Elazığ İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi

Elazığ Merkez Harita Bürosu (Çaydaçıra, Ataşehir, Doğukent) ilçelerindeki (İmara yeni açılan) devasa kentsel (Lüks Site/Rezidans/Ticaret) gelişim alanlarından, Elazığ OSB (Mermer ve Gıda) dev fabrika sahalarına, Uluova, Altınova ve Baskil Harita Bürosu (Kayısı) uçsuz bucaksız tarım ovalarına uzanan Elazığ coğrafyasında; sahip olduğunuz ham arsa, eski tarla veya (köhne) evi "Maksimum Ticari Ranta, Modern Lüks Sitelere veya Dev Üretim Tesislerine" dönüştürmenin (tapudaki alanlarını, şekillerini, m2'lerini yeniden çizmenin) tek yasal cerrahisi Harita (Mülkiyet) Mühendisliğidir. Çaydaçıra gibi lüks bölgelerde yan yana duran (eski) 3 adet (küçük) müstakil evi (veya arsayı) müteahhit olarak alıp (birleştirip) tek parça (devasa) bir Lüks Site projesi yapmak istediğinizde; tapu kütüğündeki mülkiyeti kendi kafanıza göre birleştiremez veya (kepçe/temel) vuramazsınız. Elazığ'ın zorlu (Tarım, SİT, Sanayi) imar haritasında arazilerin yasal (kadastral) krokilerle kesilip (ufaltılıp), birleştirilip "Ruhsata, Krediye ve Yüksek Satışa" hazır yepyeni dev (Net) İmar Tapularına dönüştürüldüğü bu hayati tapu operasyonlarına İfraz (Parsel Bölme), Tevhit (Parsel Birleştirme) ve koca bir (ham tarlalar/bağlar) mahallesinin komple (yollu/parklı/asfaltlı) modern bir Şehre dönüştüğü 18. Madde İmar Şuyulandırması (Parselasyon) denir.

1. İfraz (Arsa/Tarla Bölme) ve Elazığ'ın Tarım (5403 Sayılı Yasa) Kilitleri

İfraz; Tapu (TAKBİS) arşivinde tek parça (bütün) görünen (Örn: 100 Dönüm) devasa bir arsanın (veya Baskil kayısı bahçesinin), Serbest (SHKM) harita mühendisleri tarafından çizilen özel (milimetrik/koordinatlı) "İfraz (Bölme/Ayırma) Krokisi" ile parçalara (Örn: 25.000 m2'lik 4 ayrı yepyeni müstakil tapuya) bölünerek (çok daha yüksek bir rantla/perakende) pazarlanması işlemidir. Ancak Elazığ gibi tarımın (Uluova/Altınova) can damarı olduğu illerde İfraz kuralları (yasakları) çok katıdır:

• Elazığ Merkez (Çaydaçıra) İmarlı Kentsel Arsaların İfrazı: (İmar planı içinde) 2000 m2'lik (ticari) değerli bir arsanızı (miras/satış için) 500'er m2 (4 parça) bölüp ayrı ayrı bina yapmak istediniz. Haritacı ifraz (bölme) projesini çizer ancak Elazığ Belediyesi İmar Müdürlüğü onaylarken "Bölünen (yeni çıkan) her 4 arsanın da mutlaka sokağa (asfalt/resmi kamu ana yoluna) en az imar yönetmeliği kadar cephesi (yola yüzü/genişliği) olması ŞARTTIR" kuralını işletir. Parsellerden birini "Kör/Çıkmaz (Arka, Yolu hiç olmayan)" parça kalacak şekilde ifraz etmek (arkaya hapsetmek) KESİNLİKLE (Kanunen) YASAKTIR. O kör (yolsuz) parsele (İtfaiye/Ambulans giremeyeceği için) inşaat (ruhsat) izni verilmez.
• Uluova ve Baskil (Sulu Tarım / Meyve) Arazisi İfrazı (5403 Toprak Koruma Yasası): Altınova'da (veya Baskil'de) 40 Dönüm (Sulu / Kayısı Bağ) tarlanız var. "10'ar dönüm (4 parça) bölelim, satalım" dediniz. Harita bürosu başvuruyu yapar ancak Elazığ Tarım İl Müdürlüğü "Bölünemez Büyüklük (5403 Toprak Koruma Kanunu)" yasasını devreye sokar ve o ifraz (bölme/ufalama) dosyasını anında KÖKTEN reddeder! Sulu (Dikili/Kayısı/Meyve) tarım alanlarında 10 veya 20 dönümden, Susuz (Kuru/Kıraç) arazilerde ise 20 dönümden daha küçük tarla (ifraz) bölünmelerine asla izin verilmez. Devlet, dev tarım (üretim) havzalarının mirasla veya hobi bahçesi satışlarıyla ufalanıp tarımsal (traktör) üretim vasfını kaybetmesini (5403 yasasıyla) en sert şekilde engeller.

