Çankırı İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi

Kuzey Anadolu Fay Hattı (KAF) etkisinde kentsel (deprem) dönüşümlerin hız kazandığı Çankırı Merkez Harita Bürosu'de; Yakınkent, Şabanözü Harita Bürosu ve Korgun Harita Bürosu (Ağır Sanayi/OSB) bölgelerinde ve Ilgaz Harita Bürosu (Turizm/Orman) ile Kızılırmak Harita Bürosu (Tarım/Ova) vadilerinde; sahip olduğunuz ham arsa, tarla veya eski evi "Maksimum Ticari Ranta, Lüks Sitelere veya Dev Sanayi (Fabrika) Tesislerine" dönüştürmenin (tapudaki şekilleri, alanları yeniden çizmenin) tek yasal anahtarı Harita (Mülkiyet) Mühendisliğidir. Çankırı Merkez'de (Kentsel Dönüşümde) yan yana duran (eski) 3 adet (küçük) müstakil kerpiç evi müteahhit olarak alıp tek parça (devasa) bir Lüks Site (Rezidans) projesi yapmak istediğinizde; tapu kayıtlarındaki mülkiyeti (kağıdı) kendi kafanıza göre (aradaki bahçe telini kopararak) birleştiremez veya (kepçe vurup) temel başlatamazsınız. Çankırı'nın zorlu (Tarım, Deprem, Orman) imar haritasında arazilerin yasal (kadastral krokilerle) kesilip, birleştirilip "Ruhsata, Krediye ve Yüksek Milyonluk Satışa" hazır yepyeni dev İmar Tapularına dönüştürüldüğü bu hayati (hukuki ve mülkiyet cerrahisi) tapu operasyonlarına İfraz (Parsel Bölme), Tevhit (Parsel Birleştirme) ve koca bir (ham tarla/mera) mahallesinin komple (yollu/parklı/asfaltlı) modern bir şehre/sanayiye dönüştüğü 18. Madde İmar Şuyulandırması (Parselasyon) denir.

1. İfraz (Arsa/Tarla Bölme) ve Çankırı'nın Tarım/Ova Kuralları (5403 Sayılı Yasa)

İfraz; Tapu (TAKBİS) kütüğünde tek parça (bütün) görünen (Örn: 20.000 m2) devasa bir arsanın (veya Kızılırmak ovasındaki tarım arazisinin), Serbest (SHKM) harita mühendisleri tarafından çizilen özel (teknik/koordinatlı) "İfraz (Ayırma) Krokisi" ile parçalara (Örn: 5.000 m2'lik 4 ayrı müstakil / tek tek satılabilir yepyeni tapuya) bölünerek (çok daha yüksek bir rantla ve perakende) pazarlanması işlemidir. Ancak Çankırı gibi tarımın ve deprem (fay) fay hatlarının olduğu illerde İfraz kuralları (yasakları) çok katıdır:

