Bozüyük OSB Sanayi Parselleri: Fabrika Aplikasyonu, Tevhit & Cins Değişikliği Rehberi

Bilecik'in sanayi ve üretim kalbi olan Bozüyük Harita Bürosu Organize Sanayi Bölgesi (Bozüyük OSB), seramik, vitrifiye, ambalaj, kimya ve lojistik sektörlerinde Türkiye'nin en stratejik sanayi üslerinden biridir. İstanbul, Bursa ve Eskişehir lojistik aksının kesişim noktasında bulunan Bozüyük'te yeni bir fabrika yatırımı, depo inşası veya kapasite artırımı planlayan sanayiciler için harita mühendisliği hizmetleri, inşaatın temelinden tapu tesciline kadar her aşamada yasal bir zorunluluktur.

Bu teknik kılavuzda; Bozüyük OSB ve çevre sanayi alanlarında (Dodurga, Poyra, Kovalı) arsa tevhidi, prefabrik ve çelik karkas fabrika aks aplikasyonu, subasman kotu tespiti ve iskan sonrası tapuda Fabrika Cins Değişikliği süreçlerini adım adım inceliyoruz.

Bozüyük OSB’de Fabrika İnşaatı Öncesi Kadastro ve Harita Aşamaları

TEKNİK SÜREÇ İNFOGRAFİĞİ & REHBER

Pinterest'e Kaydet

📌 Mühendislik & Saha Notu: Yukarıdaki akış şemasını ve infografiği saha çalışmalarınızda veya arşivinizde kullanmak üzere Pinterest panonuza kaydedebilir veya yüksek çözünürlükte görüntüleyebilirsiniz.

Bozüyük OSB Yönetim Kurulu ve Bozüyük Belediyesi İmar Müdürlüğü yetki sahasında kalan sanayi parsellerinde ruhsat alabilmek için ilk yapılması gereken işlem, parselin kadastral sınırlarının ve zemin topoğrafyasının eksiksiz modellenmesidir.

1. Parsel Tevhidi (Birleştirme) ve OSB İmar Çapı

Büyük ölçekli sanayi tesislerinde, yatırım planının gerektirdiği kapalı alan ihtiyacını karşılamak amacıyla yan yana bulunan iki veya daha fazla parselin birleştirilmesi (tevhit) gerekir. Harita mühendisi tarafından hazırlanan Tevhit Beyannamesi ve Değişiklik Tasarımı, Bozüyük OSB Bölge Müdürlüğü'nün teknik onayına sunulur. Onaylanan dosya Kadastro Müdürlüğü kontrolünden geçerek Tapu Müdürlüğü'nde tek bir müstakil sanayi parseli olarak tescil edilir.

2. Şantiye Hâlihazır Haritası ve Hafriyat Kübajı

Sanayi tesislerinin zemin oturumu geniş alanlara yayıldığı için arazideki kot farkları temel maliyetini doğrudan etkiler. GNSS RTK ve robotik Total Station ile arazinin Sayısal Yükseklik Modeli (DEM) çıkarılır. Üretilen Plankote Haritası ile kazı-dolgu (kübaj) hesapları yapılarak hafriyat fazlalığı veya dolgu ihtiyacı metreküp bazında kesinleştirilir.

Prefabrik ve Çelik Fabrikalarda Kolon Aks Aplikasyonunun Önemi

Sanayi binalarında kullanılan prefabrik betonarme kolonlar veya çelik taşıyıcı sistemler milimetrik toleransla monte edilir. Klasik inşaat yöntemleriyle yapılan hatalı ip çekmeler veya şerit metre ölçümleri, fabrika montajında telafisi imkansız krizlere yol açar.

• Aks Çakımı ve Ankraj Plakaları: Harita mühendisi, mimari ve statik projedeki kolon akslarını şantiye sahasına elektronik Total Station cihazlarıyla milimetre hassasiyetinde çakar. Temel soketlerinin ve ankraj bulonlarının projeye birebir oturması sağlanır.
• Subasman Kotu ve Yol Kotu Tespiti: Fabrika zemin kotunun (±0.00 kotu), OSB imar planında belirlenen yol kotuna ve tretuvar seviyesine göre hassas nivo veya total station ile bağlanması gerekir. Yanlış verilen bir subasman kotu, fabrikanın tır rampalarını, yükleme körüklerini ve su drenajını kullanılamaz hale getirebilir.
• Subasman Vizesi (Belediye/OSB Onayı): Temel beton dökümünden önce harita mühendisinin hazırladığı Subasman Kotu Tespit Krokisi ile OSB yetkililerince sahada vize işlemi tamamlanır.

Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) Sonrası Fabrika Cins Değişikliği

İnşaatı tamamlanan sanayi tesisinin hukuken "bina" vasfı kazanabilmesi ve banka kredileri, sanayi sicil belgesi ile yatırım teşviklerinde sorunsuz kullanılabilmesi için tapudaki cinsinin 'Arsa' vasfından 'Fabrika, İdari Bina ve Müştemilatı' vasfına dönüştürülmesi şarttır.

Cins Değişikliği Başvuru ve Tescil Süreci

1. LİHKAB Başvurusu: Yapı kullanma izin belgesi (iskan) alan fabrika sahibi, Bozüyük'e bakan yetkili Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Bürosu'na (LİHKAB) başvurur.
2. Vaziyet Planı ve Bağımsız Bölüm Krokisi: Harita mühendisi tamamlanan fabrikanın parsel içerisindeki dış sınırlarını, çekme mesafelerini ve trafo/güvenlik kulübesi gibi eklentilerini ölçerek resmi Tescile Esas Cins Değişikliği Beyannamesi hazırlar.
3. Tapu Tescili: Dosya Kadastro Müdürlüğü kontrolünden sonra Bozüyük Tapu Müdürlüğü'ne iletilir. Harç ödemelerinin ardından tapu senedindeki nitelik resmen 'Fabrika' olarak güncellenir.

Gerçek Saha Vakası: Bozüyük OSB’de 24.000 m² Seramik Deposunda Aks Kaymasının Önlenmesi

Proje: Bozüyük OSB 2. Kısım'da inşa edilen 24.000 m² kapalı alana sahip seramik ve vitrifiye lojistik deposunun prefabrik montajı sırasında yüklenici firmanın kendi ekibiyle yaptığı ölçümlerde 14 nolu kolon aksında 11 cm açısal kayma oluştuğu fark edilmiştir.

Mühendislik Çözümü: BiHaritacı teknik ekibimiz şantiyeye yönlendirilmiş, tüm parsel köşe koordinatları ITRF96 sisteminde CORS-TR ile yeniden sıfırlanmıştır. 96 adet kolon aksı robotik Total Station ile 2 milimetre hassasiyetle aplike edilmiş, soket temelleri düzeltilerek çatı makaslarının oturmaması riski 48 saat içinde tamamen ortadan kaldırılmıştır.

Sanayi Tesislerinde Harita Mühendisliği İhmalinin 4 Ağır Sonucu