Bayrampaşa'da Sanayi ve Toptancı Hal Alanlarının Ticaret-Turizme Dönüşümünde Tevhit/İfraz ve Yola Terk

Bayrampaşa Harita Bürosu'nın Sanayiden Nitelikli Ticaret ve Hizmet Sektörüne Dönüşümü

TEKNİK SÜREÇ İNFOGRAFİĞİ & REHBER

Pinterest'e Kaydet

📌 Mühendislik & Saha Notu: Yukarıdaki akış şemasını ve infografiği saha çalışmalarınızda veya arşivinizde kullanmak üzere Pinterest panonuza kaydedebilir veya yüksek çözünürlükte görüntüleyebilirsiniz.

İstanbul'un Avrupa Yakası'nda, Tarihi Yarımada'ya komşu stratejik konumu, E-5 Otoyolu, O-3 (TEM bağlantı yolu) ve Yenikapı-Atatürk Havalimanı metro hattı ile kesişen merkezi lokasyonu ile Bayrampaşa; geçmişteki yoğun ağır sanayi, döküm, plastik ve tekstil üretim kimliğini hızla geride bırakarak İstanbul'un yeni ticaret, turizm ve finans koridorlarından birine dönüşmektedir. Özellikle Mega Center Kuru Gıda Hali, İstanbul Büyükşehir Belediyesi Toptancı Yaş Meyve-Sebze Hali çevresi, Muratpaşa, Terazidere, İsmetpaşa ve Orta Mahalle aksında eski fabrikalar yıkılarak yerlerini 5 yıldızlı otellere, iş kulelerine, modern lojistik depolara ve karma konut-ofis projelerine bırakmaktadır.

Bu kentsel ve ticari dönüşüm sürecinin en kritik mühendislik ve imar aşaması, eski küçük ve düzensiz sanayi parsellerinin modern büyük projelere elverişli imar parsellerine dönüştürülmesidir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. ve 16. maddelerine göre yürütülen Tevhit (Birleştirme), İfraz (Ayırma), Kamuya Bedelsiz Yola Terk ve Yoldan İhdas işlemleri; parsel sahiplerine hem ciddi bir inşaat alanı (emsal) kazancı sağlamakta hem de belediye encümeni onay süreçlerinin önünü açmaktadır.

1. Tevhit (Birleştirme) ile Emsal ve Ticari Taban Alanı Kazanımı

Bayrampaşa Uygulama İmar Planı notları, sanayi alanlarının "Ticaret + Hizmet (TİCK)" veya "Turizm" fonksiyonuna dönüşümünde ada veya parsel ölçeğinde birleştirmeyi (tevhit) teşvik etmektedir:

• Minimum Parsel Büyüklüğü Şartı: İmar planında otel veya iş merkezi yapabilmek için gereken 2.000 m² - 5.000 m² arası arsa büyüklüğü, yan yana bulunan 3-4 küçük fabrika arsasının tevhidi ile sağlanır.
• Emsal (KAKS) Artış Oranları: Parsel tevhidi yapıldığında plan notlarına göre emsal katsayısı (örneğin 1.50'den 2.00 veya 2.50'ye) kademeli olarak yükselerek yüz binlerce liralık ek inşaat hakkı kazandırır.
• Bodrum Kat ve Otopark Kolaylığı: Birleşik büyük parsellerde çekme mesafeleri optimize edilerek derin kazı iksa alanları ve çok katlı kapalı otopark hacimleri rahatlıkla çözümlenir.

2. Kamuya Bedelsiz Yola Terk ve Yoldan İhdas Operasyonları

Bayrampaşa'da bir projeye yapı ruhsatı verilebilmesi için kadastro parselinin yürürlükteki 1/1000 ölçekli imar planındaki genişletilmiş cadde ve kavşak akslarına uyumlu hale getirilmesi yasal şarttır:

1. İmar İstikamet Rölevesi: Harita mühendisi parselin cephe aldığı yolların genişliğini ve kaldırım sınırlarını ölçerek yol kırmızı kotlarını hesaplar.
2. Yola Terk Tescil Beyannamesi: İmar yolunda kalan kısımlar kamuya bedelsiz terk edilirken, kapanan eski yollar (ihdas) Bayrampaşa Belediyesi'nden satın alınarak parsele dahil edilir.
3. Bayrampaşa Belediye Encümeni Kararı: Hazırlanan harita dosyası İmar Müdürlüğü ve Encümen'e sunularak 3194/15-16 onay kararı çıkartılır.
4. Kadastro ve Tapu Tescili: Dosya Kadastro Müdürlüğü kontrolünden geçerek yeni "İmar Parseli" olarak tapuya tescil edilir.

3. Eski Sanayi Binalarının Yıkımında ve İnşaatında Harita TUS (Fenni Mesuliyet)

Bayrampaşa'nın bitişik nizam sanayi dokusunda yıkım ve temel kazısı esnasında komşu binaların güvenliği için prizma deformasyon izleme ölçümleri yapılır. Yeni plazanın subasman ve kat vizeleri Harita TUS kapsamında harita mühendislerince denetlenir.

4. Sonuç: Bayrampaşa'da İmar ve Parselasyon İşlemlerinizi Güvenceye Alın

Mega Center, Hal çevresi veya Muratpaşa'daki arsa ve fabrikalarınızın otel, plaza veya konuta dönüşümünde tevhit, ifraz ve yola terk dosyalarınızı yetkili harita mühendislik bürolarına hazırlatmanız ruhsat sürecinizi aylarca hızlandırır.

