İstanbul İmar Danışmanlığı, Yola Terk & Tapu Tashih Rehberi

Kadıköy Harita Bürosu, Beşiktaş Harita Bürosu, Şişli Harita Bürosu ve Bakırköy Harita Bürosu'ün kentsel dönüşüm alanlarından; İkitelli ve Tuzla Harita Bürosu sanayi tesislerine; Boğaziçi sahil şeridinden Silivri Harita Bürosu/Çatalca Harita Bürosu tarım ovalarına uzanan İstanbul; gayrimenkul yatırımının çok karlı ama "2960 Sayılı Boğaziçi Kanunu, İSKİ İçme Suyu Havzaları, Tarihi Yarımada SİT ve 5403 Sayılı Tarım Yasası" açısından son derece dikkat edilmesi gereken bir merkezdir. Arsa ve gayrimenkul mülkiyetinin bu denli değerli olduğu İstanbul'da, E-Devlet senedinizdeki "İmarlı Arsa" veya "Tarla" kelimesine kanarak arsa satın alırsanız; tapuyu aldığınızın ertesi günü o arsanın ortasından Karayolları/Metro Kamulaştırma hattının geçtiğini, Boğaziçi Yeşil Alan Bandına girdiğini, İSKİ Mutlak Koruma Kuşağına takıldığını veya 5403 Sayılı Tarım Kanunu kısıtlamasına denk geldiğini acı bir şekilde öğrenebilirsiniz. Milyonları yatırmadan BİR GÜN ÖNCE yapılması gereken yegane işlem: Harita Mühendisi (İmar Hukuku ve Mülkiyet) Danışmanlığıdır (Due Diligence). İstanbul Belediyelerine ruhsat için başvurduğunuzda; devletin mecbur koşacağı 3 dev operasyon vardır: Yola Terk (Bedelsiz Kamu Bağışı), Yoldan İhdas (Kapanan Eski Yolu Satın Alıp Arsayı Büyütme) ve Yüzölçümü Tashihi (Eski Hatalı Arsa Alanı Düzeltmesi).

1. Yola Terk ve Parka Terk (Kamuya / İlçe Belediyesine Bedelsiz Arsa Bağışlama)

Kadıköy veya Başakşehir Harita Bürosu'de devasa bir konut projesi veya OSB'de fabrika yapmayı düşündüğünüz 10.000 metrekarelik bir arsa satın aldınız. Mimarınız projeyi çizdi, Belediyeye başvurdu. Belediye imar servisi dosyaya bakar: "Sizin arsanız 10.000 m2. Ancak yeni imar planında arsanızın önünden geçen 25 metrelik cadde için 2000 m2 terk var. Ruhsat almak istiyorsanız tapunuzdaki o 2000 m2'lik alanı Bedelsiz Olarak Kamuya Terk Edeceksiniz" der. Buna Yola Terk Tescili denir. LİHKAB mühendisi o 2000 m2'yi tapunuzdan keser, net kalan 8.000 m2 üzerinden inşaat ruhsatınız onaylanır.

2. Yoldan İhdas İşlemi (Kapanan Yolu Alıp Arsayı Büyütme)

Yola Terk'in tam tersi olan Yoldan İhdas (Kapanmış eski bir yolu idareden resmi bedelle satın alma), kentsel dönüşüm bölgelerinde müteahhitlerin arsa kapasitesini artıran en karlı stratejidir. Arsanızın hemen yanından 50 yıl önceden kalma, yeni imar planıyla kapanmış toprak bir yol şeridi geçiyorsa; bu şerit Hazine/Belediye mülkiyetindedir. Harita mühendisiniz komşuluk hakkınızı kullanarak İhdas Krokisi çizer. Encümen kararıyla o kamu arazisini satın alırsınız. Alınan parça Tevhit (Birleştirme) haritasıyla arsanıza eklenir, arsanız genişler ve inşaat hakkınız artar.

3. Yüzölçümü Düzeltme (Tashih) ve İstanbul (Silivri/Çatalca) Tapuları

İstanbul'un kırsal arazilerinde eski kadastrolar ilkel yöntemlerle yapıldığı için tapulardaki m2 hesaplarında çizim hataları vardır. Eski tapuda "50 Dönüm" yazan tarlayı LİHKAB mühendisi GNSS uydusuyla ölçtüğünde arazinin 45 veya 55 Dönüm olduğu ortaya çıkabilir. Sınırlar bozulmamışsa harita mühendisi Kadastro Müdürlüğüne "Yüzölçümü Düzeltme (Tashih) Krokisi" sunar, devlet gerçek alanla tapuyu yeniler.

4. İstanbul'da Gayrimenkul Alımı Öncesi İmar Harita Röntgeni (Due Diligence)

İstanbul'da arsa satın almadan önce bir Harita Mühendisi Danışmanına gidip şu kritik risk taramasını yaptırmalısınız:

• 2960 Sayılı Boğaziçi Kanunu Kısıtlamaları: Öngörünüm ve geri görünüm bölgelerinde yapılaşma yasakları incelenmelidir.
• İSKİ İçme Suyu Havzası Koruma Kuşakları: Ömerli, Terkos ve Büyükçekmece Harita Bürosu mutlak/kısa koruma kuşakları kontrol edilmelidir.
• Tarihi Yarımada ve Boğaziçi SİT Alanları: Koruma amaçlı imar planı kuralları incelenmelidir.
• 5403 Sayılı Tarım Koruma Kanunu: Silivri ve Çatalca tarım arazilerini bölüp hobi bahçesi yapma yasakları incelenmelidir.

5. Sıkça Sorulan Sorular (İstanbul Yola Terk ve Kamulaştırma)

Soru: Belediye arsamdan yola terk yapmamı istiyor, bunu imzalamazsam kamulaştırma bedeli davası açabilir miyim?
Cevap: Hayır! İmar Kanunu gereği kendi talebinizle ruhsat veya ifraz işlemi yaptığınızda yola giden kısmı bedelsiz terk etmek zorundasınız. Yalnızca belediye ruhsat talebiniz yokken gelip arsanızı fiilen işgal edip yol yaparsa kamulaştırmasız el atma davası açabilirsiniz.

İstanbul'un 39 ilçesindeki; arsa yola terk ve ihdas işlemleri, tapu yüzölçümü tashihleri ve gayrimenkul alım öncesi SİT/Boğaziçi/İSKİ/Tarım kısıtlamaları danışmanlığı için İstanbul Harita Mühendisleri (LİHKAB/SHKM) bürolarına sitemiz üzerinden ulaşabilirsiniz.

8. Kuzey Marmara Otoyolu ve Kanal İstanbul Güzergah Haritalaması

İstanbul'un kuzey aksındaki dev ulaşım ve altyapı koridorları ile Kanal İstanbul rezerv yapı alanları; Dron Lidar ve uydu fotogrametrisi teknolojisiyle santimetrik hassasiyette modellenerek imar planlama ve kamulaştırma çalışmalarına altlık oluşturulmuştur.