Giresun Cins Değişikliği & Kat Mülkiyetine Geçiş Kapsamlı Rehberi

Merkez Harita Bürosu (Teyyaredüzü, Gedikkaya, Aksu) ve Bulancak Harita Bürosu (Güzelyalı, İhsaniye) ilçelerindeki modern sahil rezidans ve konut şantiyelerinden; Giresun 1. ve 2. Organize Sanayi Bölgelerindeki (Bulancak / Espiye Harita Bürosu) dev fındık kırma, entegre gıda ve paketleme fabrikalarına; Kümbet ve Bektaş yaylalarındaki turistik dağ evleri ve otellere kadar uzanan Giresun arenasında; o dev bina fiziken bitmiş olsa bile, tapunuzda (devlet arşivinde) o yapı hala görünmüyorsa dev bir "Kaçak ve Yasal Boşluk" içindesiniz demektir. Tapu senedinizdeki arazinizin (eski) "Fındık Bahçesi", "Tarla" veya "Arsa" olan ham vasfının, harita mühendislerinin sahadaki (uydu/lazer) resmi tespitleriyle (Örn: "Fındık Kırma Fabrikası ve Arsası", "Turistik Yayla Oteli" veya "Kat Mülkiyetli A Blok 10 No'lu Daire") şekline çevrilerek devlet (TAKBİS) kütüğünde resmen güncellenmesine Cins Değişikliği ve Kat Mülkiyetine Geçiş (İskan) denir. Bu harita tescil (kroki) işlemleri bitmeden o yeni fabrikanıza Çoruh EDAŞ'tan (Sanayi indirimli) elektrik bağlatamaz, DOKA/KOSGEB ihracat kredisi alamaz ve o yepyeni dairelerinizi banka konut kredisiyle satışını gerçekleştiremezsiniz.

1. Tapuda Cins Değişikliği (Vasıf Tayini) Nedir ve Giresun'da Neden Yasal Şarttır?

Cins Değişikliği; Tapu kütüğünde kayıtlı olan taşınmazınızın güncel fiziki durumunun (Örn: Çıplak Fındıklık, Yıkık Ahşap Ev), o arsa üzerine yeni (ve Giresun/Bulancak Belediyesinden ruhsatlı) bir tesis (Örn: OSB Fabrikası, Soğuk Hava Deposu) yapıldığında veya mevcut eski bir bina kepçeyle yıkıldığında, son kullanımına uygun olarak tapuda güncellenmesi işlemidir. Örneğin Karadeniz Sahil Yolu üzerinde fındıklığınızı imara açıp dev bir Fındık Entegre Tesisi kurdunuz. Yeni tesisinize ticari abonelik bağlatmak, Belediyeden "İşyeri Açma Ruhsatı" almak ve şirketiniz adına Bankalardan milyonluk yatırım kredisi çekebilmek için LİHKAB mühendisleri kanalıyla bu "Cins Değişikliğinin" Tapu Müdürlüklerinde resmi olarak işletilmesi %100 kanuni bir zorunluluktur.

2. Zemin Tespit Krokisi: Giresun İmar Müdürlüklerinin "İskan Kalkanı"

Giresun Belediyelerindeki (veya OSB Bölge Müdürlüğündeki) cins değişikliğinin (ve yapı kullanım ruhsatının) masa başı memurunca onaylanamamasının en büyük yasal sebebi Zemin Tespit Krokisi (ZTK) şartıdır. Teyyaredüzü'nde yaptığınız o 10 katlı lüks apartmanın; onaylı mimari projeye, imar çekme sınırlarına ve arsanın sınır çizgilerine %100 sadık kalınarak, ana yola veya yan parsele tecavüz edilmeden inşa edildiğini İmar Müdürü nereden bilecek? İşte tam bu noktada LİHKAB / Serbest Harita Mühendisi (SHKM) şantiyeye gider. Dış cephesi tamamen bitmiş o binanın dış konturlarını uydudan (GNSS ve Lazerle) okur. Eğer müteahhit binayı projeden geniş veya yola tecavüzlü inşa etmişse, harita mühendisi bu durumu ZTK krokisine işler. Belediye o binaya kesinlikle "İskan (Oturma) Ruhsatı" VERMEZ. ZTK, kamu ve komşu arazisini işgal etmeyi engelleyen en güvenilir harita röntgenidir.

