İzmir Selçuk Cins Değişikliği & Kat Mülkiyeti Rehberi
Selçuk Cins Değişikliği & Kat Mülkiyeti — Haritacı Zekai Canlı AI
Aplikasyon, tarla ifrazı ve kadastro mevzuatını sorun, anında yanıt alın.
İzmir ilinin kentsel dönüşüm ve inşaat sektöründe öncü ilçelerinden Selçuk lokasyonunda tamamlanan her yapının tapu kaydında resmi hüviyetine kavuşması için Cins Değişikliği (Cins Tashihi) işlemi yapılması şarttır. Bir gayrimenkulün tapu kütüğündeki niteliğinin (örneğin arsa, tarla, bağ) fiili durumuna uygun olarak 'kargir bina', 'apartman', 'fabrika' veya 'kat mülkiyeti kurulu mesken' haline getirilmesi, mülk sahibinin yasal güvencesini sağlar ve taşınmazın piyasa değerini doğrudan artırır.
Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) Sonrası Kat Mülkiyetine Geçiş Aşamaları
Selçuk Belediyesi'nden inşaat tamamlandıktan sonra alınan Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) tek başına tapu kaydını otomatik olarak değiştirmez. Vatandaşların en büyük yanılgılarından biri, belediyeden iskan alındığında tapunun da kendiliğinden kat mülkiyetli hale geldiğini düşünmeleridir.
İskan belgesi alındıktan sonra yetkili harita mühendisimiz devreye girer. Mimari proje, vaziyet planı ve bağımsız bölüm planları incelenerek arazide binanın projeye ve oturum tabanına uygunluğu kontrol edilir. Hazırlanan Cins Değişikliği Tescil Bildirimi (Beyanname) ve teknik dosya, yetkili LİHKAB ve Kadastro Müdürlüğü kontrollerinden geçerek Tapu Müdürlüğü'ne iletilir. Tapu kütüğündeki 'arsa' şerhi kaldırılarak her daire ve dükkan için ayrı ayrı 'Kat Mülkiyeti Tapusu' tescil edilir.
Tarımsal Taşınmazlarda Vasıf Değişikliği (Tarla, Bağ, Bahçe ve Sera)
Cins değişikliği yalnızca binalarla sınırlı değildir; Selçuk ilçesinin kırsal mahallelerindeki tarımsal araziler için de büyük önem taşır. Tapuda 'ham toprak' veya 'kuru tarla' olarak tescilli bir arazinin; üzerine dikilen meyve fidanları, kurulan zeytinlikler veya inşa edilen modern örtüaltı seralar doğrultusunda tapu vasfının güncellenmesi mümkündür.
Bu işlem için İl/İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü teknik ekiplerince arazide inceleme yapılarak 'Tarımsal Vasıf Değişikliği Uygunluk Raporu' düzenlenir. Ardından harita mühendisimizin tanzim edeceği teknik krokilerle tapu sicilinde tarla vasfı 'bahçe', 'zeytinlik' veya 'sera' olarak tescil edilir. Bu vasıf tashihi, devletin tarımsal hibe ve düşük faizli kredi desteklerinden yararlanmanın ön koşuludur.
Cins Tashihi Yapılmamasının Doğuracağı Hukuki, Mali ve İpotek Engelleri
Selçuk sınırları içindeki yapınızda cins değişikliği yaptırmadığınız takdirde karşılaşacağınız ciddi riskler şunlardır:
- Banka Kredisi Engeli: Bankalar, kat mülkiyetine geçmemiş ve tapuda hala arsa paylı (kat irtifaklı) görünen yapılara konut veya ticari kredi verirken ciddi ekspertiz kesintileri uygulamakta veya krediyi tamamen reddetmektedir.
- DASK ve Doğal Afet Tazminatları: Tapuda bina görünmeyen yapılar için düzenlenen Doğal Afet Sigortası (DASK) poliçelerinde hasar durumunda arsa payı karmaşası yaşanmakta, hak sahipleri eksik tazminat riskiyle karşılaşmaktadır.
- Emlak Vergisi Cezaları: Arsa vergisi ile bina vergisi arasındaki matrah farkından ötürü belediyeler geriye dönük faizli bina vergisi cezası tahakkuk ettirebilmektedir.
