Eskişehir İmar Danışmanlığı, Yola Terk & Tapu Tashih Rehberi

Tepebaşı Harita Bürosu ve Odunpazarı Harita Bürosu'nın kentsel dönüşüm alanlarından; Eskişehir Organize Sanayi Bölgesi (EOSB) tesislerine; Porsuk Çayı kıyılarından Sivrihisar Harita Bürosu/Alpu Harita Bürosu tarım ovalarına uzanan Eskişehir; gayrimenkul yatırımının çok karlı ama "İmar Hukuku, Kentsel SİT Kısıtlamaları, Porsuk Koruma Bandı ve 5403 Sayılı Tarım Yasası" açısından son derece dikkat edilmesi gereken bir merkezdir. Arsa ve sanayi mülkiyetinin bu denli değerli olduğu Eskişehir'de, E-Devlet senedinizdeki "İmarlı Arsa" veya "Tarla" kelimesine kanarak arsa satın alırsanız; tapuyu aldığınızın ertesi günü o arsanın ortasından Karayolları/DSİ Kamulaştırma hattının geçtiğini, Odunpazarı Tarihi SİT Koruma Bandına girdiğini, Porsuk Çayı Taşkın Çizgisine denk geldiğini veya 5403 Sayılı Tarım Kanunu kısıtlamasına takıldığını acı bir şekilde öğrenebilirsiniz. Milyonları yatırmadan BİR GÜN ÖNCE yapılması gereken yegane işlem: Harita Mühendisi (İmar Hukuku ve Mülkiyet) Danışmanlığıdır (Due Diligence). Eskişehir Belediyelerine ruhsat için başvurduğunuzda; devletin mecbur koşacağı 3 dev operasyon vardır: Yola Terk (Bedelsiz Kamu Bağışı), Yoldan İhdas (Kapanan Eski Yolu Satın Alıp Arsayı Büyütme) ve Yüzölçümü Tashihi (Eski Hatalı Tarla Alanı Düzeltmesi).

1. Yola Terk ve Parka Terk (Kamuya / Eskişehir Belediyesine Bedelsiz Arsa Bağışlama)

Tepebaşı'nda devasa bir konut projesi veya EOSB'de fabrika yapmayı düşündüğünüz 10.000 metrekarelik bir arsa satın aldınız. Mimarınız projeyi çizdi, Belediyeye başvurdu. Belediye imar servisi dosyaya bakar: "Sizin arsanız 10.000 m2. Ancak yeni imar planında arsanızın önünden geçen cadde için 2000 m2 terk var. Ruhsat almak istiyorsanız tapunuzdaki o 2000 m2'lik alanı Bedelsiz Olarak Kamuya Terk Edeceksiniz" der. Buna Yola Terk Tescili denir. LİHKAB mühendisi o 2000 m2'yi tapunuzdan keser, net kalan 8.000 m2 üzerinden inşaat ruhsatınız onaylanır.

2. Yoldan İhdas İşlemi (Kapanan Yolu Alıp Arsayı Büyütme)

Yola Terk'in tam tersi olan Yoldan İhdas (Kapanmış eski bir yolu idareden resmi bedelle satın alma), kentsel dönüşüm bölgelerinde müteahhitlerin arsa kapasitesini artıran en karlı stratejidir. Arsanızın hemen yanından 50 yıl önceden kalma, yeni imar planıyla kapanmış toprak bir yol şeridi geçiyorsa; bu şerit Hazine/Belediye mülkiyetindedir. Harita mühendisiniz komşuluk hakkınızı kullanarak İhdas Krokisi çizer. Encümen kararıyla o kamu arazisini satın alırsınız. Alınan parça Tevhit (Birleştirme) haritasıyla arsanıza eklenir, arsanız genişler ve inşaat hakkınız artar.

3. Yüzölçümü Düzeltme (Tashih) ve Eskişehir (Sivrihisar/Alpu) Tarım Tapuları

Eskişehir'in tarım ovalarında eski kadastrolar ilkel yöntemlerle yapıldığı için tapulardaki m2 hesaplarında çizim hataları vardır. Eski tapuda "100 Dönüm" yazan tarlayı LİHKAB mühendisi GNSS uydusuyla ölçtüğünde arazinin 90 veya 110 Dönüm olduğu ortaya çıkabilir. Sınırlar bozulmamışsa harita mühendisi Kadastro Müdürlüğüne "Yüzölçümü Düzeltme (Tashih) Krokisi" sunar, devlet gerçek alanla tapuyu yeniler.

4. Eskişehir'de Gayrimenkul Alımı Öncesi İmar Harita Röntgeni (Due Diligence)

Eskişehir'de arsa satın almadan önce bir Harita Mühendisi Danışmanına gidip şu kritik risk taramasını yaptırmalısınız:

• Odunpazarı Tarihi ve Kentsel SİT Koruma Alanları: Tarihi Odunpazarı bölgesindeki taşınmazların SİT koruma haritalarıyla çakıştırılması şarttır.
• Porsuk Çayı Taşkın Koruma Bandı: DSİ taşkın alanlarına yapı ruhsatı verilmez.
• 5403 Sayılı Tarım Koruma Kanunu: Ovalarda tarım arazilerini bölüp kaçak yapılaşmaya açmak yasaktır.
• EOSB Sanayi Parseli Tahsis Koşulları: OSB arazilerinde yapılaşma ve ifraz kuralları özel OSB mevzuatına tabidir.

5. Sıkça Sorulan Sorular (Eskişehir Yola Terk ve Kamulaştırma)

Soru: Belediye arsamdan yola terk yapmamı istiyor, bunu imzalamazsam kamulaştırma bedeli davası açabilir miyim?
Cevap: Hayır! İmar Kanunu gereği kendi talebinizle ruhsat veya ifraz işlemi yaptığınızda yola giden kısmı bedelsiz terk etmek zorundasınız. Yalnızca belediye ruhsat talebiniz yokken gelip arsanızı fiilen işgal edip yol yaparsa kamulaştırmasız el atma davası açabilirsiniz.

Eskişehir Merkez (Tepebaşı, Odunpazarı) ve tüm ilçelerindeki; arsa yola terk ve ihdas işlemleri, tapu yüzölçümü tashihleri ve gayrimenkul alım öncesi SİT/Taşkın/Tarım kısıtlamaları danışmanlığı için Eskişehir Harita Mühendisleri (LİHKAB/SHKM) bürolarına sitemiz üzerinden ulaşabilirsiniz.

8. Sivrihisar ve Alpu Ovaları Arazi Toplulaştırma Haritalama Süreçleri

DSİ ve Tarım Reformu Genel Müdürlüğü tarafından yürütülen arazi toplulaştırma projelerinde parselasyon planları, sulama kanaletleri ve tarla içi yol ağları harita mühendisliği ekipleri tarafından projelendirilir.