Başakşehir İkitelli OSB ve Triko Dokumacılar Sanayi Sitelerinde 3194 Sayılı Kanun Tevhit/İfraz, Yola Terk ve As-Built İskan Haritası

Stratejik Mühendislik Yaklaşımı ve Sektörel Giriş

TEKNİK SÜREÇ İNFOGRAFİĞİ & REHBER

Pinterest'e Kaydet

📌 Mühendislik & Saha Notu: Yukarıdaki akış şemasını ve infografiği saha çalışmalarınızda veya arşivinizde kullanmak üzere Pinterest panonuza kaydedebilir veya yüksek çözünürlükte görüntüleyebilirsiniz.

Başakşehir Harita Bürosu ilçesinde yer alan İkitelli Organize Sanayi Bölgesi (İOSB); Triko Dokumacılar, Demirciler, Metal-İş, İPKAS, Aykosan, Biksan ve Masko gibi 37 ayrı kooperatif sanayi sitesi ve 30 binden fazla işletmesiyle Türkiye’nin ve Avrupa’nın en büyük hafif sanayi üretim üssüdür. Son yıllarda eski küçük atölyelerin birleştirilerek modern çok katlı sanayi plazalarına, akıllı lojistik merkezlerine ve yüksek teknolojili fabrikalara dönüştürülmesi süreci büyük bir hız kazanmıştır. Bu devasa sanayi dönüşümünde, bitişik nizam sanayi parsellerinin 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddeleri uyarınca tevhidi (birleştirilmesi), genişletilen OSB içi yollar için yola terk işlemleri ve komşu parsellerle sınır tashihi en temel harita mühendisliği süreçleridir.

Sanayi yapılarında ağır vinç yolları, yüksek tonajlı zemin betonları, trafo merkezleri ve yangın kaçış koridorları parsel sınırlarına sıfır toleransla inşa edilmek zorundadır. İnşaat tamamlandığında Başakşehir Belediyesi ve İkitelli OSB Başkanlığı İmar Müdürlüğü tarafından talep edilen 3D Lazer Taramalı As-Built (Yapı Tatbikat) Haritaları, binanın ruhsatlı mimari projesine uygunluğunu, çekme mesafelerini ve saçak taşmalarını belgeleyerek Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân) alınmasını sağlar.

Teknik Parametreler, Mevzuat ve Uygulama Karşılaştırma Matrisi

Aşağıdaki mühendislik matrisi, sahada yürütülen jeodezik, fotogrametrik ve kadastral süreçlerin yasal dayanaklarını, standart tolerans limitlerini ve kurumsal onay mercilerini detaylandırmaktadır:

Adım Adım 6 Aşamalı Saha ve Ofis Uygulama Metodolojisi

Başarılı bir ruhsatlandırma, tescil ve hukuki güvence için lisanslı harita mühendisliği ekiplerimiz tarafından uygulanan 6 temel mühendislik safhası şunlardır:

1. İOSB Kooperatif ve Tapu Mülkiyet Kayıtlarının İncelenmesi: İkitelli OSB Başkanlığı ve Başakşehir Tapu Müdürlüğü arşivlerinden kooperatif hisseleri, imar çapı, trafo irtifakları ve güncel parselasyon durumu tetkik edilir.
2. Saha Jeodezik Sınır Tespiti ve Sayısal Röleve: TUSAGA-Aktif ağına bağlı çift frekanslı GNSS ve milimetrik total station ile mevcut sanayi yapılarının köşe noktaları, sundurma ve duvarları ölçülür.
3. Tevhit, İfraz ve Yola Terk Değişiklik Tasarım Dosyası: İOSB imar planı yapılaşma şartlarına (Emsal, TAKS, Hmax) uygun olarak parseller birleştirilir; genişletilen sanayi yollarına terk edilecek kısımların dengeleme hesapları yapılır.
4. İOSB Yönetim Kurulu ve Belediye Encümen Onayı: Hazırlanan harita mühendisliği dosyası İkitelli OSB Yönetim Kurulu ve Başakşehir Belediye Encümeni kararıyla onaylanarak tescile hazır hale getirilir.
5. Kadastro Kontrolü ve Tapu Siciline Yeni Sanayi Parseli Tescili: Küçükçekmece Harita Bürosu Kadastro Müdürlüğü kontrol mühendislerince incelenen tescil beyannamesi tapuya gönderilerek tek parça büyük sanayi imar tapusu oluşturulur.
6. Fabrika İnşaatı ve 3D Karasal Lazer As-Built İskan Ölçümü: Kaba inşaat ve cephe kaplamaları bittiğinde 3D Karasal Lazer Tarayıcı ile taranan fabrikanın As-Built krokisi düzenlenerek belediyeden iskân belgesi alınır.

