Bursa İmar Danışmanlığı, Yola Terk & Tapu Tashih Rehberi

Bursa; Nilüfer Harita Bürosu ve Osmangazi Harita Bürosu'de kentsel dönüşüm rantının milyon dolarları bulduğu, İnegöl Harita Bürosu ve Demirtaş (DOSAB) gibi dev sanayi bölgelerini barındıran, Gemlik Harita Bürosu ve Mudanya Harita Bürosu sahilleri ile Uludağ (Milli Park) ekolojik/sit alanlarının iç içe girdiği gayrimenkul yatırımının "En Zirve (ve en tehlikeli/yasaklı)" arenasıdır. Arsa ve sanayi mülkiyetinin bu denli değerli olduğu Bursa'da, E-Devlet (WebTapu) senedinizdeki "İmarlı (Boş) Arsa" veya "Zeytinlik" yazısına (ya da emlakçının vaatlerine) kanarak dev bir fabrika arazisi, otel (villa) arsası veya kentsel dönüşüm (site) parseli satın alırsanız; tapuyu (ve trilyonluk kaporayı) devraldığınızın ertesi günü o arsanın Kıyı Kenar Çizgisine (Sit Yasağına), Orman/Uludağ Tahdit Sınırına, Zeytincilik Kanununa veya Karayolları istimlakine (kamulaştırmasına) denk geldiğini (ve tek bir çivi bile çakamayacağınızı) acı bir sürprizle öğrenebilirsiniz. Milyonları yatırmadan BİR GÜN ÖNCE, masanızda olması gereken yegane (hukuki ve teknik) rehber: Harita Mühendisi (İmar Hukuku ve Mülkiyet) Danışmanlığıdır (Due Diligence). Bursa Belediyelerine (veya Çevre Şehircilik İl Müdürlüğüne) dev İnşaat (Site/Fabrika) Ruhsatı için başvurduğunuzda; devletin (LİHKAB/SHKM evraklarıyla) mecbur koşacağı (Tapu Kesim/Cerrahi) 3 dev operasyon (hukuki kural) vardır: Yola Terk (Bedelsiz Kamu Bağışı), Yoldan İhdas (Kapanan Eski Yolu/Hazineyi Satın Alıp Arsayı Büyütme/Devleştirme) ve Yüzölçümü Tashihi (Hatalı Alan/Tapu Düzeltmesi).

1. Yola Terk ve Parka Terk (Kamuya / Belediyeye Bedelsiz Arsa Bağışlama)

Nilüfer'de (Özlüce veya Balat'ta) süper lüks bir Rezidans / AVM karma projesi (veya İnegöl'de Fabrika) yapmayı düşündüğünüz 10.000 metrekarelik devasa bir (imarlı) arsa satın aldınız. Mimarınız rezidansı (projeyi) çizdi, Bursa Belediyesine (Ruhsata) başvurdu. Belediye harita (ve imar) servisi dosyaya bakar ve şöyle der: "Sizin arsanız (tapuda senedinde) 10.000 m2. Ancak bölgeden geçen yeni (1/1000) Uygulama İmar (Çap) Planında, arsanızın tam ortasından veya önünden (2000 metrekarelik kısmını kesen) 35 metrelik yeni bir asfalt bulvar (veya yeşil alan/park) geçiyor. Eğer bu Rezidansa (temel/ruhsat) kazı izni almak istiyorsanız, tapunuzdaki o (Milyon dolarlık) 2000 m2'lik alanı Hiçbir Ücret, Para veya Tazminat İstemeden, Tamamen Kendi Rızanızla (Rızaen ve Bedelsiz) Bursa Belediyesine / Kamuya Terk Edeceksiniz (Bağışlayacaksınız)." Buna İmar Hukukunda Yola (Kamuya) Terk Tescili denir.

LİHKAB/SHKM harita mühendisi o yola (asfalta) giden 2000 m2'lik parçayı teknik (Koordinat) olarak mevcut (ana) tapunuzdan makaslar (keser). Belediye (Encümen) onaylar, Kadastro teknik kontrolü yapar. Net (Kalan) tapunuz (8.000 m2) olarak (ufalarak) size yeni tapu olarak tescil edilir. Mimarınızın inşa edebileceği "Toplam (Kapalı/Daire) İnşaat Alanı (Emsal Hakkınız - KAKS)" o 10.000 üzerinden değil, kalan (kesilmiş) net (8.000 m2) üzerinden hesaplanarak (inşaat alanı küçülerek) yasal ruhsat onayı çıkar.

