Erzurum İmar Danışmanlığı, Yola Terk & Tapu Tashih Rehberi

Yakutiye Harita Bürosu ve Palandöken Harita Bürosu'in kentsel dönüşüm alanlarından; Erzurum 1. ve 2. OSB sanayi tesislerine; Palandöken turizm alanlarından Pasinler Harita Bürosu/Aşkale Harita Bürosu tarım ovalarına uzanan Erzurum; gayrimenkul yatırımının çok karlı ama "Deprem Hukuku, İmar Kısıtlamaları, Orman ve SİT Koruma Alanları" açısından son derece dikkat edilmesi gereken bir coğrafyadır. Arsa ve sanayi mülkiyetinin bu denli değerli olduğu Erzurum'da, E-Devlet senedinizdeki "İmarlı Arsa" veya "Tarla" kelimesine kanarak arsa satın alırsanız; tapuyu aldığınızın ertesi günü o arsanın ortasından Karayolları/DSİ Kamulaştırma hattının geçtiğini, Palandöken Orman/Milli Park sınırına girdiğini, Tarihi SİT Koruma Bandına takıldığını veya 5403 Sayılı Tarım Kanunu kısıtlamasına denk geldiğini acı bir şekilde öğrenebilirsiniz. Milyonları yatırmadan BİR GÜN ÖNCE yapılması gereken yegane işlem: Harita Mühendisi (İmar Hukuku ve Mülkiyet) Danışmanlığıdır (Due Diligence). Erzurum Belediyelerine ruhsat için başvurduğunuzda; devletin mecbur koşacağı 3 dev operasyon vardır: Yola Terk (Bedelsiz Kamu Bağışı), Yoldan İhdas (Kapanan Eski Yolu Satın Alıp Arsayı Büyütme) ve Yüzölçümü Tashihi (Eski Hatalı Tarla Alanı Düzeltmesi).

1. Yola Terk ve Parka Terk (Kamuya / Erzurum Belediyesine Bedelsiz Arsa Bağışlama)

Yakutiye'de devasa bir konut projesi veya OSB'de fabrika yapmayı düşündüğünüz 10.000 metrekarelik bir arsa satın aldınız. Mimarınız projeyi çizdi, Belediyeye başvurdu. Belediye imar servisi dosyaya bakar: "Sizin arsanız 10.000 m2. Ancak yeni imar planında arsanızın önünden geçen cadde için 2000 m2 terk var. Ruhsat almak istiyorsanız tapunuzdaki o 2000 m2'lik alanı Bedelsiz Olarak Kamuya Terk Edeceksiniz" der. Buna Yola Terk Tescili denir. LİHKAB mühendisi o 2000 m2'yi tapunuzdan keser, net kalan 8.000 m2 üzerinden inşaat ruhsatınız onaylanır.

2. Yoldan İhdas İşlemi (Kapanan Yolu Alıp Arsayı Büyütme)

Yola Terk'in tam tersi olan Yoldan İhdas (Kapanmış eski bir yolu idareden resmi bedelle satın alma), kentsel dönüşüm bölgelerinde müteahhitlerin arsa kapasitesini artıran en karlı stratejidir. Arsanızın hemen yanından 50 yıl önceden kalma, yeni imar planıyla kapanmış toprak bir yol şeridi geçiyorsa; bu şerit Hazine/Belediye mülkiyetindedir. Harita mühendisiniz komşuluk hakkınızı kullanarak İhdas Krokisi çizer. Encümen kararıyla o kamu arazisini satın alırsınız. Alınan parça Tevhit (Birleştirme) haritasıyla arsanıza eklenir, arsanız genişler ve inşaat hakkınız artar.

3. Yüzölçümü Düzeltme (Tashih) ve Erzurum (Pasinler/Horasan Harita Bürosu) Tarım Tapuları

Erzurum'un tarım ovalarında eski kadastrolar ilkel yöntemlerle yapıldığı için tapulardaki m2 hesaplarında çizim hataları vardır. Eski tapuda "100 Dönüm" yazan tarlayı LİHKAB mühendisi GNSS uydusuyla ölçtüğünde arazinin 90 veya 110 Dönüm olduğu ortaya çıkabilir. Sınırlar bozulmamışsa harita mühendisi Kadastro Müdürlüğüne "Yüzölçümü Düzeltme (Tashih) Krokisi" sunar, devlet gerçek alanla tapuyu yeniler.

4. Erzurum'da Gayrimenkul Alımı Öncesi İmar Harita Röntgeni (Due Diligence)

Erzurum'da arsa satın almadan önce bir Harita Mühendisi Danışmanına gidip şu kritik risk taramasını yaptırmalısınız:

• Palandöken Orman ve Milli Park Sınırları: Arsanızın orman kadastrosu sınırına tecavüzü olup olmadığı incelenmelidir.
• Tarihi Eser ve Kentsel SİT Koruma Alanları: Yakutiye Medresesi ve Çifte Minareli Medrese çevresindeki taşınmazların SİT koruma haritalarıyla çakıştırılması şarttır.
• Karasu ve Aras Havzası Taşkın Sınırları: DSİ taşkın alanlarına yapı ruhsatı verilmez.
• 5403 Sayılı Tarım Koruma Kanunu: Ovalarda tarım arazilerini bölüp kaçak yapılaşmaya açmak yasaktır.

5. Sıkça Sorulan Sorular (Erzurum Yola Terk ve Kamulaştırma)

Soru: Belediye arsamdan yola terk yapmamı istiyor, bunu imzalamazsam kamulaştırma bedeli davası açabilir miyim?
Cevap: Hayır! İmar Kanunu gereği kendi talebinizle ruhsat veya ifraz işlemi yaptığınızda yola giden kısmı bedelsiz terk etmek zorundasınız. Yalnızca belediye ruhsat talebiniz yokken gelip arsanızı fiilen işgal edip yol yaparsa kamulaştırmasız el atma davası açabilirsiniz.

Erzurum Merkez (Yakutiye, Palandöken, Aziziye Harita Bürosu) ve tüm ilçelerindeki; arsa yola terk ve ihdas işlemleri, tapu yüzölçümü tashihleri ve gayrimenkul alım öncesi SİT/Orman/Taşkın kısıtlamaları danışmanlığı için Erzurum Harita Mühendisleri (LİHKAB/SHKM) bürolarına sitemiz üzerinden ulaşabilirsiniz.

8. Tortum Harita Bürosu Şelalesi ve Uzundere Harita Bürosu Ekoturizm Haritalama ve Kıyı Çizgisi

Uzundere ve Tortum Gölü çevresindeki ekoturizm tesisleri, yürüyüş yolları ve iskele projelerinde Kıyı Kenar Çizgisi ve sit koruma sınırları harita mühendisliği danışmanlığı ile güvenceye alınır.