• Çankırı Merkez (İmarlı) Arsaların Kentsel İfrazı: Yeni Mahalle'de (imar planı içinde) 1500 m2'lik değerli bir arsanızı (3 mirasçı kardeş) 500'er m2 (3 parça) bölüp ayrı ayrı bina yapmak istediniz. Haritacı ifraz (bölme) projesini (Netcad'de) çizer ancak Çankırı Belediyesi İmar Müdürlüğü onaylarken "Bölünen (yeni çıkan) her 3 arsanın da mutlaka sokağa (asfalt/resmi kamu yoluna) en az imar yönetmeliği (Örn: 15 metre) kadar cephesi (genişliği) olması ŞARTTIR" kuralını işletir. Parsellerden birini "Kör/Çıkmaz (Arka, Yolu olmayan)" parça kalacak şekilde ifraz etmek (bölmek, arkaya hapsetmek) KESİNLİKLE (Kanunen) YASAKTIR. O kör (yolsuz) parsele inşaat (ruhsat) izni verilmez, haritacının dosyası belediyeden (Encümenden) reddedilir.
• Kızılırmak, Çerkeş Harita Bürosu ve Şabanözü Tarım Arazisi İfrazı (5403 Toprak Koruma Yasası): Kızılırmak ovasında 40 Dönüm (Sulu Çeltik/Tarım) tarlanız var. "10'ar dönüm (4 parça) bölelim, (tiny house/hobi bahçesi/yazlık) yapıp Ankaralılara (rantla) satalım" dediniz. Harita bürosu başvuruyu (dosyayı) yapar ancak Çankırı Tarım İl Müdürlüğü "Bölünemez Büyüklük (5403 Toprak Koruma Kanunu)" yasasını devreye sokar ve o ifraz (bölme) dosyasını anında KÖKTEN reddeder! Sulu (Çeltik/Meyve) tarım alanlarında (genellikle) 10 veya 20 dönümden, Susuz (Marjinal/Kıraç) arazilerde ise 20 dönümden daha küçük tarla (ifraz) bölünmelerine (ufalanmaya) izin verilmez. Devlet, Kızılırmak ve Çankırı ovalarındaki dev tarım havzalarının mirasla veya hobi bahçesi (rant/çit) satışlarıyla ufalanıp tarımsal (traktör giremez) üretim vasfını kaybetmesini (5403 yasasıyla) en sert şekilde engeller (Kilitler).

2. Tevhit (Arsa Birleştirme) ve Kentsel Dönüşüm/OSB Rant (Emsal) Stratejisi

Tevhit; İfrazın tam tersi (ve daha karlısı) olarak, sınır (yan yana/bitişik duvar) komşusu olan iki veya daha fazla (küçük) tapunun, aradaki o hayali mülkiyet (bahçe) çizgilerinin harita mühendisliğince (yasal/resmi olarak) iptal edilerek "Tek Bir Devasa Tapu (Ada/Dev Parsel/OSB Arsası)" haline dönüştürülmesidir. Çankırı Merkez (Kentsel Dönüşüm) ve Yakınkent OSB (Fabrika genişletme) sahalarında Tevhit, müteahhitlerin (ve patronların) 1 numaralı rant (bina yüksekliği/emsal artırma) stratejisidir. Müteahhit, yan yana duran (400'er m2'lik) 4 eski (tek katlı) müstakil evin (arsa) sahipleriyle kat karşılığı anlaşır. Bu arsaları ayrı ayrı (eskisi gibi tek tek) yıkıp apartman yaparsa aradaki (3'er metre) bahçe (çekme) mesafeleri (ve asansör boşlukları) yüzünden sadece kibrit kutusu gibi daracık, kullanışsız (az daireli) binalar çıkacaktır. Harita mühendisi bu 4 arsayı (Tevhit Dosyasıyla Kadastroda) birleştirir. Ortaya (400x4 = 1600) m2'lik tek bir devasa (Lüks Site) arsası çıkar. Çankırı (Belediye) İmar yönetmeliği, büyük (ve birleştirilmiş) ada/parsellere (Emsal/KAKS olarak) çok daha fazla inşaat (beton) alanı (Ekstra Otopark, Ticari Dükkan ve +Kat yüksekliği) teşviki verir (Büyük parseli ödüllendirir). Aradaki o (eski/ölü) bahçe boşlukları sınırları kalktığı için müteahhit, 4 dar (çirkin) apartman yerine, dev bir Site (Rezidans) inşa eder ve (hem ev sahiplerine hem kendine) milyonlarca lira (ekstra süper lüks daire) kazancı sağlar.

3. İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması (Çankırı Merkez/Sanayi Şuyulandırma)

Çankırı Belediyesinin (veya Şabanözü Belediyesinin), şehir merkezine yakın (asfalt kenarı) imara yeni açılan bir tepeyi (veya kıraç tarlayı) "Yeni Gelişim (Konut/OSB) Alanı" ilan ettiğini (Yeni İmar Planı geçirdiğini) düşünün. O bölgede eskiden kalma, asfalta (kamu yoluna) cephesi olmayan, yamuk yumuk (şekilsiz/ince uzun çatal) onlarca tarla (kıraç/mera) vardır. O yeni (lüks) mahalleye (veya Sanayi sitesine) 35 metrelik dev asfalt bulvarlar, yeşil rekreasyon parkları, okullar, otoparklar ve sağlık ocakları inşa edilmesi (kamu için) ŞARTTIR. (Belediye bu yolları kamulaştırmaya/satın almaya kalksa bütçesi yetmez).

Belediyenin (ve Harita Şehir Plancısı mühendislerinin) çizdiği 18. Madde (Parselasyon / Şuyulandırma) projesi (Devletin Kanun gücüyle) başlar: 1. Tüm o şekilsiz tarlalar (Örn: 200 ayrı vatandaşın/köylünün parseli), Netcad ortamında "Tek Bir Dev Havuz (Hamur)" içinde toplanır (Bütün eski tarla tel/sınırları kütükten silinir). 2. Bu dev havuzdan yasal olarak (İmar Kanununa göre) %45'e kadar DOP (Düzenleme Ortaklık Payı - Kamu Kesintisi) bedelsiz (ücretsiz) olarak alınır. (Örn: 10 Dönüm tarlanızın 4.5 Dönümünü Devlet/Belediye; o yeni mahalleye ait Asfalt Yol, Park ve Okulu yapmak için sizden bedelsiz keser). 3. Kalan o (5.5 Dönüm) net kısmınız; "Dikdörtgen (geometrik) şeklinde, tam önünden geniş asfalt geçen, altyapısı (su/elektrik) hazır İMARLI (Bina/Fabrika dikilebilir) Net Arsa" olarak size yepyeni bir (İmar/Şehir) Tapusuyla (eski tarlanın yerine) geri dağıtılır. Evet, toprağınızın (m2) miktarı (DOP nedeniyle) yarı yarıya küçülmüştür ancak (Örn: M2'si 500 TL olan) o ham (yolsuz) tarlanız, (M2'si 15.000 TL olan) "Süper Lüks İmarlı Site Arsasına" dönüştüğü için arsanızın değeri (ve servetiniz) inanılmaz bir şekilde katlanarak (trilyona) artmıştır. 18. Madde, Çankırı'nın o ham (plansız) köylerinin modern (ve altyapılı) bir şehre/sanayiye dönüşmesinin tek yasal (harita/şehircilik) operasyonudur.

4. İfraz, Tevhit ve Yola Terk Dosyalarının (Çankırı) Resmi Bürokrasi (Onay) Süreci

Çankırı (ve ilçelerinde) bu milyonluk tapu (bölme/şekil değiştirme/tevhit) operasyonlarını (müteahhit/mal sahibi olarak) kendi başınıza (resimsiz/teknik LİHKAB krokisiz) Çankırı Belediyesinde (veya Tapuda) yapamazsınız. Yasal (cerrahi) tescil süreci şöyledir: 1. Serbest (Lisanslı / SHKM) Çankırı Harita mühendisine resmi (noter) vekalet verilir. 2. Haritacı arazide (şantiyede) uydudan (GNSS) ölçüm yapar ve Teknik Değişiklik Beyannamesi (İfraz/Tevhit Çapı) çizer. 3. Dosya, Çankırı (İl/İlçe) Belediyesi Encümenine (İmar planı dışı Köy ise Çankırı İl Özel İdaresine) sunulur. (İmara uygunluk ve Terk şartları harita/imar müdürlüğünce incelenip Encümen Onay kararı çıkar). 4. Onaylanan (ve imzalanan) dosya, Çankırı Kadastro Müdürlüğünde "Teknik (Kontrol Mühendisi) İncelemesinden" (Hata, bindirme var mı diye) geçer. 5. Son (final) durak Tapu Sicil Müdürlüğüdür. Eski (Tarla/Küçük/Yamuk/Eski Ev) tapuları kütükten tamamen silinir (iptal edilir), devlet (döner sermaye) harçları yatırılır ve "Büyük, Geometrik, İmar Geçmiş" trilyonluk yepyeni İmar (Ruhsat) Tapularınız size elden teslim edilir.