2. Yoldan İhdas İşlemi (Kapanan Hazine / Kamu Yolunu Alıp Arsayı Rantla Büyütme)

Yola Terk'in (ufalmanın/kesilmenin) tam tersi (ve çok daha karlısı) olan Yoldan İhdas (Kapanmış / iptal olmuş eski bir devlete/köye ait yolu idareden resmi parayla satın alma), Bursa (Özellikle Nilüfer ve Osmangazi kentsel dönüşüm) bölgesindeki müteahhitlerin arsa kapasitesini (Bina Daire Sayısını ve Yüksekliğini) muazzam derecede katlayan 1 numaralı rant (büyüme) stratejisidir. Bursa Merkezde aldığınız kentsel dönüşüm arsanızın hemen yanından (veya ortasından) 60 yıl önceden kalma, yeni imar (şehircilik) planlarıyla tamamen iptal olmuş (kapanmış), yaban otu/çöp çıkmış taşlık eski bir (toprak/kadastro) yol (şerit) geçiyor olabilir. Bu (çıkmaz/kullanılmayan) şeritler hukuken (Hazine/Milli Emlak veya Bursa Belediyesi) mülkiyetindedir. Harita mühendisiniz, sizin o alana "Sınır (Öncelik) Komşusu" olmanızdan doğan yasal (Şufa benzeri) satın alma haklarını kullanarak size bir İhdas (Kapanan Yolu Açma/Alma) Krokisi çizer. Bursa Milli Emlak veya Belediye Encümeni kararıyla o boş (kamu) arazisini (iptal yolu/şeridi) açık (dış) ihaleye sokulmadan (Doğrudan Emsal/Belediye Rayiç bedelinden) parayla (cuza) satın alırsınız. Alınan bu ekstra (ve stratejik) parça, Tevhit (Birleştirme) haritası/dosyasıyla kendi dev (site) arsanıza (tek tapu olarak) kaynak (yama) yapılır. Arsanızın (yola) cephesi ve inşaat (Rezidans Emsal/Daire) sayınız inanılmaz (milyonluk) oranlarda artar.

3. Yüzölçümü Düzeltme (Tashih) ve Bursa (Karacabey Harita Bürosu/Mustafakemalpaşa Harita Bürosu) Tarım Tapuları

Bursa'nın tarım/ova köylerinde (Karacabey, Mustafakemalpaşa, Yenişehir Harita Bürosu, İznik Harita Bürosu) 1970-1980'lerde yapılan İlk (Grafik) Tesis Kadastrosu o devrin (ilkel şerit metre, zincir ve muhtar/köylü beyanıyla) teknolojisiyle yapıldığı için, bugün dededen/babadan (miras) kalan TAKBİS tapularındaki "Yüzölçümü (Alan / m2)" hesaplarında devasa matematiksel (çizim) hataları vardır. Osmanlı'dan dönme eski tapuda (hudutta) "Doğusu Tepe, Batısı Karasu Deresi" yazar. Tapu (yüzölçümü) hanesinde (Örn: 80 Dönüm) yazar. LİHKAB mühendisi bugün Uzay (GNSS / TUSAGA-Aktif) uydu teknolojisiyle dağdaki o eski (kadim) taş duvarları veya dere sınırlarını lazerle ölçtüğünde, arazinin aslında 60 Dönüm (veya tam tersi 110 Dönüm) olduğu gerçeği ortaya çıkabilir. O tarlanın (eski asırlık) duvar sınırları 40 yıldır hiç bozulmamışsa, kaymamışsa ve ormanla/komşu tarla sahibiyle aranızda Mahkemelik bir (kavga/dava) yoksa; harita mühendisi Bursa Kadastro Müdürlüğüne "Yüzölçümü Düzeltme (Tashih) Krokisi ve Raporu" sunar. Devlet (Kadastro/Tapu Sicil), o eski (1980'lerden kalma) hatalı (m2) miktarını (kütükten) kırmızı kalemle çizer, uydudan çıkan en kusursuz ve gerçek (yeni devasa veya net) alanınızla tapunuzu resmen yeniler.

