Bolu İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi

Bolu; bir tarafta çam ormanlarıyla kaplı eşsiz doğa turizmi (Abant, Yedigöller, Kartalkaya), diğer tarafta Türkiye'nin lojistik şahdamarı (Ankara-İstanbul arası D-100 / Bolu Dağı geçişi) ile devasa bir gayrimenkul ve imar hareketliliğine sahne olmaktadır. Dörtdivan Harita Bürosu veya Gerede Harita Bürosu ovasında 40 Dönümlük tarlayı Lojistik Depolara (veya fabrikalara) bölmek (satmak) veya Bolu Merkez Harita Bürosu'de eski 3 adet komşu deprem hasarlı (küçük) arsayı birleştirip devasa (lüks) bir Rezidans / AVM yapmak istediğinizde; tapu kayıtlarındaki mülkiyeti kendi kafanıza göre (duvar örerek) bölemez veya tek birleştirip inşaata başlayamazsınız. Bolu havzasında (orman ve ova sınırlarında) arsa ve tarlaların yasal olarak (harita krokileriyle) kesilip, birleştirilip "İnşaat (Ruhsat) ve Yüksek Karla Satışa" hazır yepyeni (Milyonluk) İmar Tapularına dönüştürüldüğü bu hayati imar mühendisliğine İfraz (Bölme), Tevhit (Birleştirme) ve koca bir mahallenin (tarlaların) komple şehre (arsaya) dönüştüğü 18. Madde İmar Şuyulandırması (Parselasyon) denir.

1. İfraz (Arsa ve Tarlayı Bölme) ve Bolu'nun Çetin (Bölünemez) Kuralları

İfraz; Tapu sicilinde tek parça (bütün) görünen (Örn: 20.000 m2) bir arsanın (veya orman kenarı tarlanın), Serbest (SHKM) harita mühendisleri tarafından çizilen özel "İfraz (Ayırma) Krokisi" ile parçalara (Örn: 5.000 m2'lik 4 ayrı tapuya) bölünerek yüksek bedellerle satılması işlemidir. Ancak Bolu gibi (Turizm, Orman ve Tarımın iç içe geçtiği) illerde İfraz kuralları çok sıkı ve iki ana dala ayrılmıştır:

• Bolu Merkez (İmarlı) Arsalarının İfrazı (Bölünmesi): Bolu Merkez'de imar planı içinde 1200 m2'lik lüks bir arsanızı (2 kardeş) 600'er m2 (2 parça) bölüp ayrı ayrı villa (veya bina) yapmak istediniz. Haritacı projeyi hazırlar ancak Bolu Belediyesi İmar Müdürlüğü onaylarken "Bölünen (yeni çıkan) her iki arsanın da mutlaka sokağa (resmi yola) cephesi (dokunması) şarttır" kuralını işletir. Parsellerden birini "Kör/Çıkmaz (Arka)" parça kalacak şekilde ifraz etmek KESİNLİKLE YASAKTIR. (O kör parsele inşaat izni verilmez).
• Bolu/Gerede Tarlalarının (Tarım/Orman Arazisi) İfrazı: Dörtdivan veya Mudurnu Harita Bürosu ovasında 30 Dönüm (Sulu Tarım) tarlanız var. "10'ar dönüm (3 parça) bölelim, satalım" dediniz. Haritacı başvuruyu yapar ancak Bolu Tarım İl Müdürlüğü "Bölünemez Büyüklük (5403 Toprak Koruma Kanunu)" gereği dosyayı reddeder! Sulu tarım alanlarında 10 dönüm, Susuz marjinal arazilerde 20 dönümden daha küçük (ufak) tarla bölünmelerine (ifrazına) izin verilmez. Devlet, tarlalar mirasla veya satışla (hobi bahçesi gibi) ufalanıp tarımsal vasfını (traktör girme alanını) kaybetmesin diye ufak ifrazlara sert yasaklar koymuştur.