2. Tevhit (Arsa Birleştirme) ve Kentsel Dönüşüm / OSB Rant (Emsal) Stratejisi

Tevhit; İfrazın tam (aksine/tersine) ve daha karlısı olarak, sınır (bitişik) komşusu olan iki veya daha fazla (küçük) tapunun, aradaki o mülkiyet sınırlarının harita mühendisliğince iptal edilerek "Tek Bir Devasa Tapu (Ada/Dev Parsel/OSB Mermer Fabrikası Arsası)" haline dönüştürülmesidir. Çaydaçıra (Lüks Konut) ve Elazığ OSB (Fabrika hollerini/alanını genişletme) sahalarında Tevhit, müteahhitlerin (ve sanayicilerin) 1 numaralı rant (bina yüksekliği/emsal alanını artırma) stratejisidir. Müteahhit, yan yana duran (400'er m2'lik) 4 eski müstakil arsa sahipleriyle kat karşılığı anlaşır. Bu arsaları ayrı ayrı (tek tek) yıkıp yaparsa aradaki (yan komşuya) bahçe çekme mesafeleri yüzünden sadece kibrit kutusu gibi daracık, (az daireli) binalar çıkacaktır. Harita mühendisi bu 4 arsayı (Tevhit Dosyasıyla) birleştirir. Ortaya (1600 m2'lik) tek bir devasa (Lüks Site) arsası çıkar. Elazığ (Belediyesi) İmar yönetmeliği, büyük (ve birleştirilmiş) ada/parsellere (Emsal/KAKS olarak) çok daha fazla inşaat alanı (Ekstra Yeraltı Otoparkı, Geniş Peyzaj/Havuz, Ticari Zemin Dükkanlar ve +Kat yüksekliği) teşviki verir. Aradaki o (ölü) çekme sınırları kalktığı için müteahhit, 4 dar apartman yerine, dev bir Modern Site inşa eder ve milyonlarca lira kazancı/rantı sağlar.

3. İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması (Elazığ Yeni Gelişim Şuyulandırma)

Elazığ Belediyesinin, Çaydaçıra'nın kuzeyine (veya Güney Çevre Yoluna) bitişik imara yeni açılan bir tarlayı "Yeni Gelişim (Konut/Ticaret) Alanı" ilan ettiğini düşünün. O bölgede (eski köy kadastrosundan kalma), asfalta cephesi olmayan, yamuk yumuk (şekilsiz) onlarca tarla vardır. O yeni (lüks) mahalleye 35 metrelik dev asfalt bulvarlar, parklar, okullar ve sağlık ocakları inşa edilmesi ŞARTTIR. (Belediye bu dev yolları vatandaşlardan kamulaştırmaya kalksa bütçesi iflas eder).

Belediyenin (ve Harita Şehir Plancısı mühendislerinin) çizdiği 18. Madde (Parselasyon / Şuyulandırma) projesi başlar: 1. Tüm o şekilsiz tarlalar (Örn: 300 ayrı vatandaşın parseli), Netcad ortamında "Tek Bir Dev Havuz (Hamur)" içinde toplanır. 2. Bu dev havuzdan yasal olarak (İmar Kanunu madde 18 gereği) %45'e kadar DOP (Düzenleme Ortaklık Payı - Kamu Kesintisi) bedelsiz olarak kesilir. (Örn: 10 Dönüm tarlanızın 4.5 Dönümünü Devlet/Belediye; o yeni mahalleye ait Asfalt Yol, Park ve Okulu yapmak için bedelsiz keser). 3. Kalan o (5.5 Dönüm) net (öz) kısmınız; "Dikdörtgen, tam önünden dev bulvar geçen, altyapısı hazır İMARLI (Rezidans Dikilebilir) Net Arsa" olarak size yepyeni bir (İmar/Şehir) Tapusuyla geri dağıtılır. Toprağınızın (m2) büyüklüğü (DOP kesintisi nedeniyle) yarı yarıya (ufalmış) küçülmüştür ancak (Örn: M2'si 1.000 TL olan) o ham tarlanız, (M2'si 25.000 TL olan) "Süper Lüks İmarlı Ticari Site Arsasına" dönüştüğü için arsanızın toplam değeri (ve servetiniz) inanılmaz bir şekilde katlanarak artmıştır. 18. Madde, Elazığ'ın o ham köylerinin (Çaydaçıra gibi) modern bir metropole dönüşmesinin tek yasal (harita/şehircilik) operasyonudur.

4. İfraz, Tevhit Dosyalarının (Elazığ) Resmi Bürokrasi (Onay) Süreci

Elazığ'da bu milyonluk tapu (bölme/birleştirme) operasyonlarını (müteahhit/mal sahibi olarak) kendi başınıza Belediyede (veya Tapuda) ASLA yapamazsınız. Yasal (tescil) onay süreci şöyledir: 1. Serbest (Lisanslı / SHKM) Elazığ Harita mühendisine resmi (Noterden) vekalet verilir. 2. Haritacı arazide uydudan (GNSS) ölçüm yapar ve Teknik Değişiklik Beyannamesi (İfraz/Tevhit Çapı) çizer. 3. Dosya, Elazığ (İl/İlçe) Belediyesi Encümenine sunulur. (İmara/planlara uygunluk incelenip Encümen Onayı çıkar). 4. Onaylanan dosya, Elazığ Kadastro Müdürlüğünde "Teknik (Kontrol Mühendisi) İncelemesinden" geçer. 5. Son (final) durak Tapu Sicil Müdürlüğüdür. Eski tapular silinir, devlet (harçlar) yatırılır ve "Büyük, Geometrik, İmar (Yol) Geçmiş" trilyonluk yepyeni İmar Tapularınız size elden teslim edilir.

5. Sıkça Sorulan Sorular (Elazığ İfraz ve 18. Madde Uygulamaları)

Soru: Çaydaçıra'da (İmara yeni açılan bölgede) 20 Dönüm (Ana yola cepheli) arsama Belediye 18. Madde uyguladı. Benden %45 (DOP) kesti. Üstelik kalan yeni (imarlı/lüks) arsamı, kendi eski (değerli) tarlamın olduğu yere (Ana bulvara) değil, 2 kilometre içerideki (ana yolu hiç görmeyen, değersiz/arka mahalle) bir bölgeye kaydırmış (fırlatmış). Kendi (asfalt kenarı, değerli) yerimi de başka birine (Belediyeye/Müteahhide) tahsis (hediye) etmiş. Buna itiraz edip o parselasyonu mahkemede iptal ettirebilir miyim?
Cevap: İptal (Yürütmeyi Durdurma) ve hakkınızı alma şansınız (doğru harita (Şehir Plancısı) danışmanıyla ve iyi bir imar (idare) avukatıyla) son derece YÜKSEK (ve muhtemeldir). 18. Madde İmar Hukukuna (ve Danıştay kuralına) göre idare (Elazığ Belediyesi); sizi öncelikle Kendi Eski Tarlanızın Olduğu Yere (Kök Parsele) veya oraya resmi kamu binası (Okul/Yol) denk geliyorsa En Yakın (Eşdeğer, Aynı Maddi Değerindeki) başka bir yere "Şuyulandırmak (Tahsis Etmek)" ZORUNDADIR. Sizin değerli (asfalt kenarı/ticari) yerinize başkasını getirip, sizi kör noktaya atmak BÜYÜK BİR İHLAL (Rant Aktarımı / Mülkiyet Hakkına Aykırılık) SUÇUDUR. Harita mühendisiniz o 18. Madde askı haritasını inceleyip, "Sizi ana yoldan haksızca 2 km uzağa sürgün etmiş, Eşdeğerlik İhlali var" tespitini (teknik raporla) yaparsa; önce 30 günlük yasal askı süresinde Belediyeye "İtiraz Dilekçesi" verilir. Belediye bu hatayı düzeltmezse Elazığ İdare Mahkemesinde iptal davası açılarak o 18. Madde planı KÖKTEN İPTAL ettirilir. Sizin daha adaletli (ana yola cepheli/kendi yerinizdeki değerli) arsanızı geri almanız yasal (ve haritacılık) yolla kanıtlanarak sağlanır.

Elazığ Merkez, Ağın Harita Bürosu, Alacakaya Harita Bürosu, Arıcak Harita Bürosu, Baskil, Karakoçan Harita Bürosu, Keban Harita Bürosu, Kovancılar Harita Bürosu, Maden Harita Bürosu, Palu Harita Bürosu ve Sivrice Harita Bürosu ilçelerindeki; kentsel (Rezidans/Site) dönüşüm (Tevhit-Arsa Birleştirme) devasa rant (emsal/kat) artışı projeleriniz, Tarım (Uluova/Baskil/5403) / OSB (Mermer) ifraz (bölme/ayırma) dosyalarınız ve Belediyelerin 18. Madde Parselasyon (itiraz/haksız sürgün/değer koruma danışmanlığı) hukuki süreçleriniz için; alanının otoritesi olan Elazığ Harita ve Şehir Planlama (LİHKAB/SHKM) bürolarına sitemiz üzerinden ulaşarak milyonluk arazilerinizi güvenle imara (ve dev şantiyelere) açabilirsiniz.