Sahadan Gerçek Proje ve Vaka Analizi

Hukuki Boyut, Yargıtay & Danıştay Kararları ve Mevzuat Analizi

Organize sanayi bölgelerindeki imar ve parselasyon işlemleri, 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu, Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği ve 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine tabidir. OSB sınırları içerisindeki parsel ayırma ve birleştirmelerinde OSB Yönetim Kurulu’nun uygunluk kararı yasal ön şarttır.

Danıştay 6. Dairesi’nin 2021/5120 E. sayılı emsal kararında; "Organize Sanayi Bölgelerinde yapılan tevhit ve ifraz işlemlerinde OSB yönetiminin yetkili olduğu, OSB imar planı bütünlüğünü bozan veya ortak donatı alanlarını daraltan parselasyon kararlarının iptal edileceği, inşaat bitiminde As-Built kontrolü yapılmadan verilen iskânların hukuka aykırı olduğu" hüküm altına alınmıştır.

Bölgesel Dinamikler, Zemin Şartları ve Yerel Yönetim Uygulamaları

Başakşehir ilçesi; İkitelli OSB, İstoç komşuluğu, Ziya Gökalp, Güvercintepe, Şahintepe ve Kayabaşı mahalleleriyle sanayi ve konut gelişiminin merkezindedir. İOSB bünyesindeki 37 kooperatifin kendine özgü mülkiyet ve alt yapı geçmişi bulunması, tevhit işlemlerinde trafo, doğalgaz ve su irtifak haklarının titizlikle incelenmesini zorunlu kılar. Başakşehir Belediyesi ve İOSB İmar Müdürlüğü koordineli denetim yürütmektedir.

Yatırımcılar, Müteahhitler ve Mülk Sahipleri İçin 5 Kritik Tavsiye

• Tevhit Öncesi İOSB Yönetim Kurulu Uygunluk Görüşü Alın: Belediye encümenine gitmeden önce İkitelli OSB Başkanlığı İmar Birimi’nden parsel birleştirme ön onayını mutlaka temin edin.
• Ağır Sanayi Vinç Yollarının Aks Aplikasyonunu Milimetrik Yapın: Tavan vinçlerinin ray montajında kolon akslarının düşeyliğini lazer total station ile kontrol ederek vinç sıkışmalarını önleyin.
• Tır Yanaşma Rampası ve Çekme Mesafelerini Koruyun: Fabrika önündeki yükleme rampalarının parsel çekme sınırını aşmadığını harita mühendisine aplike ettirin.
• Trafo ve Altyapı İrtifak Haklarını Tapudan Kontrol Edin: Sanayi parselleri altından geçen yüksek gerilim veya doğalgaz hatlarının tapudaki irtifak şerhlerini projeye işleyin.
• As-Built Ölçümlerini Cephe Kaplaması Öncesi ve Sonrası Yapın: Taşıyıcı çelik sistemin ve kompozit cephe kaplamalarının yola taşma yapmadığını 3D Lidar ile belgeleyin.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)