5. Sıkça Sorulan Sorular (Çankırı İfraz ve 18. Madde Uygulamaları)

Soru: Çankırı Merkez'de (İmara yeni açılan bölgede) 20 Dönüm (dümdüz) arsama Belediye 18. Madde (Şuyulandırma) uyguladı. Benden (kanuni olarak) %45 (DOP) kesti. Üstelik kalan yeni (imarlı/lüks) arsamı, kendi eski (değerli) tarlamın olduğu yere (Ana asfalta/bulvara cepheli) değil, 1 kilometre içerideki (ana yolu görmeyen, dağlık/bayır ve çok daha değersiz/arka mahalle) bir bölgeye kaydırmış (fırlatmış). Kendi (asfalt kenarı, değerli) yerimi de başka birine (Belediyeye/Müteahhide) tahsis etmiş. Buna itiraz edip o parselasyonu (haksızlığı) mahkemede (İdare Mahkemesinde) iptal ettirebilir miyim?
Cevap: İptal (Yürütmeyi Durdurma) ve hakkınızı alma şansınız (doğru harita (Şehir Plancısı) danışmanıyla ve iyi bir idare avukatıyla) son derece YÜKSEKTİR. 18. Madde İmar Hukukuna (ve Danıştay Hamur/Değer Eşitliği kuralına) göre idare (Belediye); sizi öncelikle Kendi Eski Tarlanızın Olduğu Yere (Kök Parsele) veya oraya resmi kamu binası (Okul/Asfalt/Yeşil Alan) denk geliyorsa En Yakın (Eşdeğer, Aynı (Ticari/Kıymet) Değerindeki) başka bir yere "Şuyulandırmak (Tapu Dağıtmak)" ZORUNDADIR. Sizin değerli (asfalt kenarı/ticari) yerinize başkasını getirip, sizi kör noktaya (arka bayıra) atmak BÜYÜK BİR İHLAL (Rant Aktarımı / Şehircilik İlkesine Aykırılık) SUÇUDUR. Harita mühendisiniz (Uzman İmar Danışmanınız) o 18. Madde (Askı) haritasını detaylı inceleyip, "Sizi ana yoldan haksızca 1 km uzağa ve değersiz (bayır) bir çukura sürgün etmiş, Eşdeğerlik (Değer Koruma) İlkesi İhlali var" tespitini (teknik raporla) yaparsa; önce 30 günlük yasal askı (ilan) süresinde Çankırı Belediyesine "İtiraz Dilekçesi" verilir. Belediye (Encümen) bu hatayı (veya kayırmayı) düzeltmezse Çankırı İdare Mahkemesinde (Zaman kaybetmeden) iptal davası açılarak o 18. Madde (Parselasyon) planı (Yürütmeyi Durdurmayla) KÖKTEN İPTAL ettirilir (Bilirkişi raporuyla). Sizin daha adaletli (ana yola cepheli/değerli) arsanızı (veya yüksek tazminatınızı) geri almanız yasal (ve bilimsel/haritacılık) yolla %100 sağlanır.

Çankırı Merkez, Çerkeş, Ilgaz, Şabanözü, Kurşunlu Harita Bürosu, Kızılırmak, Orta Harita Bürosu, Eldivan Harita Bürosu, Yapraklı Harita Bürosu, Korgun, Atkaracalar Harita Bürosu ve Bayramören Harita Bürosu ilçelerindeki; kentsel (Otel/Site/Rezidans) dönüşüm (Tevhit-Arsa Birleştirme) devasa rant (emsal) artışı projeleriniz, Tarım (5403 Kızılırmak) / OSB (Yakınkent) ifraz (bölme) dosyalarınız ve Belediyelerin 18. Madde Parselasyon (itiraz/haksız sürgün/değer koruma danışmanlığı) hukuki süreçleriniz için; alanının otoritesi olan Çankırı Harita ve Şehir Planlama (LİHKAB/SHKM) bürolarına sitemiz üzerinden (güvenle) ulaşarak milyonluk arazilerinizi (ve sanayi yatırımlarınızı) güvenle imara (ve dev şantiyelere) yasal olarak açabilirsiniz.