Büyükçekmece Kumburgaz ve Kamiloba'da Kıyı Kenar Çizgisi, Heyelan Kuşağı ve Yazlık Sitelerde Rızai Taksim ve Plankote

İstanbul'un batı aksında Marmara Denizi boyunca uzanan Büyükçekmece ilçesi; Kumburgaz, Kamiloba, Celaliye, Güzelce, Mimarsinan ve Türkoba mahalleleriyle hem eşsiz bir kıyı bandına hem de jeolojik ve kadastral açıdan Türkiye'nin en karmaşık mülkiyet dinamiklerine ev sahipliği yapmaktadır. 1970'li yıllardan 1990'ların sonuna kadar devam eden yoğun kooperatifleşme süreci, D-100 (E-5) devlet karayolu ile deniz arasına sıkışan yamaçlarda yüzlerce yazlık sitenin kurulmasına yol açmıştır. Ancak bu sitelerin inşa edildiği dönemdeki imar mevzuatının yetersizliği, dönemin kadastro ölçüm teknolojilerinin kısıtları ve Marmara kıyılarının dinamik jeomorfolojik yapısı, günümüzde çözülmesi gereken devasa teknik ve hukuki sorunları beraberinde getirmiştir.

Günümüzde Kumburgaz ve Kamiloba hattında mülk sahibi olan binlerce vatandaş; 3621 Sayılı Kıyı Kanunu kapsamında kalan sahil şeridi kısıtlamaları, aktif heyelan ve şev kayması kuşaklarında yer alan parsellerin zemin stabilitesi problemleri ve çok hisseli kooperatif parsellerinde yaşanan mülkiyet uyuşmazlıkları ile karşı karşıyadır. Bu sorunların gerek teknik gerekse hukuki zeminde çözüme kavuşturulabilmesi, klasik emlak danışmanlığının çok ötesinde, ileri jeodezik ölçme tekniklerine, deformasyon analizlerine ve uzman harita kadastro mühendisliği uygulamalarına dayanmaktadır.

1. 3621 Sayılı Kıyı Kanunu ve Büyükçekmece Kıyı Kenar Çizgisi Dinamikleri

Kıyı alanları, anayasal güvence altında kamu yararının öncelikli olduğu ve özel mülkiyete konu edilemeyecek doğal zenginliklerdir. 3621 Sayılı Kıyı Kanunu ve ilgili uygulama yönetmeliği uyarınca, deniz ile karanın birleştiği doğal hat iki temel kavram üzerinden tanımlanır:

• Kıyı Çizgisi: Deniz, tabii ve suni göl ve akarsularda, taşkın durumları hariç olmak üzere, suyun karaya dokunduğu andaki dinamik sınır çizgisidir.
• Kıyı Kenar Çizgisi (KKÇ): Kıyı çizgisinden sonraki kara yönünde, su hareketlerinin oluşturduğu kumsal, çakıllık, kayalık, sazlık, bataklık ve benzeri alanların doğal sınırını belirleyen çizgidir. Bu çizgi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesindeki Valilik Kıyı Kenar Çizgisi Tespit Komisyonları tarafından harita mühendisliği ve jeoloji disiplinlerinin ortak teknik çalışmalarıyla belirlenir ve onaylanır.

Kıyı kenar çizgisinin kara yönünde yatay olarak en az 100 metre genişliğindeki alan ise Sahil Şeridi olarak adlandırılır. Sahil şeridi iki eşit kademeye ayrılmaktadır:

• İlk 50 Metrelik Kuşak: Kıyı kenar çizgisinden itibaren kara yönünde ilk 50 metrelik alanda hiçbir yapı inşa edilemez. Bu bant tamamen kamuya açık tutulmak zorundadır. Yalnızca rekreaktif amaçlı yeşil alan, yaya yolu ve açık spor sahası gibi kalıcı yapı niteliği taşımayan düzenlemelere izin verilir.
• İkinci 50 Metrelik Kuşak: İlk 50 metreden sonraki 50 metrelik alanda ise yalnızca günübirlik turizm tesisleri, rekreasyon alanları ve kamu yararına açık altyapı tesisleri yapılabilir. Konut, fabrika veya ticaret merkezi gibi kalıcı yapılar kesinlikle inşa edilemez.