2. Tevhit (Birleştirme) ve Kentsel Dönüşümde (Deprem Bölgesi) Milyonluk Rant

Tevhit; İfrazın tam aksine, sınır (yan yana) komşusu olan iki veya daha fazla (küçük) tapunun, aradaki hayali sınır çizgilerinin harita mühendisliğince iptal edilerek "Tek Bir Devasa Tapu (Ada/Parsel)" haline dönüştürülmesidir. Özellikle 1999 Kuzey Anadolu Fay (KAF) kırığından büyük hasar alan Bolu Merkez ve Gerede gibi "Kentsel Dönüşümün" zorunlu olduğu yerlerde Tevhit, müteahhitlerin 1 numaralı kar (rant) anahtarıdır. Müteahhit, yan yana duran (250'şer m2'lik) 4 eski müstakil evin (arsa) sahipleriyle anlaşır (Kat karşılığı). Bu arsaları ayrı ayrı yaparsa aradaki (3'er metre) bahçe (çekme) mesafeleri yüzünden sadece kibrit kutusu gibi daracık/verimsiz binalar çıkacaktır. Harita mühendisi bu 4 arsayı (Tevhit Dosyasıyla) birleştirir. Ortaya 1000 m2'lik tek bir devasa (Site) arsası çıkar. Bolu İmar yönetmeliği, büyük parsellere (Emsal ve TAKS olarak) çok daha fazla inşaat alanı (veya Kat) izni verir. Aradaki (eski) ölü bahçe sınırları kalkar. Müteahhit, 4 dar bina yerine, ortasında otoparkı, yeşil alanı olan (Deprem İzolatörlü) dev bir Rezidans inşa eder ve milyonlarca lira ekstra (daire) kazanır.

3. İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması (Parselasyon ve Şuyulandırma)

Bolu Belediyesinin, şehrin kuzeyinde (veya yeni OSB bağlantı yollarında) imara yeni açılan bir tepeyi (veya ovayı) "Yeni Gelişim (Konut/Ticaret) Alanı" ilan ettiğini düşünün. O bölgede eskiden kalma, asfalta (yola) cephesi olmayan, yamuk yumuk (şekilsiz) onlarca buğday/patates tarlası vardır. O yeni mahalleye 25 metrelik ana bulvarlar, yeşil parklar, okul ve camiler inşa edilmesi gereklidir.

Harita (ve Şehir Plancısı) mühendisleri 18. Madde (Parselasyon / Şuyulandırma) projesini (Kanun ve Devlet zoruyla) başlatır: 1. Tüm o şekilsiz tarlalar (Örn: 500 parsel), bilgisayar (Netcad) ortamında "Tek Bir Havuz (Hamur)" içinde eritilir (Sınırlar silinir). 2. Bu dev havuzdan yasal olarak %45'e kadar DOP (Düzenleme Ortaklık Payı - Kamu Kesintisi) bedelsiz alınır. (Örn: 10 Dönüm tarlanızın 4.5 Dönümünü Devlet; o devlete ait Okul, Yol ve Parkları yapmak için sizden ücretsiz/bedelsiz keser). 3. Kalan o (5.5 Dönüm) kısmınız; "Dikdörtgen şeklinde, önünden geniş asfalt geçen, altyapısı hazır İmarlı (Bina dikilebilir) Net Arsa" olarak size yepyeni bir (İmar) Tapusuyla iade edilir. Evet, toprağınızın (m2) miktarı (DOP yüzünden) küçülmüştür ama (Örn: 5 liralık) tarlanız, (5.000 liralık) "İmarlı Arsaya" dönüştüğü için servetiniz yüzlerce kat artmıştır. 18. Madde, Bolu'nun modern (ve depreme dayanıklı) bir şehre dönüşmesinin tek harita motorudur.

4. Bolu Orman (Mera) Sınırları ve İmar İfraz Engelleri

Mudurnu, Mengen Harita Bürosu veya Seben Harita Bürosu bölgelerinde (doğa/turizm projeleri için) yapılan Tevhit veya 18. Madde uygulamalarında harita mühendisleri "Orman Kadastrosu (Tahdit)" yasalarına (6831 Sayılı Kanun) harfiyen uymak zorundadır. Tarlayı ifraz (otel) arsasına çevirirken; haritacı o tarlanın orman sınırına (kırmızı çizgiye) girip girmediğini kontrol eder. Orman sınırına tecavüzlü (veya bitişik koruma bandındaki) ifraz dosyaları Orman İşletme tarafından derhal REDDEDİLİR. Bolu'da gayrimenkulün kalbi "Orman (ve Mera) sınırlarıyla barışık" olmaktan geçer.