3. Kentsel Dönüşüm ve "Yapılı İken Yapısız Hale Gelme" (Yıkım Tescili)

Giresun, dik yamaçlarda heyelan riski taşıyan eski binaların kentsel dönüşümle yenilendiği bir şehirdir. Eski ve riskli bir yapıyı yıktırdınız. Arazide moloz bile kalmadı, bomboş toprak var. Ancak tapunuzda orası hala "Ahşap Ev" görünmeye devam eder. O boş arsaya yepyeni, modern bir konut ruhsatı almak için Belediyeye gittiğinizde; "Önce tapudaki o eski yıkık hayalet binayı sildir, burayı Arsa vasfına getir, sonra sana yeni ruhsat verelim" derler. Harita mühendisi arsaya gider, o binanın artık yıkıldığını tespit eder, "Yapısız Hale Gelme (Yıkım) Cins Değişikliği" dosyasını hazırlayarak o hayalet binayı TAKBİS kütüğünden temelli siler.

4. Kat İrtifakından "Kat Mülkiyetine (İskanlı Tapuya)" Geçiş

Giresun Merkez'de yeni bir projeden temelden krediyle daire satın aldığınızda, müteahhit size ilk olarak Kat İrtifakı tapusu verir. Bu, henüz iskanı alınmamış inşaat halindeki bir binanın hissesini aldınız demektir. Bina tamamen bittiğinde (Mühendis ZTK çizip, Belediye İskan verdiğinde), ev sahiplerinin derhal Tapuya giderek bu tapuları "Kat Mülkiyetine (İskanlı Bağımsız Bölüm Tapusu)" çevirmesi zorunludur. Kat mülkiyetine geçmeyen daireler eksik şantiye statüsünde kalır, konut kredisi zor çıkar ve elektrik/su faturaları yüksek şantiye tarifesinden ödenir.

5. Giresun OSB Teşvikleri, DOKA/TKDK ve Cins Değişikliği Şartı

Bulancak 2. OSB'de (ya da kırsalda DOKA/TKDK destekleriyle) dev bir Fındık İşleme Fabrikası kurdunuz. Müfettişlerin bu teşvik hibesini hesaba aktarmak için ilk isteyeceği evrak: "Cins Değişikliği Yapılmış, İskanlı Fabrika Tapusu"dur. Fabrikanızda yüzlerce işçi çalışsa bile tapunuzda hala "OSB Arsası" yazıyorsa devletten 1 kuruş hibe alamazsınız. LİHKAB mühendisi fabrikanın İskan Krokisini çizer, tapu vasfı "Betonarme Fabrika ve Arsası" olarak güncellenir ve teşviklerin kapısı açılır.

6. Sıkça Sorulan Sorular (Giresun Cins Değişikliği & İskan)

Soru: Dükkanımın kolonunu veya taşıyıcı duvarını kesip genişlettim, sonra bunu cins değişikliğiyle tapuya işletebilir miyim?
Cevap: Kesinlikle HAYIR! Taşıyıcı kolon/perde kırmak doğrudan imar kirliliği ve hayati tehlike suçudur. Harita mühendisi binaya geldiğinde projeye aykırılığı görür ve işlemi iptal ederek Belediyeye bildirir. Belediye dükkanı derhal mühürler. Onaylı tadilat ruhsatı olmadan iskanlı binada taşıyıcılarla oynanamaz.

Giresun Merkez, Alucra Harita Bürosu, Bulancak, Çamoluk Harita Bürosu, Çanakçı Harita Bürosu, Dereli Harita Bürosu, Doğankent Harita Bürosu, Espiye, Eynesil Harita Bürosu, Görele Harita Bürosu, Güce Harita Bürosu, Keşap Harita Bürosu, Piraziz Harita Bürosu, Şebinkarahisar Harita Bürosu, Tirebolu Harita Bürosu ve Yağlıdere Harita Bürosu ilçelerindeki; OSB fabrika iskan (ZTK) belgeleri, fındıklık/arsa vasıf dönüşümleri, kentsel dönüşüm yıkım cins değişiklikleri ve Kat Mülkiyetine geçiş süreçleri için; Giresun Harita Mühendisleri (LİHKAB/SHKM) bürolarına sitemiz üzerinden güvenle ulaşabilirsiniz.