Stratejik Mühendislik Yaklaşımı ve Sektörel Giriş
📌 Mühendislik & Saha Notu: Yukarıdaki akış şemasını ve infografiği saha çalışmalarınızda veya arşivinizde kullanmak üzere Pinterest panonuza kaydedebilir veya yüksek çözünürlükte görüntüleyebilirsiniz.
Silivri Harita Bürosu ilçesine bağlı Selimpaşa, Gümüşyaka, Semizkumlar, Çanta, Değirmenköy ve Merkez sahil mahalleleri; Marmara Denizi boyunca uzanan 45 kilometrelik sahil şeridi, yazlık siteleri, tarımsal çiftlik arazileri ve kentsel gelişim alanlarıyla İstanbul’un en geniş yüzölçümlü ilçelerinden biridir. Sahil şeridinde arsa sahibi olan veya villa geliştiren mülk sahipleri için en bağlayıcı yasal sınır "3621 sayılı Kıyı Kanunu ve Kıyı Kenar Çizgisi"dir. Kıyı kenar çizgisinden itibaren ilk 50 metre (mutlak sahil şeridi) ve ikinci 50 metrede (günübirlik tesis bandı) yapılaşma yasakları ve katı çekme mesafeleri uygulanmakta; sınır ihlalleri yapının mühürlenmesine ve yıkımına yol açmaktadır. Bu nedenle sahil bandındaki her projenin resmi kıyı kenar çizgisi aplikasyonuyla başlatılması zorunludur. Yanlış konumlandırılan binalar kamu mülkiyeti davalarıyla karşı karşıya kalmaktadır.
Bununla birlikte Selimpaşa ve Gümüşyaka yamaçlarında kil ardalanmalı zemin yapısı sebebiyle aktif heyelan ve şev kayması riskleri bulunmaktadır. Derin kazılarda ve yamaç villa sitelerinde istinat duvarlarının prizmatik deformasyon ölçümleriyle izlenmesi can güvenliği açısından zorunludur. Bölgedeki geniş hisseli yazlık arazilerde ise ifraz yasağına takılmadan kullanım alanlarını netleştirmek için noter onaylı "Rızai Taksim ve Fiili Kullanım Krokileri" tanzim edilmektedir. Harita mühendisleri, parselin hem jeolojik hem de yasal sınırlarını güvence altına alarak mülk sahiplerine kesintisiz rehberlik sunar. Bu çalışmalar Silivri Belediyesi İmar Müdürlüğü ve Kadastro onay süreçlerinde tam uyum sağlar.
Teknik Parametreler, Mevzuat ve Uygulama Karşılaştırma Matrisi
Aşağıdaki mühendislik matrisi, sahada yürütülen jeodezik, fotogrametrik ve kadastral süreçlerin yasal dayanaklarını, standart tolerans limitlerini ve kurumsal onay mercilerini detaylandırmaktadır:
Adım Adım 6 Aşamalı Saha ve Ofis Uygulama Metodolojisi
Başarılı bir ruhsatlandırma, tescil ve hukuki güvence için lisanslı harita mühendisliği ekiplerimiz tarafından uygulanan 6 temel mühendislik safhası şunlardır:
- Resmi Kıyı Kenar Çizgisi ve İmar Paftası Çakıştırması: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı onaylı kıyı kenar çizgisi koordinatları temin edilerek parsel üzerindeki 50 m ve 100 m sahil şeritleri harita mühendislerince incelenir.
- CORS-TR ile Sahilde Kıyı Kenar Çizgisinin Kazıklanması: TUSAGA-Aktif ağına bağlı çift frekanslı GNSS alıcılarıyla kıyı kenar çizgisi sahada beton sınır kazıkları ve boyalarla milimetrik aplike edilir.
- Yamaç Parsellerde Heyelan ve Zemin Plankotesi Üretimi: Eğimli topoğrafyadaki şev basamakları, taban suyu çıkış noktaları ve mevcut istinat duvarları nivo ve total station ile taranarak 3D zemin modeli oluşturulur.
- İstinat Duvarlarına İzleme Prizmaları Montajı: Yamaç kayma riskine karşı betonarme istinat perdelerine 15 metre aralıklarla optik prizmalar yerleştirilerek periyodik sıfır okuması yapılır.
- Hisseli Yazlık Arazide Rızai Taksim Krokisinin Çizimi: Tüm hissedarların payları oranında bağımsız bahçe kullanım alanları, ortak araç yolları ve plaj geçiş koridorları harita mühendisince adil şekilde projelendirilir.
- Noter Onayı ve Silivri Belediyesi Yapı Ruhsatı: Taksim krokisi noter onaylı sözleşmeye bağlanır; kıyı çekme mesafelerine uygun villa projeleri belediyeden ruhsatlandırılarak tescil edilir.
Sahadan Gerçek Proje ve Vaka Analizi
Vaka Analizi: Selimpaşa Sahilinde 8 Hisseli 6.400 m² Parselde Kıyı Kenar ve Rızai Taksim
Selimpaşa sahil bandında denize sıfır 6.400 m² büyüklüğündeki hisseli parselde 8 hak sahibi kendi müstakil yazlık villalarını inşa etmek istemiştir. Parselin denize bakan ön kısmından 3621 sayılı Kanun uyarınca kıyı kenar çizgisi geçmekteydi.
Harita mühendisliği büromuzca kıyı kenar çizgisi sahada aplike edilmiş; ilk 50 metrelik kamuya açık sahil bandı korunarak villalar ikinci 50 metrelik alanda konumlandırılmıştır. Parsel 8 eşit müstakil kullanım bahçesine (her biri 650 m²) ve 1.200 m² ortak yeşil alan/yola bölünerek Rızai Taksim Krokisi tanzim edilmiştir. Silivri 1. Noterliği’nde tüm paydaşlarca imzalanan taksim sözleşmesiyle mülkiyet ihtilafları çözülmüş ve Silivri Belediyesi’nden ruhsatlar eksiksiz alınmıştır. Şev kayma riskine karşı kurulan 12 prizmalı deformasyon ağıyla inşaat güvenle tamamlanmış ve kıyı koruma bandı titizlikle korunmuştur.