4. Bursa'da Milyonluk (Sanayi/Rezidans/Otel) Alımı Öncesi İmar Harita Röntgeni (Due Diligence)

Bursa (NOSAB/İnegöl) sanayi alanından dev bir depo yerini veya Nilüfer'de (Rezidans) imarlı bir arsayı satın almadan BİR GÜN ÖNCE, "Sahibinden Acil Satılık 10 Numara İmarlı" ilanlarına (veya süslü emlakçı sözlerine) inanarak trilyonluk banka kaporasını ASLA atmayın. Direkt olarak (ve acilen) bir Bursa Harita Mühendisi Danışmanına (İmar Hukuku Doktoruna) gidip şu hayati (milyonluk) risk/röntgen taramasını (Teknik Fizibilite) mutlaka yaptırmalısınız:

• Sit Alanları (Uludağ/Tarih) ve Mudanya Kıyı Kenar Çizgisi: Gemlik veya Mudanya sahilinden turistik (Villa/Otel) arazi aldınız. Harita danışmanı (ÖÇK paftalarıyla) arazinin koordinatlarını çakıştırdığında, tapunuzun Deniz (Kıyı Kenar) koruma bandına (Mavi Çizgiye) veya Uludağ (Milli Park) Sit Alanına tecavüzlü (tamamen içinde) olduğu ortaya çıkarsa, o milyonluk arazide (Anıtlar/Çevre Kurulu izni olmadan) bir tane bile çivi çakamazsınız (Sit alanında beton yasaktır). Paranızı (%100) çöpe (denize) atmaktan kurtarırsınız.
• Zeytinciliğin Islahı (Korunması) Kanunu ve Orman Tahditi: Mudanya (veya İznik) çevresinde "Zeytinlik" vasıflı yer alıp "Ben buradaki ağaçları (gizlice) kesip (veya söküp) yerine (kaçak) prefabrik (Havuzlu/Bungalov) yaparım" derseniz yanarsınız. Zeytin Kanunu Türkiye'nin en sert kanunlarından biridir. Harita danışmanı size "Zeytinlik alanlarda (İl Tarım/Orman izni olmadan) inşaat yapamayacağınızı" önceden raporlar, sizi savcılıkla (hapis ve ağır para cezasıyla) uğraşmaktan kurtarır.
• Karayolları (D-200 / İzmir-Ankara Yolu) ve Otoyol İstimlaki: Arsanızın tam altından BOTAŞ (Doğalgaz Ana Borusu), TEİAŞ (Yüksek Gerilim) dev hatları (Geçiş İrtifakı/Şerhi) geçiyor olabilir. Veya Karayollarının o bölgeye (Bursa Çevre Yolu / Hızlı Tren bağlantısı için) yapacağı yeni bir Kavşak için (Gelecekte) Kamulaştırma (El Atma) kararı olabilir. İmar Harita Danışmanınız bu (gizli ve tapuda çoğu zaman yazmayan) pürüzleri size resmi raporla (Netcad çakıştırmasıyla) sunar.