5. İfraz ve Tevhit Dosyalarının (Bolu) Resmi Onay Bürokrasi Süreci

Bolu sınırlarında bu tapu operasyonlarını kendi başınıza (resimsiz/krokisiz) yapamazsınız. Yasal tescil süreci şöyledir: 1. Serbest (Lisanslı / SHKM) Harita mühendisine vekalet verilir. 2. Haritacı arazide uydudan (GNSS) ölçüm yapar ve Değişiklik Beyannamesi (İfraz/Tevhit Krokisi) çizer. 3. Dosya, Bolu Belediyesi Encümenine (veya köy ise İl Özel İdaresi Encümenine) sunulur. (İmara uygunluk kararı alınır). 4. Onaylanan dosya, Bolu (İl/İlçe) Kadastro Müdürlüğünde "Teknik (Kontrol Mühendisi) İncelemesinden" geçer. 5. Son durak Tapu Sicil Müdürlüğüdür. Eski (Tarla/Küçük) tapular kütükten silinir (yırtılır), harçlar ödenir ve "Büyük, Yeni, İmar Geçmiş" trilyonluk İmar Tapularınız teslim edilir.

6. Sıkça Sorulan Sorular (Bolu İfraz ve 18. Madde Uygulamaları)

Soru: Bolu Merkez'de (yeni imara açılan) 5 Dönüm tarlama Belediye 18. Madde (Şuyulandırma) uyguladı. Benden %45 (DOP) kesti. Üstelik kalan yeni (imarlı) arsamı, kendi eski tarlamın olduğu yere değil, 1 kilometre ilerideki (dağlık/yamaç) değersiz bir bölgeye (başkasının tarlasının üstüne) kaydırmış/fırlatmış. Buna itiraz edip o parselasyonu mahkemede iptal ettirebilir miyim?
Cevap: İptal (Yürütmeyi Durdurma) şansınız son derece yüksektir (Bilirkişi raporuna göre). 18. Madde İmar Hukukuna (Hamur kuralına) göre idare; sizi öncelikle Kendi Eski Tarlanızın Olduğu Yere (Kök Parsele) veya oraya resmi kamu binası (Okul/Hastane) denk geliyorsa En Yakın (Eşdeğer ve Aynı Kıymetteki) başka bir yere "Şuyulandırmak (Dağıtmak)" ZORUNDADIR. Harita mühendisiniz (Danışmanınız) o 18. Madde (Askı) haritasını inceleyip, "Sizi düz/değerli ovadan haksızca 1 km uzağa ve değersiz (dağlık) bir yamaca sürgün etmiş, Eşdeğerlik (Değer Koruma) İlkesi İhlali var" tespitini yaparsa; önce 30 günlük askı süresinde Belediyeye itiraz dilekçesi verilir. Düzeltilmezse İdare Mahkemesinde dava açılarak o 18. Madde (Parselasyon) planı KÖKTEN İPTAL ettirilir ve sizin daha adaletli (düz) arsanızı geri almanız sağlanır.

Bolu Merkez, Gerede, Mudurnu, Göynük Harita Bürosu, Mengen, Yeniçağa Harita Bürosu, Dörtdivan, Seben ve Kıbrıscık Harita Bürosu ilçelerindeki; kentsel (deprem) dönüşüm (Tevhit-Arsa Birleştirme) rant artışı operasyonlarınız, Lojistik (OSB) veya Turizm ifraz (bölme) dosyalarınız ve Belediyelerin 18. Madde Parselasyon (itiraz/dağıtım danışmanlığı) süreçleriniz için; alanının otoritesi Bolu Harita ve Şehir Planlama (LİHKAB/SHKM) bürolarına sitemiz üzerinden derhal ulaşarak milyonluk arazilerinizi (ve yatırımlarınızı) güvenle imara (şantiyeye) açabilirsiniz.