Bilecik'in doğası, çam ormanları ve göletleriyle ünlü ilçesi Pazaryeri Harita Bürosu (Küçükelmalı Tabiat Parkı, Bozcaarmut Göleti, Dereköy) ile meyve bağlarıyla öne çıkan Gölpazarı Harita Bürosu ve Yenipazar Harita Bürosu, son yıllarda İstanbul, Bursa ve Eskişehir'den gelen şehirden kaçış ve hobi bahçesi yatırımlarının odak noktası olmuştur. Doğa içinde bir arsa veya tarla satın alıp tiny house, ahşap bungalov veya konteyner koyarak hafta sonu evi yapmak isteyen vatandaşların en sık düştüğü tuzaklar ise hisseli tapu dolandırıcılıkları, kadastral yol eksikliği ve komşu parsel sınır tecavüzleridir.
Bu teknik kılavuzda; Pazaryeri ve Gölpazarı kırsalında arsa sınır tespiti (aplikasyon), LİHKAB resmi başvuru süreci, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında kadastral yol cephesi şartları, serbest harita mühendislerince hazırlanan Rızai Taksim Krokisi ve 5403 Sayılı Kanun kapsamındaki yasal riskleri adım adım açıklıyoruz.
Pazaryeri ve Gölpazarı’nda Hobi Bahçesi Alırken Kadastro & Aplikasyon Neden İlk Şarttır?
📌 Mühendislik & Saha Notu: Yukarıdaki akış şemasını ve infografiği saha çalışmalarınızda veya arşivinizde kullanmak üzere Pinterest panonuza kaydedebilir veya yüksek çözünürlükte görüntüleyebilirsiniz.
Orman sınırına yakın veya eğimli kırsal topoğrafyada göz kararı yapılan tel çit çekimleri, hemen hemen her zaman komşu parsele ya da Orman Genel Müdürlüğü sınırına tecavüzle sonuçlanır. Tel çit çekmeden önce yetkili Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Bürosu (LİHKAB) aracılığıyla parselin resmi köşe koordinatlarının araziye çakılması zorunludur.
1. LİHKAB ve Kadastro Başvurusunda Gerekli Evraklar
Bilecik genelinde sınır tespiti yaptırmak için gereken belgeler:
- Güncel Tapu Senedi: e-Devlet Web-Tapu üzerinden alınan barkodlu tapu kaydı.
- Kimlik Belgesi: Taşınmaz malikine ait T.C. kimlik kartı. Hisseli taşınmazlarda sadece bir hissedarın başvurusu aplikasyon yapılması için yeterlidir.
- Aplikasyon Harcı: TKGM ve LİHKAB tarifesine göre belirlenen resmi aplikasyon ücreti makbuzu.
2. GNSS CORS-TR ile Milimetrik Kazık Çakımı
Kadastro arşivinden temin edilen tescilli ITRF96 koordinatları arazide santimetre hassasiyetindeki uydu alıcıları (CORS-TR) ile bulunur. Parsel köşelerine boyalı demir borular veya beton taşlar çakılır ve taraflara imzalı resmi Aplikasyon Krokisi teslim edilir. Tel çit çekerken bu kazıkların dışına asla taşılmamalıdır.
Tiny House, Konteyner ve Ahşap Yapı Koyma Şartları (Kırsal İmar Kuralları)
Toplumda yaygın olan 'Tekerlekli Tiny House için imara gerek yoktur, her yere konabilir' algısı büyük bir yanılgıdır. Bilecik İl Özel İdaresi ve Çevre Şehircilik denetimlerinde, taşınmazın tarımsal niteliğini bozan ve kalıcı altyapı (foseptik, beton zemin, elektrik hattı) kurulan tekerlekli yapılar da 3194 Sayılı İmar Kanunu kapsamında kaçak yapı statüsüne sokulabilmektedir.
| İmar ve Kadastro Kriteri | Yasal Zorunluluk (Plansız Alanlar Yönetmeliği) | Bilecik Kırsalı Pratik Uygulaması |
|---|---|---|
| Kadastral Yol Cephesi | En az 25.00 Metre Cephe | Resmi kadastro yoluna cephesi olmayan parsellere bağ evi veya konteyner izni verilmez. |
| Yoldan Çekme Mesafesi | En az 5.00 Metre | Yol genişleme payı için yapı yoldan en az 5 metre içeride konuşlandırılmalıdır. |
| Komşu Parselden Çekme | En az 3.00 Metre | Komşu parsel sınırına 3 metreden fazla yaklaşılamaz. |
| Taban Alanı ve Kat Sayısı | Maksimum %5 Emsal (En fazla 250 m²) | İl Özel İdaresi izniyle bağ evi veya tarımsal yapı statüsünde ruhsatlandırılabilir. |
Kooperatif Hisseli Hobi Bahçesi Tuzakları ve 5403 Sayılı Kanun Riskleri
Pazaryeri ve Gölpazarı köylerinde en büyük tehlike, tarım arazilerinin gayriresmi olarak kooperatif hissesi adı altında 300-500 m²'lik parçalara bölünüp satılmasıdır.