5. Sıkça Sorulan Sorular (Bursa Yola Terk ve Kamulaştırmasız El Atma Davaları)

Soru: Bursa (Nilüfer) Belediyesinin hazırladığı (1/1000) İmar Planı, benim yeni alacağım (fabrika/rezidans) arsasının tam ortasından geçen (1500 m2'lik) parçayı "Yola ve Yeşil Alana Terk (Bedelsiz)" yapmamı (ruhsat vermenin tek şartı olarak) benden istiyor. Ben bu "Bedelsiz Kamu Bağışı (Terk/DOP)" kağıdını imzalamazsam, devlete (Bursa Büyükşehir'e) 1500 m2 için (Kamulaştırmasız El Atma) davası açıp milyonlarca liramı (rayiç bedelden) nakit olarak alabilir miyim?
Cevap: İmar Hukuku (ve Danıştay) içtihatları gereği KESİNLİKLE HAYIR, (İdare Mahkemesini de anında/kökten kaybedersiniz) üstelik O binanın/fabrikanın (Temel) ruhsatını da ASLA (o terki imzalayana kadar) alamazsınız! İmar Kanunu çok nettir: Kendi şahsi (ticari/rant) çıkarınız ve karınız için; ifraz, tevhit, bina (inşaat) ruhsatı veya iskan gibi "Değer/Rant Yükseltici" bir İdari (Belediye) işlem (Ruhsat) talep ettiğiniz an; belediyenin arsanızdan geçireceği (planlı) yola (veya parka - DOP oranına kadar) gidecek o 1500 m2'lik kısmı Bedelsiz (Rızaen/Gönüllü) Terk Etmek (Belediyeye Bağışlamak) zorundasınız. (Devlet "Ben sana bu rant/ruhsat iznini veriyorum, sen de bu yolu (halka) vereceksin" der - yasal bir takastır). İdareden (devletten) kamulaştırma parası (arsa tazminatı) alabileceğiniz TEK yasal istisna durum şudur: Siz Bursa Belediyesine (veya Karayollarına) hiçbir "Ruhsat/İnşaat/Tevhit" dilekçesi (veya talebi) vermemişken (Evinizde çayınızı içerken); Belediyenin (asfalt) dozerleri gelip (hiçbir resmi yasal plan, encümen ihdası veya mahkeme istimlak (ödeme) kararı olmadan, size tek bir tebligat dahi yapmadan, %100 izinsiz) sizin o tapulu 1500 m2'nizi (ağaçlarınızı/duvarınızı/tel örgünüzü) kırıp oraya zorla/kaçak Asfalt (Kaldırım) dökmesidir (Yani Fiili Haksız ve Hukuksuz El Atma/Gasp). İşte SADECE o zaman, idareden (devletten) o arsanın (işgal edilen kısmın) güncel piyasa (arsa) değerini ve geriye dönük faizini (Ecrimisil / Yıpranma Tazminatı) çok sağlam bir idare (imar) avukatıyla (LİHKAB harita mühendisi kroki tespiti eşliğinde) idare mahkemesi (ve bilirkişi) kanalıyla devletten (Belediyeden) çatır çatır tahsil edersiniz.

Bursa (Nilüfer, Osmangazi, Yıldırım Harita Bürosu, İnegöl, Gemlik, Mudanya, Karacabey, Mustafakemalpaşa, Gürsu Harita Bürosu, Kestel Harita Bürosu) ilçelerindeki; kentsel (bina/site/fabrika) arsa "Yola Terk ve Kapanan (Belediye/Hazine) Yolunu (İhdas) parayla alma" (Rant/Emsal katlama) stratejileriniz, eski (Karacabey/Ova) tapularının yüzölçümü (tashih) hatalarını (uydudan) düzeltme ve milyon dolarlık (Mudanya/Uludağ/NOSAB) gayrimenkul satın alım öncesi Orman/Göl/Sit/İstimlak kısıtlamaları (Danışmanlık/Due Diligence ve İmar Hukuku) risk taramalarınız için; sitemiz üzerinden bölgenin en tecrübeli (ve donanımlı) Bursa Harita Mühendisleri (LİHKAB/SHKM İmar Danışmanları) ile iletişime geçebilir, trilyonluk (fabrika/site) tapunuzu (ve yatırımınızı) %100 devlet korumalı (hukuki ve mülkiyet kaskolu) hale getirerek güvence altına alabilirsiniz.

8. Gemlik (Togg) ve Teknoloji Sanayi Alanlarında Mülkiyet (Tevhit) Güvencesi

Bursa'nın (Gemlik) bölgesi, Togg (Türkiye'nin Otomobili) fabrikası ve etrafındaki batarya/yan sanayi tedarikçileriyle dev bir teknoloji üssüne dönüşmüştür. Bu stratejik bölgelerde, (devlet teşvikli) dev fabrikalar (Tevhit ile) arazileri birleştirirken (veya Yola/Parka Terk yaparken), harita mühendisleri bu (Özel Statülü) sanayi zonlarında en ufak bir mülkiyet çakışmasına (veya komşu parsel tecavüzüne) mahal vermeden, yatırımların (ve inşaatın) %100 yasal hızla (duraksamadan) ilerlemesini (İmar Hukuku ve Aplikasyon krokileriyle) güvence altına alırlar.