Hukuki Boyut, Yargıtay & Danıştay Kararları ve Mevzuat Analizi
Kıyı alanlarındaki uygulamalar, Anayasa’nın 43. maddesi (Kıyılardan Yararlanma), 3621 sayılı Kıyı Kanunu ve Kıyı Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmelik hükümlerine tabidir. Kıyı kenar çizgisi içinde kalan özel mülkiyet iddia edilemez ve hiçbir kalıcı yapı inşa edilemez. Sahil şeridi kamunun ortak kullanımına açık tutulmak zorundadır.
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu’nun 2021/3920 E. sayılı kararında; "Kıyı kenar çizgisinin kesinleşmesinden sonra kıyıda kalan yapıların kazanılmış hak doğurmayacağı, belediyelerce verilen ruhsatların iptal edilerek kıyıdaki dolgu ve kaçak imalatların yıktırılmasının zorunlu olduğu" hükme bağlanmıştır. Bu nedenle sahil projelerinde onaylı harita mühendisi aplikasyon krokisi hayati önem taşır ve olası tazminat davalarının önüne geçer.
Bölgesel Dinamikler, Zemin Şartları ve Yerel Yönetim Uygulamaları
Silivri ilçesi; Selimpaşa, Gümüşyaka, Semizkumlar, Çanta, Kavaklı, Ortaköy ve Merkez mahallelerini kapsar. Sahil boyunca gevşek kumsal ve yamaçlarda killi-siltli zemin formasyonları bulunur. Silivri Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ile Silivri Kadastro Birimi, kıyı şeridindeki tüm projelerde kıyı kenar çizgisi aplikasyon tutanağını zorunlu tutmaktadır. Bölgedeki tarımsal nitelikli arazilerde ise Toprak Koruma Kurulu kararları dikkatle takip edilmelidir. Yaz aylarında nüfusun katlanması altyapı ve yol sınırlarının korunmasını zorunlu kılar.
Yatırımcılar, Müteahhitler ve Mülk Sahipleri İçin 5 Kritik Tavsiye
- Denize Yakın Parsellerde Kıyı Kenar Çizgisi Çapını Alın: Arsa alırken tapunun kaç metresinin kıyı kenar çizgisi içinde kaldığını resmi kadastro çapıyla teyit edin.
- Yamaç Parsellerde İstinat Duvarı Deformasyonunu Ölçtürün: Selimpaşa ve Gümüşyaka yamaçlarında toprak kayması riskine karşı istinat prizma okumalarını ihmal etmeyin.
- Hisseli Arazilerde Noter Onaylı Rızai Taksim Yapın: İleride hissedarlar arasında bahçe sınırı veya yol kavgası çıkmaması için harita krokili sözleşme düzenletin.
- Kıyı Koruma Bandında Sadece Sökülür Takılır İmalat Planlayın: İkinci 50 metrede ancak ahşap iskele, gölgelik ve sökülebilir günübirlik tesislere izin verildiğini unutmayın.
- LİHKAB ile Sınır Köşe Kazıklarını Çaktırın: Komşu parsellerle tel çit tecavüzü yaşamamak için lisanslı harita bürosuna aplikasyon yaptırın.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kıyı Kenar Çizgisi nedir ve kim tarafından belirlenir?
Deniz, göl ve akarsuların kıyı şeridini belirleyen sınırdır; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Valilik Kıyı Komisyonu tarafından tespit edilir.
Kıyı kenar çizgisinden itibaren inşaat mesafesi ne kadardır?
İlk 50 metrede hiçbir yapı yapılamaz (tamamen kamuya açık); 50-100 metre arasında ise sadece günübirlik turizm tesisleri yapılabilir.
Silivri’de hisseli tarlada rızai taksim krokisi nasıl yapılır?
Harita mühendisi parseli ölçer, hissedarların paylarına göre fiili kullanım sınırlarını çizer ve tüm ortakların imzasıyla noterde tescil edilir.
Heyelan bölgesinde zemin deformasyon izlemesi nasıl çalışır?
İstinat duvarlarına ve yamaç zeminine yerleştirilen optik prizmalar robotik total station ile okunarak milimetrik kaymalar raporlanır.
Rızai taksim sözleşmesi tapu kütüğüne işlenir mi?
Tapu sicilinde hisseler değişmez ancak noter sözleşmesi şerhler hanesine işletilerek üçüncü kişilere karşı hukuki bağlayıcılık kazanır.
Kıyıda kalan tescilli tapulu arsalar kamulaştırılır mı?
Kıyı kenar çizgisi içinde kalan özel mülkiyetli alanlar kamu yararı gereği Hazine adına tescil edilir veya tazminat davalarına konu olur.
BiHaritacı Teknik Yayın Kurulu
HKMO & TKGM Mevzuat İncelemeBu teknik rehber ve kılavuz; TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) mesleki mevzuatları, 3194 sayılı İmar Kanunu, 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu ve TKGM yönergeleri doğrultusunda BiHaritacı Mühendislik ve Araştırma Kurulu tarafından titizlikle incelenip güncellenmektedir.
BiHaritacı İstanbul Yetkili Büroları
İstanbul genelinde arsa aplikasyonu, cins değişikliği, ifraz-tevhit ve imar projeleriniz için ilçenize atanmış lisanslı LİHKAB ve yetkili harita mühendisine direkt bağlanın:
