Bilecik Cins Değişikliği & Kat Mülkiyetine Geçiş Kapsamlı Rehberi

Türkiye'nin lojistik, sanayi ve madencilik (seramik/mermer) kavşağı olan Bilecik; Bozüyük Harita Bürosu Organize Sanayi Bölgesindeki (OSB) devasa çelik fabrikalardan, Söğüt Harita Bürosu ve Pazaryeri Harita Bürosu'ndeki maden (kil/mermer) işletmelerine, Osmaneli Harita Bürosu (Sakarya nehri kıyısındaki) dev seralardan, merkezdeki yeni apartmanlara (kentsel dönüşüm) kadar hummalı bir inşaat sahasıdır. Ancak, bu yatırımlar tamamlanıp fabrikanın çarkları dönmeye başladığında veya apartman dairesine taşınıldığında, gayrimenkulünüzün tapudaki (TAKBİS) vasfı hala "Arsa, Tarla veya Bağ" olarak kalırsa yasal statüsü eksik demektir. Bu arsa vasfının; devlet, bankalar ve yasalar önünde resmi olarak "Seramik Fabrikası İdari Binası" veya "10 Katlı 40 Daireli Apartman" vasfına (kimliğine) dönüştürülmesi hukuki işlemine Cins Değişikliği (Kat Mülkiyetine Geçiş) denir. Bu geçişin tek teknik aracı ve vazgeçilmez belgesi olan Bağımsız Bölüm Röperli Krokisi (Zemin Tespit Tutanağı), Bilecik sınırlarında sadece Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Büroları (LİHKAB) tarafından E-imzalı olarak üretilebilir.

Bilecik veya Bozüyük Belediyesinden mimarınız aracılığıyla binanızın "İskanını (Yapı Kullanma İzni)" alsanız bile, LİHKAB harita mühendisi "Röperli Kroki" dosyasını hazırlayıp Bilecik Kadastro Müdürlüğüne onaylatmazsa, o binanın "Kat Mülkiyeti" tapuları (daire tapuları) kesinlikle çıkmaz.

1. Bilecik'te İskan Sonrası Cins Değişikliği ve Kat Mülkiyeti Aşamaları

Bozüyük OSB'de bir fabrikanın veya Bilecik merkezde yeni bir sitenin yasal (kat mülkiyetli) tapularına kavuşması 4 ana mühendislik etabından geçer:

1. Belediye İskan (Yapı Kullanma) Çıkışı: Binanın (veya tesisin), belediyeye sunulan onaylı mimari projesine, yangın merdivenine ve sığınak standartlarına tıpatıp uygun inşa edildiği Yapı Denetim kurumu tarafından belgelenerek, (Örn: Bozüyük Belediyesi'nden) Yapı Kullanma İzin Belgesi alınır.
2. Şantiye LİHKAB Ölçümü ve Röperli Kroki Üretimi: Bilecik LİHKAB saha ekibi; total station ve GNSS uydularıyla (Örn: Seramik fabrikasına) gider. Binanın dış (su basman) duvar köşelerini, açık otoparkı, trafo veya güvenlik kulübesini milimetrik ölçer. Şantiye verisi, belediye mühürlü mimari (Autocad) projeyle bilgisayarda çakıştırılır ve zemin sınırlarına uyumluluk kontrolü yapılarak Röperli Kroki tasarlanır.
3. Tapu Kadastro Dijital (TAKBİS) Bildirimi: LİHKAB mühendisi hazırladığı (Z eksenli/katlı) kroki dosyasını şifreli E-İmzası ile doğrudan Kadastro Müdürlüğünün dijital ekranlarına düşürür.
4. Kadastro Onayı ve Tapu Teslimatı: Bilecik Kadastro Müdürlüğü ölçüm/tecavüz kontrolünü bitirir, dosya Tapuya havale edilir. Eski (Toprak Paylı) "Kat İrtifakı" tapuları veya "Arsa" tapusu çöpe atılır; yerine kapı (bağımsız bölüm) numaraları net olan, banka ekspertiz değeri en yüksek "Kat Mülkiyeti" tapuları maliklere dağıtılır.