- 5403 Sayılı Kanun Cezaları: 2020 yılında 5403 Sayılı Kanun'a eklenen 20/A ve 21. maddeler uyarınca, tarım arazilerini hisseli olarak bölüp hobi bahçesi haline getirenlere ve tel çit çekenlere 1 yıldan 3 yıla kadar hapis cezası ve ağır idari para cezaları uygulanır.
- Yıkım Kararları: İl Özel İdaresi ekipleri tarafından su basman betonu dökülen veya kalıcı çit çekilen yapılar dozerlerle yıkılmakta ve yıkım masrafı tapu sahiplerinden tahsil edilmektedir.
- Yasal Çözüm (Rızai Taksim Krokisi): Hisseli tapulu müstakil bir parselde kardeşler veya ortaklar araziyi kullanmak istiyorsa, serbest harita mühendisine başvurarak arazinin fiili sınırlarını gösteren Rızai Taksim (Fiili Kullanım) Krokisi çizdirmeli ve tüm hissedarlarla birlikte noterde kullanım sözleşmesi imzalamalıdır.
Gerçek Saha Vakası: Pazaryeri Küçükelmalı Gölet Çevresinde 12 Hisseli Parselde Sınır İhtilafının Çözümü
Uyuşmazlık: Küçükelmalı Göleti yakınında 8.400 m² tarladan noter hissesi alan 4 farklı aile, arazilerini çevre köylünün tavsiyesiyle tel çitle çevirmiştir. Ancak yan parsel sahibi kendi arazisine 8 metre girildiğini belirterek savcılığa tecavüz şikayetinde bulunmuş ve çitler sökülme aşamasına gelmiştir.
Mühendislik Çözümü: BiHaritacı ekibimiz arazide koordinat ölçümü yapmış, mevcut çitlerin kadastro sınırına göre 6.8 metre kayık olduğunu tespit etmiştir. LİHKAB onaylı aplikasyon krokisi çıkarılarak 4 ailenin hisse oranlarına uygun mimari çekme mesafeli Rızai Taksim Planı hazırlanmıştır. Tel çitler doğru sınırlara taşınarak hem dava düşürülmüş hem de her hissedarın bağımsız kullanım alanı güvenceye alınmıştır.
Doğa Arazisi Alırken Düşülen 4 Büyük Yanılgı
- 'Fiili Yol Var, Kadastro Yolu Sayılır' Zannetmek: Arazinin önüne traktör yolu gidiyor olması oranın resmi yol olduğunu göstermez. Komşunun tarlasından geçen bir fiili yol her an kapatılabilir. Resmi imar için parselin tapu kadastro paftasında yol cephesi bulunmalıdır.
- Aplikasyon Yaptırmadan Peşinat Ödemek: Tapudaki parsel ile emlakçının gösterdiği yerin farklı olduğu (parsel kaydırma) durumlar kırsalda çok yaygındır. Satıştan önce harita mühendisine sınır teyidi yaptırılmalıdır.
- Tekerlekli Tiny House'a Hiçbir Şey Yapılamaz Düşüncesi: Çevre Şehircilik ve İl Özel İdareleri, altyapı bağlanan tekerlekli evleri de 'yapı' kapsamına alabilmektedir.
- Tel Çitin Sınırı Belirlediğine İnanmak: Sahanın etrafındaki eski çitler çoğu zaman hatalıdır. Sadece ITRF96 koordinatları hukuken geçerlidir.
Bilecik Harita Mühendislik — Yusuf Kaya
İstiklal Mah. Cumhuriyet Cad. No:6 D:202 Merkez Harita Bürosu / Bilecik
Pazaryeri (Küçükelmalı, Bozcaarmut), Gölpazarı ve Yenipazar kırsalında hobi bahçesi, tiny house arazilerinde sınır kazık çakımı, 25m yol kontrolü ve rızai taksim krokisi için doğrudan Harita Mühendisi Yusuf Kaya'yı arayın.
BiHaritacı Teknik Yayın Kurulu
HKMO & TKGM Mevzuat İncelemeBu teknik rehber ve kılavuz; TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) mesleki mevzuatları, 3194 sayılı İmar Kanunu, 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu ve TKGM yönergeleri doğrultusunda BiHaritacı Mühendislik ve Araştırma Kurulu tarafından titizlikle incelenip güncellenmektedir.
BiHaritacı Bilecik Yetkili Büroları
Bilecik genelinde arsa aplikasyonu, cins değişikliği, ifraz-tevhit ve imar projeleriniz için ilçenize atanmış lisanslı LİHKAB ve yetkili harita mühendisine direkt bağlanın:
