanızın altından (gizli şekilde) VEDAŞ (Yüksek Gerilim) hatları veya BOTAŞ borusu (İrtifak/Şerh) geçiyor olabilir mi? Veya Karayolları (Viyadük/Otoyol/Dere Islahı) Kamulaştırma (El Atma) kararı/şerhi var mıdır? Veya AFAD (Heyelan/Çığ Afet Zonu) ilan edilmiş midir? İmar Danışmanınız (Haritacı) e-devlet (TAKBİS / İmar Çapı) kısıtlama (Şerhler/Beyanlar) raporunu çekerek bu gizli pürüzleri size raporlar. (Yatırımınızı kurtarır).

5. Sıkça Sorulan Sorular (Bitlis Yola Terk ve Kamulaştırma Davaları)

Soru: Tatvan Belediyesinin onayladığı (1/1000) İmar Planı, benim sahil (yeni otel) arsamın 700 m2'lik parçasını "Yola ve Parka Terk (Bedelsiz)" yapmamı (ruhsat şartı olarak) istiyor. Ben bu "Bedelsiz Bağış (Terk Folyosu)" evrakını imzalamazsam, idareye/devlete 700 m2 için (Kamulaştırmasız El Atma) davası açıp trilyonlarca liramı (Arsa bedelimi) nakit (peşin) alabilir miyim?
Cevap: İmar/Ruhsat (Anayasa Mahkemesi) içtihatları hukuku gereği HAYIR, (Davayı açsanız bile reddedilir) üstelik Otelinizin/Binanızın ruhsatını da ASLA alamazsınız! İmar Kanunu çok açıktır: Kendi şahsi (ticari/rant) çıkarınız için; ifraz, tevhit, bina (inşaat) ruhsatı veya iskan gibi "Değer Artırıcı" bir İdari işlem (Ruhsat) talebinde bulunduğunuz an; belediyenin (veya planın) kapınızdan/arsanızdan geçireceği yola veya parka (DOP oranına kadar) gidecek o 700 m2'lik kısmı Bedelsiz (Rızaen) Terk Etmek (Bağışlamak) zorundasınız. (Eliniz mahkumdur). İdareden (devletten/belediyeden) kamulaştırma tazminatı/parası alabileceğiniz TEK yasal senaryo şudur: Siz (O arsanın/tarlanın sahibiyken) Belediyeye (veya idareye) hiçbir "Ruhsat/İnşaat/İfraz" başvurusunda bulunmamışken, siz rahat rahat otururken; Belediyenin veya Karayollarının dev dozerleri (taşeronları) gelip (hiçbir yasal ihdas veya kamulaştırma kararı almadan, tebligat yapmadan, sizin izniniz olmadan) sizin o 700 m2'nizi ezip, ağaçlarınızı söküp oraya zorla Asfalt (Kaldırım/Park) dökmesidir (Yani Fiili Haksız El Atma / Haksız İşgal). İşte ancak ve ancak o zaman, idareden (devletten) o arsanın serbest (rayiç/sahil) piyasa değerini ve geriye dönük faizini (Ecrimisil) mahkeme kanalıyla (çatır çatır) alırsınız.

Bitlis Merkez, Tatvan, Ahlat, Adilcevaz, Güroymak, Hizan ve Mutki ilçelerindeki; kentsel (sahil) dönüşüm arsa "Yola Terk ve Kapanan Yolu (İhdas) alma" stratejileriniz, eski (Köy/Aşiret) tapularının yüzölçümü (tashih) düzeltmeleri ve milyonluk (Otel/Patates Fabrikası/Rezidans) satın alım öncesi Kıyı Kenar/Sit/İstimlak kısıtlamaları (Danışmanlık/Due Diligence) analizleriniz için; platformumuz üzerinden bölgenin en saygın Bitlis Harita Mühendisleri (LİHKAB/SHKM İmar Danışmanları) ile anında resmi sözleşme (işlemlerinize) başlayabilir, tapunuzu (yatırımınızı) %100 devlet onaylı (hukuki kaskolu) ve yasal hale getirebilirsiniz.

8. Mutki ve Hizan (Orman) Köylerinde 2/B ve Mera (Kadastro) İfraz Sorunları

Özellikle dağlık Mutki ve Hizan köylerinde (Orman Kadastrosu) sınırlarına bitişik arazilerde, 2/B (Orman vasfını yitirmiş araziler) veya Kadim Mera anlaşmazlıkları sıktır. Bir köylü kendi (Özel) tarlasını çocuklarına ifraz (bölmek) istediğinde; haritacı o tarlanın mevcut aplikasyonunu (krokisini) güncel "Orman Tahdit (Sınır)" haritasıyla çakıştırır. Eğer tarlanın (yıllar içinde) ufacık bir köşesi bile Orman sınırına (kırmızı hatta) tecavüz etmişse (kaymışsa), Kadastro ve Orman İşletme o İfraz dosyasına (Bölünmeye) KESİNLİKLE izin vermez. Önce o tecavüzlü kısmın haritacı tarafından (Resmi krokiyle) tespit edilip Terk edilmesi (veya düzeltilmesi) gerekir. Orman sınırları, Bitlis'te ifraz (bölünme) dosyalarının en katı kırmızı çizgisidir.