2. Bilecik Sanayi, Maden ve Konut Sektöründe Cins Değişikliği Türleri

Bilecik'in Ağır Sanayi ve tarım/maden karma yapısı, cins değişikliği (kroki) işlemlerinin sahadaki uygulama ciddiyetini artırır:

• Bozüyük OSB ve Ağır Sanayi Fabrikaları: Vitrifiye, seramik, alüminyum ve plastik boru üretiminde Türkiye'nin kalbi olan Bozüyük OSB'deki (veya karayolu üzerindeki) devasa çelik konstrüksiyonlu fabrikalar. Sanayici, makinelerini alabilmek veya kapasite büyütmek için Ziraat/Vakıfbank'tan (ya da uluslararası fonlardan) kredi çekeceği zaman banka; "Burası tapuda Tarla görünüyor, tesisin Kat Mülkiyetini (Cins Değişikliğini) çıkarın" der. LİHKAB krokisi sanayicinin can suyudur.
• Mermer Ocakları, Kırma Eleme Tesisleri (Söğüt/Merkez Harita Bürosu): Bilecik beji (mermeri) çıkan dağlardaki mermer işletme (fabrika/kesimhane) binalarının ve idari ofislerin, orman/şahıs arazisi üzerinde yasal yapı statüsüne (ve elektrik/su aboneliğine) kavuşması için röperli kroki ve zemin tespitleri şarttır.
• Bilecik Merkez (Kentsel Dönüşüm) Siteleri: Şehrin merkezinde eski evler yıkılıp yerine yapılan yeni apartmanların (altı dükkan/banka olan) yapılarında, LİHKAB mühendisi dükkanın kolonlarının belediye kaldırımına (imar yoluna) santim bile taşmadığını ispatlamak zorundadır. Taşkın varsa Cins Tashihi durdurulur, iskan iptal olur.

3. LİHKAB Harita Mühendisi Röperli Krokiyi Hangi (Kaçak) Durumlarda İptal Eder (Onaylamaz)?

Diyelim ki Osmaneli'nde bir müteahhit; apartmanın onaylı (belediye mühürlü) mimari projesinde "Açık Otopark" veya "Ortak Bahçe" görünen zemin alanı, zemin kattaki (kendi) dükkanına kaçak bir sundurma (veya camekan) ile dahil etti. Veya apartmanın dış cephesindeki istinat duvarını komşunun tarlasına 50 cm taşırarak (tecavüzlü) inşa etti. LİHKAB (Ölçüm) mühendisi bu kanun dışı fiili durumu cihaza yansıdığı an tespit eder ve binanın Cins Değişikliği (Röperli Kroki) dosyasına ASLA E-İmza atmaz (İşlemi REDDEDER). Belediyeden İskan belgesini bir şekilde almış olsanız bile, o kaçak bölümler projeye uygun (yasal) sınırlarına (yıkılarak) çekilmediği sürece Kat Mülkiyeti (Bireysel Daire/Dükkan) Tapularınız kesinlikle ÇIKMAZ.

4. Kat Mülkiyetine Geçişte Bilecik LİHKAB Ofislerinin İstediği Resmî Evraklar

Mal sahiplerinin (Müteahhit veya Fabrika yöneticisinin) cins değişikliği (zemin tespit) işlemini başlatabilmesi için LİHKAB ofisine getirmesi gereken zorunlu dosya içeriği şöyledir:

• İlgili Belediyesinden (Bozüyük, Söğüt, Merkez) ıslak imzalı/mühürlü Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan).
• Belediye İmar servisinden tasdiklenmiş "Aslı Gibidir" mühürlü Mimari Proje (Vaziyet Planları).
• E-Devlet Tapu kaydı ve mülk sahiplerinin (veya Şirket Yetkilisinin) T.C. Kimlik Kartları/İmza Sirküleri.
• İşlemi aracı bir mimar veya emlakçı sürdürecekse Noter Onaylı Özel Harita/Tapu Vekaletnamesi.
• HAYATİ DETAY (DASK): Binadaki/Apartmandaki HER BİR bağımsız bölüm (daire ve dükkan) için ayrı ayrı kesilmiş (kapı numarası doğru olan) Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçeleri. 1 adet dahi DASK belgesi eksik (veya adresi hatalı) olursa, Tapu Sicil Müdürlüğü tüm sitenin kat mülkiyeti tescilini bloke eder.