- Satış Zorluğu: Bilinçli gayrimenkul yatırımcıları tapuda arsa görünen taşınmazları satın almaktan çekinmekte, bu durum mülkünüzün satış kabiliyetini düşürmektedir.
2026 Yılı Selçuk Cins Değişikliği Harçları ve Mühendislik Ücretleri
Cins değişikliği işlemlerinde toplam maliyet iki ana kalemden oluşur: Harita mühendislik dosya hazırlama bedeli ve devlete ödenen resmi harçlar (TKGM Döner Sermaye Harcı ve Tapu Harçları). Mühendislik ücretleri HKMO asgari ücret tarifesine göre; yapının taban alanı, kat adedi ve bağımsız bölüm sayısına bağlı olarak hesaplanır. Çok daireli apartmanlarda daire başına düşen maliyet son derece ekonomik seviyelere gerilemektedir.
BiHaritacı İle Selçuk Taşınmazınızın Cins Tashihini Hemen Tamamlayın
Binanızın veya tarım arazinizin resmi tapu vasfını güvenle tescil ettirmek, kat mülkiyetine sorunsuz geçmek için Selçuk yetkili harita mühendislerimiz tüm dosya ve resmi kurum takibini sizin adınıza yürütmektedir. İskan belgeniz veya tapu kaydınızla hemen bize ulaşarak işlemlerinizi başlatabilirsiniz.
❓ Selçuk Cins Değişikliği & Kat Mülkiyeti Sıkça Sorulan Sorular
İnşaatı tamamlanıp Selçuk Belediyesi'nden yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınan binalar için yetkili harita mühendisimiz mimari projeyi ve vaziyet planını inceler. Düzenlenen tescil bildirimi ve cins değişikliği dosyası Kadastro Müdürlüğü veya yetkili LİHKAB üzerinden Tapu Müdürlüğü'ne iletilerek tapu kütüğünde 'arsa' vasfı 'bina / kat mülkiyeti' vasfına tescil edilir.
Cins değişikliği yapılmayan binalar tapuda hala 'arsa' veya 'tarla' olarak göründüğünden bağımsız bölümlere ayrılamaz, kat mülkiyeti kurulamaz, banka konut kredisi kullanımında ekspertiz engeli çıkar, DASK poliçelerinde sorun yaşanır ve emlak vergisi beyanında cezalı tarhiyat riski oluşur.
Evet. Taşınmaz üzerinde fiilen meyve bahçesi, zeytinlik, sera veya fidanlık tesis edilmişse; İl/İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü'nden alınacak uygunluk yazısı doğrultusunda harita mühendisimizin hazırlayacağı teknik dosya ile tapu kütüğünde tarımsal vasıf tashihi yapılabilmektedir.
Gerekli belgelerin (iskan belgesi, DASK, mimari proje) eksiksiz olması durumunda harita mühendisimizin saha incelemesi ve dosya tanzimi 1-2 iş günü sürer. Kadastro ve Tapu Müdürlüğü TAKBİS onay süreciyle birlikte işlem genellikle 3 ila 7 iş günü içerisinde tamamlanır.
📌 Selçuk İlçesindeki Harita Kadastro Hizmetlerimiz
İzmir Selçuk bölgesinde sunduğumuz yetkili mühendislik ve resmi kadastro branşları:
İlçe genelinde tüm resmi harita ve kadastro mühendislik hizmetleri.
Kadastro kayıtlarına göre parsel köşe noktalarının arazide tespiti, kazık çakılmas...
Arsa olarak kayıtlı taşınmazın üzerine inşaat tamamlandığında tapuda 'bina' olarak...
Tek bir parselin ikiye ya da daha fazlaya bölünmesi (ifraz) veya birden fazla komş...
İnşaat ruhsatı başvurusu öncesi zemin etüdü ve topoğrafik kot alımı (plankote), me...
Hassas RTK/PPK GNSS destekli endüstriyel dronlar ile havadan fotogrametrik haritac...
Parselin imar durumu sorgusu, yapılaşma koşullarının analizi, kadastro-imar uyuşma...
5368 sayılı Kanun kapsamında yalnızca Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Bürolar...