Kumburgaz ve Celaliye'de Geriye Dönük Tapu İptal Davaları ve Harita Çakıştırma

Kumburgaz, Celaliye ve Güzelce sahilinde 1970-1990 yılları arasında tapu tahsisi yapılarak inşa edilen kooperatif villalarının ve yazlık sitelerin önemli bir kısmı, kıyı kenar çizgisinin daha sonra onaylanması veya revize edilmesi sonucunda ilk veya ikinci 50 metrelik sahil şeridi içerisinde kalmıştır. Bu durum Hazine tarafından açılan "Tapu İptali ve Kıyı Terki" davalarının doğmasına yol açmaktadır. Mülk sahiplerinin geriye dönük hak iddiaları, müktesep hak değerlendirmeleri ve imar barışı kayıtlarının geçerliliği doğrudan harita mühendislerinin yapacağı hassas sınır tespitlerine bağlıdır.

Yetkili harita mühendislik büroları; tescilli onaylı kıyı kenar çizgisi paftalarını, güncel kadastral sınırları (LİHKAB verileri), ITRF96 koordinat sistemindeki ortofoto görüntüleri ve sahada gerçekleştirilen GNSS/RTK ölçümlerini Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) ortamında bindirme (overlay) analizine tabi tutar. Bu sayede bir parselin veya yapının ne kadarının kıyı kenar çizgisinin deniz tarafında (kıyı alanı), ne kadarının sahil şeridinin ilk 50 veya ikinci 50 metrelik kısmında kaldığı santimetre hassasiyetinde raporlanır. Bu teknik raporlar, mahkemelerde bilirkişi incelemelerinin temelini oluşturur ve hak kayıplarını engeller.

2. Büyükçekmece Kıyı Yamaçlarında Jeolojik Risk: Heyelan Kuşakları ve Plankote İhtiyacı

Büyükçekmece Gölü havzasından batıya doğru uzanan kıyı şeridi (Kumburgaz, Kamiloba, Celaliye yamaçları ve Türkoba sırtları), jeolojik yapısı itibarıyla İstanbul'un en riskli heyelan ve şev duyarsızlığı alanları arasında yer almaktadır. Bölgenin litolojisinde hakim olan Gürpınar Formasyonu ve Çukurçeşme killeri; yüksek plastisiteye, suya doygunlukta kayma direncinin aniden düşmesine ve tabakalanma eğiminin denize doğru yönelmesine sahiptir. Marmara Denizi'nin taban dalgalarının oluşturduğu kıyı aşınması (abrazyon), yamaç topuklarını oyarak şev stabilitesini daha da bozmaktadır.

Büyükçekmece Belediyesi Heyelan Önlemli Alan (ÖA) İmar Şartları

Büyükçekmece Belediyesi ve İBB Deprem Risk Yönetimi ve Kentsel İyileştirme Dairesi Başkanlığı tarafından hazırlanan mikro-bölgeleme planlarında, Kamiloba ve Kumburgaz'ın dik yamaçları "Önlemli Alan 2 (ÖA-2: Heyelan ve Şev Kayması Riski Taşıyan Alanlar)" veya "ÖA-5" gibi özel zemin kategorilerine ayrılmıştır. Bu bölgelerde yeni bir yapı ruhsatı almak, istinat duvarı projelendirmek veya mevcut bir yapıyı kentsel dönüşüme sokmak için katı imar şartları uygulanmaktadır:

• Yüksek Hassasiyetli Sayısal Plankote: Klasik yöntemlerle yapılan kaba ölçümler kabul edilmez. Parselin ve çevre parsellerin tabii zemin kotları, şev kırık hatları, mevcut yapılar ve istinat unsurları GNSS/RTK ve elektronik Total Station cihazları ile 3 boyutlu olarak modellenmelidir.
• Sayısal Yükseklik Modeli (DEM/DTM): Harita mühendisi tarafından elde edilen kot noktaları üzerinden eşyükselti eğrileri (izohips) geçirilerek arazinin eğim haritası ve morfolojik kesitleri çıkarılır. Bu veriler jeoteknik mühendislerinin yapacağı şev stabilite ve kayma dairesi hesaplarına altlık oluşturur.
• Kazı-Dolgu ve Hafriyat Kübaj Hesapları: Eğimli yamaçlarda yapılacak kazıların doğal dengeyi bozmaması için harita mühendislerince bilgisayar destekli kübaj hesapları yapılır ve belediyeye ruhsat eki olarak sunulur.

Eğimli Sahil Yamaçlarında Şev Deformasyon İzleme Ölçümleri

Kamiloba ve Kumburgaz sahil sitelerinde bulunan istinat duvarları, fore kazık sistemleri ve bina temelleri zamanla yer altı suyunun ve yerçekiminin etkisiyle milimetrik hareketlere (deplasman) maruz kalabilir. Bu hareketlerin erken tespiti felaketlerin önüne geçer. Harita mühendisleri, heyelan riskli alanın dışında sabitlenen rijit mikro-nirengi kontrol noktalarından yararlanarak, istinat duvarlarına ve binalara yerleştirilen reflektör prizmaları periyodik olarak ölçer. Bu periyodik deformasyon izleme ölçümleri sayesinde yatay (X, Y) ve düşey (Z) eksendeki deplasman vektörleri hesaplanır, şev kayma hızı ve yönü tespit edilerek acil mühendislik önlemleri alınır.

3. 1970-1990 Dönemi Kooperatif Sitelerinde Mülkiyet Çıkmazı: Hisseli Tapular ve İzale-i Şüyu

Büyükçekmece sahil kuşağındaki konut dokusunun en büyük açmazı mülkiyet yapısındadır. 1970'li ve 1980'li yıllarda kurulan konut yapı kooperatifleri, 10.000 ila 50.000 metrekarelik devasa parseller satın alarak üzerlerine 30 ila 150 adet ikiz veya müstakil yazlık villa inşa etmiştir. Ancak kooperatiflerin tasfiye süreçlerinde ferdileşme (kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesisi) işlemleri ya imar mevzuatındaki eksiklikler ya da kıyı kenar çizgisi çakışmaları sebebiyle tamamlanamamıştır.

Sonuç olarak bu sitelerdeki mülk sahipleri, bağımsız tapu yerine bütün ada/parsel üzerinde belirli bir pay oranını (örneğin 1/40 veya 250/10000) gösteren "Müşterek Hisseli Tapu" sahibi durumundadır. Müşterek mülkiyette hiçbir hissedarın parselin tam olarak hangi metrekaresini kullandığı tapu kütüğünde kayıtlı değildir.

İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Tehdidi

Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 698 ve 699. maddelerine göre, müşterek mülkiyete tabi bir taşınmazda hissedarlardan herhangi biri, ortaklığın aynen taksim (parsellere bölünme) veya satış yoluyla giderilmesini talep edebilir. Kumburgaz ve Kamiloba'daki kooperatif parselleri genellikle imar planlarındaki minimum ifraz şartlarını sağlamadığı için aynen taksim edilemez. Bu durumda mahkeme, taşınmazın icra yoluyla açık artırmada bütünüyle satılmasına ve paranın hissedarlar arasında payları oranında dağıtılmasına karar verir.

Hissedarlardan birinin borcu yüzünden hissesinin icra dairesince üçüncü şahıslara satılması veya yabancı bir yatırımcının siteden tek bir hisse satın alarak ortaklığın giderilmesi davası açması durumunda, yıllardır aynı villada oturan tüm site sakinleri evlerini icra ihalesinde kaybetme riskiyle karşı karşıya kalmaktadır.

4. Kurtarıcı Çözüm: Noter Onaylı Fiili Kullanım Krokisi ve Rızai Taksim

Müşterek hisseli kooperatif sitelerinde mülkiyet güvenliğini sağlamanın en etkili hukuki ve teknik mekanizması, Fiili Kullanım Krokisi ile desteklenmiş Noter Onaylı Rızai Taksim Sözleşmesi düzenlemektir.

Fiili Kullanım Krokisi Nasıl Hazırlanır?

Fiili kullanım krokisi, Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Bürosu (LİHKAB) veya Serbest Harita Kadastro Mühendislik Müşavirlik Bürosu (SHKMMB) tescilli yetkili harita mühendisleri tarafından sahada üretilen teknik bir belgedir. Süreç şu teknik adımlarla yürütülür:

1. Jeodezik Sınır Alımı: Harita mühendisi, sahada son teknoloji GNSS/RTK alıcıları ve reflektörsüz lazer okuyuculu Total Station cihazları ile her bir villanın oturum alanını, bahçe çitlerini, sundurmalarını, otoparklarını ve ortak yolları ITRF96 koordinat sisteminde ölçer.
2. Kullanım Alanlarının Hesaplanması: CAD ve CBS yazılımlarında her bir villanın kapalı kullanım alanı, müstakil bahçe alanı ve ortak alandan (yol, havuz, sosyal tesis) düşen payı net metrekare cinsinden hesaplanır.
3. Harita Çizimi ve Numaralandırma: Parsel üzerinde bağımsız bölümler (A-1, A-2, B-1 vb.) harf ve sayılarla açıkça kodlanır. Hissedarların tapu payları ile fiilen kullandıkları alanlar arasındaki korelasyon dengelenir.
4. Noter Tescili ve Muvafakatname: Hazırlanan teknik kroki, parseldeki tüm hissedarların veya yetkili temsilcilerinin imzalayacağı Rızai Taksim Sözleşmesi'nin ayrılmaz bir eki haline getirilir ve noterde onaylanır.

Fiili Kullanım Krokisinin Sağladığı Hukuki Kalkanlar

5. Kentsel Dönüşüm ve İmar Barışı Revizyonlarında Harita Mühendisliği

Kumburgaz, Kamiloba ve Celaliye aksında bulunan yapıların büyük bölümü 1999 Marmara Depremi öncesinde inşa edilmiş olup, deniz kumu kullanımı ve korozyon nedeniyle ciddi taşıyıcı sistem yıpranmasına sahiptir. Bölgede hız kazanan kentsel dönüşüm süreçlerinde harita ve kadastro mühendisliği kritik bir köprü görevi üstlenir:

• 3 Boyutlu Mobil ve Yersel Lazer Tarama (LiDAR): Mevcut blokların, balkon taşkınlarının ve şev sınırlarının milimetrik taranması ile mevcut durumun as-built modeli çıkarılır.
• İmar Planı ve Parselasyon Analizleri: Büyükçekmece Belediyesi'nin yürürlükteki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı doğrultusunda TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı), KAKS (Emsal), ön-yan-arka bahçe çekme mesafeleri hesaplanır.
• Tevhid, İfraz ve Cins Değişikliği: Dönüşüm sonrasında hisseli arsaların müstakil parsellere dönüştürülmesi veya yapı kayıt belgesi bulunan binaların tapuda "arsa" vasfından "kat mülkiyetli konut" vasfına geçişini sağlayan cins değişikliği tescil beyannameleri harita mühendislerince düzenlenir.

6. Büyükçekmece'de Harita Mühendisliği Hizmeti Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Teknik Kriterler

Büyükçekmece havzasında kıyı kenar çizgisi, heyelan deformasyonu veya hisseli mülkiyet konularında harita mühendisliği hizmeti alırken şu kriterlere mutlaka dikkat edilmelidir:

1. HKMO ve LİHKAB Tescil Belgesi: Hizmet alınacak büronun TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası'na (HKMO) kayıtlı, Büro Tescil Belgesi (BTB) güncel ve LİHKAB yetki sınırlarında yetkilendirilmiş olması zorunludur.
2. TUS (Teknik Uygulama Sorumluluğu): Eğimli arazilerdeki kazı, plankote ve istinat imalatlarında harita mühendisinin fenni mesuliyet (TUS) üstlenmesi yasal gerekliliktir.
3. Ulusal Jeodezik Ağ Entegrasyonu: Yapılan tüm arazi ölçümleri TUSAGA-Aktif (CORS-TR) ağına bağlı olarak ITRF96 referans elipsoidinde ve Türkiye Ulusal Düşey Kontrol Ağı (TUDKA) kot sisteminde teslim edilmelidir. Lokal koordinatlarda yapılan ölçümler resmi kurumlarda geçersiz sayılmaktadır.

Sonuç: Jeodezik Doğruluk, Mülkiyetinizin En Sağlam Temelidir

Büyükçekmece'nin incileri olan Kumburgaz, Kamiloba, Celaliye ve Güzelce sahillerinde huzurlu bir yaşam sürmek ve gayrimenkul yatırımınızı onlarca yıl güvende tutmak; jeolojik riskleri doğru okumaktan ve mülkiyet sınırlarını milimetrik olarak tescil ettirmekten geçer. Kıyı kenar çizgisi kısıtlamalarına takılmamak, heyelan kuşağındaki şev kaymalarına karşı yapınızı erken deformasyon ölçümleriyle korumak ve hisseli yazlık sitenizde ortaklığın giderilmesi davalarıyla karşılaşmamak için noter onaylı fiili kullanım krokisi ve rızai taksim işlemlerini gecikmeden tamamlamalısınız.

Büyükçekmece ilçesindeki parseliniz, siteniz veya müstakil villanız için en doğru kıyı kenar çizgisi tespiti, heyelan plankotesi, deformasyon analizi ve noter onaylı fiili kullanım krokisi hizmetlerine ulaşmak için BiHaritacı.com platformunu ziyaret edebilirsiniz. BiHaritacı.com üzerinden bölgeye hakim, TMMOB HKMO tescilli ve Büyükçekmece Belediyesi ile Tapu-Kadastro müdürlükleri süreçlerinde uzmanlaşmış yetkili harita mühendislik bürolarından anında teknik danışmanlık ve fiyat teklifi alabilirsiniz.