5. 2026 Yılı Bilecik Cins Değişikliği ve Kroki Fiyatları (HKMO Tarife Sistemi)

Kat mülkiyetine geçiş süreci (Cins Tashihi) ücretleri iki devlet kurumuna ödenir. Birincisi; LİHKAB harita mühendisinin saha ölçümü ve e-imza proje mesuliyeti ücretidir. Bu rakam, Türkiye Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) 2026 yılı Bilecik İl/İlçe katsayısı, o fabrikanın/binanın "Toplam Kapalı İnşaat (Brüt) Alanı" ve binadaki "Daire/Bağımsız Bölüm Sayısına" göre (yazılım üzerinden) yasal ve şeffaf olarak hesaplanır. İkinci masraf kalemi ise, LİHKAB projesi Kadastrodan geçip Tapu Dairesine onaylanmaya indiğinde mal sahibinin telefonuna (SMS) gelen devlete ait "Tapu ve Kadastro (Döner Sermaye) Harcı" makbuzudur.

6. Bilecik Kırsal Turizm (Ekolojik Tesis) Projelerinde Cins Değişikliği (İskan)

Gölpazarı Harita Bürosu, Pazaryeri (Küçükelmalı Tabiat Parkı vb.) ve Osmaneli köylerinde son yıllarda yatırımcılar kırsal (ekolojik) ahşap/taş oteller ve restoranlar kurmaktadır (TKDK hibeleriyle). Ancak bu turizm tesislerinin yasal olarak Turizm Bakanlığından "İşletme Belgesi" alabilmesi ve elektrik aboneliklerini ticari hattan çekebilmesi için; inşaat bitiminde LİHKAB üzerinden Cins Değişikliği yapılması mecburi bir şarttır. Arazideki ahşap bungalovlar, kır lokantası ve otopark alanı tapuya "Kırsal Turizm Tesisi ve Müştemilatı" olarak resmen tescil edilir ve tesis hukuki varlık kazanır.

Bilecik Merkez, Bozüyük, Söğüt, Osmaneli, Pazaryeri, Gölpazarı ve tüm ilçelerindeki Ağır Sanayi (OSB) fabrikalarınız, mermer işletme tesisleriniz, apartman (kentsel dönüşüm) siteleriniz ve kırsal turizm yatırımlarınızın İskan sonrası Cins Değişikliği (Kat Mülkiyetine Geçiş) ve LİHKAB Röperli Kroki süreçlerini en hızlı (problemsiz) şekilde çözmek için; platformumuzdaki Bilecik LİHKAB ve Harita Mühendisleri ofislerimizle güvenle (anında) iletişime geçebilirsiniz.

7. Bilecik Yüksek Hızlı Tren (YHT) ve İstasyon Lojistik Tesisleri Cins Değişikliği

Bozüyük ve Bilecik Merkez, Ankara-İstanbul Yüksek Hızlı Tren (YHT) hattının en kritik (geçiş ve aktarma) istasyonlarına ev sahipliği yapar. Bu istasyonların çevresindeki özel mülk arazilerine yapılan "Soğuk Hava Depoları, Lojistik Aktarma Merkezleri ve Nakliye Garajları" büyük yatırım fonlarıyla inşa edilir. Ancak bu tesislerin TCDD (Devlet Demiryolları) ile resmi (iltisak hattı) anlaşmaları yapabilmesi ve kargo kotaları alabilmesi için, inşaat bitiminde binaların "Tarla" vasfından çıkarılıp "Lojistik Tesis ve Depo" olarak Cins Değişikliğinin yapılması kanuni zorunluluktur. Harita mühendislerinin hazırladığı zemin tespit krokisi, deponun (ve tır parkının) TCDD sınırlarına (Demiryolu koruma bandına) tecavüz etmediğini de %100 ispatlar.