BiHaritacı.com, Bayrampaşa ilçesinde ticari imar parselasyonu, tevhit-ifraz ve encümen onay süreçlerinde uzman yetkili harita mühendislerini parmaklarınızın ucuna getirir. Projeleriniz için platformumuzdan anında teklif alabilirsiniz.

5. Bayrampaşa'da Sanayi Dönüşümünde Tevhit ve İfraz İş Akışı Rehberi

Bayrampaşa'da eski bir fabrikanın iş merkezi, otel veya plazaya dönüştürülmesinde izlenen teknik ve yasal aşamalar:

1. İmar Durum Belgesi ve Çap: Bayrampaşa Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden güncel 1/1000 ölçekli imar planı fonksiyonu ve yapılaşma şartları temin edilir.
2. Kadastro Sınır Tespiti (Aplikasyon): LİHKAB bürosu tarafından parselin fiili sınırları ile tapu kayıtları sahada karşılaştırılır.
3. Tevhit / İfraz Değişiklik Tasarımı: Lisanslı harita mühendisi (SHKMMB) tarafından emsal kazanımlı tevhit ve yola terk folyoları hazırlanır.
4. Belediye Encümeni Kararı: 3194 sayılı İmar Kanunu 15 ve 16. maddelerine göre Bayrampaşa Belediye Encümeni'nden onay kararı alınır.
5. Kadastro Kontrolü ve Tapu Tescili: Gaziosmanpaşa Harita Bürosu Kadastro Müdürlüğü kontrolünden geçen dosya Bayrampaşa Tapu Müdürlüğü'nde yeni ticari parsel olarak tescil edilir.

6. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

7. Bayrampaşa'da Sanayi Dönüşümünde Karşılaşılan Kadastral Engeller ve Çözümleri

Bayrampaşa Muratpaşa, Terazidere ve Mega Center çevresinde fabrika parsellerini birleştirirken karşılaşılan teknik hususlar:

• Eski Fabrika Duvarlarının Sınır Tecavüzleri: Yıllar önce yapılmış fabrika binalarının komşu parsele veya kamu yoluna olan tecavüzleri LİHKAB sınır tespiti ile belirlenir ve tescilli ifraz/yola terk dosyası ile yasal hale getirilir.
• Yeraltı Altyapı Hatlarının Röleveleri: Parsel altından geçen eski sanayi atıksu kanalları, İSKİ ana isale hatları ve İGDAŞ doğalgaz boruları georadar ve yer altı tespit cihazları ile koordinatlandırılarak plankoteye işlenir.
• Çok Katlı Otopark Subasman Vizeleri: Ticaret ve otel projelerinde zorunlu olan 3-4 katlı yeraltı otoparklarının hafriyat iksa kontrolleri Harita TUS kapsamında periyodik olarak yapılır.

Bayrampaşa Sanayi ve Toptancı Hal Çevresinde Ticaret-Turizm İmar Dönüşümü

Eski sanayi siteleri, döküm atölyeleri ve toptancı hal çevresindeki parsellerin modern AVM, otel ve karma ticaret projelerine dönüşümünde parsel ifrazı, tevhidi ve yola terk işlemleri büromuzca yürütülmektedir.

İmar planında öngörülen geniş yol ve kavşak genişletmeleri için kamuya bedelsiz terk haritaları hazırlanır, belediye encümeni kararıyla tapu kütüğüne tescil edilir.

İmar Hamur Kuralı ve Parselasyon Avantajları

Küçük ve geometrisi bozuk sanayi parselleri birleştirilerek yüksek inşaat emsaline (KAKS) sahip verimli yatırım parselleri oluşturulur.

Harita Kadastro Mühendislik Uygulamalarında Dikkat Edilmesi Gereken Yasal ve Teknik Standartlar

Gayrimenkul geliştirme, kentsel dönüşüm, sanayi yatırımları ve tarımsal ifraz süreçlerinde yürütülen tüm harita ve kadastro mühendislik hizmetleri BÖHHBÜY (Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği) standartlarına tam uyumlu olarak ITRF96 koordinat sisteminde gerçekleştirilmelidir. Yetkisiz kişilerce yapılan hatalı sınır belirlemeleri veya plankote kotlandırmaları inşaat aşamasında ruhsat iptali, komşu parsel tecavüzü ve telafisi imkansız maddi tazminat davalarına yol açabilmektedir.

Büromuz, bünyesindeki TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) tescilli uzman mühendis kadrosu, yetkili LİHKAB birimleri, çift frekanslı GNSS uydu alıcıları, insansız hava araçları ve 3D lazer tarama sistemleriyle tüm taşınmaz projelerinizde sıfır hata ve yasal garanti sunmaktadır.

Tescilli Serbest Harita Kadastro Mühendislik Müşavirlik Büromuz (SHKMMB) ile yetkili LİHKAB birimimiz tüm parselasyon, aplikasyon, cins değişikliği, halihazır harita, plankote ve fotogrametri süreçlerinizi en yüksek hassasiyet ve mühendislik güvencesiyle tamamlamaktadır. Gayrimenkul yatırımlarınızı güvence altına almak ve resmi teknik destek almak için uzmanlarımızla iletişime geçebilirsiniz.