Bursa Orhangazi İfraz & Tevhit Rehberi
Orhangazi İfraz & Tevhit — Haritacı Zekai Canlı AI
Aplikasyon, tarla ifrazı ve kadastro mevzuatını sorun, anında yanıt alın.
Bursa ilinin arazi hareketliliği yüksek ilçelerinden Orhangazi sınırları içerisinde büyük bir arsayı müstakil parsellere bölmek (ifraz) ya da yan yana bulunan birden fazla parseli tek bir büyük inşaat adasında birleştirmek (tevhit), imar hukukunun en teknik ve uzmanlık gerektiren sahalarından biridir. 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 15. ve 16. Maddeleri uyarınca yürütülen bu işlemler, arazinizin değerini katbekat artırabileceği gibi hatalı planlamalarda telafisi güç hak kayıplarına yol açabilir.
İfraz (Parsel Ayırma) ve Tevhit (Birleştirme) İşlemleri Nasıl Yapılır?
İfraz; tapu kütüğünde tek bir parsel olarak kayıtlı taşınmazın, imar planı ve mevzuat şartlarına uygun olarak iki veya daha fazla bağımsız parsele bölünerek yeni ada/parsel numaraları almasıdır. Özellikle miras yoluyla intikal eden hisseli taşınmazların müstakil tapuya kavuşturulmasında en etkili çözümdür.
Tevhit ise; birbirine bitişik birden fazla küçük parselin, daha büyük ve rantabl bir inşaat oturum alanı oluşturmak amacıyla tapuda tek bir parsel haline getirilmesidir. Tevhit sayesinde parsellerin çekme mesafeleri optimize edilir, TAKS ve KAKS kullanım alanı genişler ve müteahhitler için yüksek katma değerli proje alanı açılır.
5403 Sayılı Toprak Koruma Kanunu Kapsamında Tarımsal İfraz Normları
Orhangazi ilçesinin kırsal kesimlerinde ve köylerindeki tarım arazilerinin bölünmesinde 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümleri emredici niteliktedir. Tarım topraklarının miras yoluyla kontrolsüz bölünerek ekonomik verimliliğini kaybetmesini önlemek amacıyla kanunda asgari arazi büyüklüğü normları belirlenmiştir:
- Sulu ve Kuru Tarım Arazileri: Asgari 20.000 m² (20 dönüm). Bu büyüklüğün altındaki tarla vasıflı parseller resmi olarak ifraz edilemez.
- Dikili Tarım Arazileri (Bağ, Bahçe, Zeytinlik): Asgari 5.000 m² (5 dönüm).
- Örtüaltı Tarım (Sera Sahaları): Asgari 3.000 m² (3 dönüm).
Bu normların altında kalan hisseli tarla ve bahçelerde resmi ifraz yapılamamaktadır. Ancak mirasçılar arasındaki fiili kullanım ihtilaflarını sonlandırmak adına yetkili harita mühendisimiz tarafından arazide milimetrik ölçüm yapılarak Rızai Taksim ve Fiili Kullanım Krokisi düzenlenir ve noter kanalıyla yasal bağlayıcılığa kavuşturulur.
Yola Terk, Parka Terk ve Kamuya Terk Haritalarının Tanzimi
Bir imar parselinde inşaat ruhsatı alabilmek veya ifraz yapabilmek için parselin imar planında yolda, yeşil alanda, parkta veya otoparkta kalan kısımlarının kamuya bedelsiz veya bedelli olarak terk edilmesi zorunludur. Harita mühendisimiz tarafından hazırlanan terk krokilerinde, imar yolu kırmızı kotuna göre parsel cepheleri belirlenir. Terk işlemi tamamlanmadan Orhangazi Belediyesi hiçbir yapı ruhsatı düzenlemez.
Orhangazi Belediye Encümeni Kararı ve Kadastro Fen Kontrolü Onay Döngüsü
İfraz ve tevhit dosyası çok aşamalı resmi bir onay sürecinden geçer:
- 1. Harita Mühendislik Projesi: Harita büromuz parselin sayısal sınırlarını alarak ifraz/tevhit folyosunu ve alan hesap cetvellerini tanzim eder.
- 2. Belediye / İl Özel İdaresi Encümen Onayı: Dosya Orhangazi Belediye Encümeni'ne (mücavir alan dışında ise İl Özel İdaresi Encümeni'ne) sunulur. 3194 SK 15-16. maddeler uyarınca resmi encümen kararı alınır.
- 3. Kadastro Müdürlüğü Fen Kontrolü: Encümen onaylı dosya Kadastro Müdürlüğü fen elemanlarınca arazide ve büroda teknik kontrole tabi tutulur ve onaylanır.
- 4. Tapu Tescili: Onaylanan tescil bildirimi Tapu Sicil Müdürlüğü'ne intikal ettirilerek eski tapu kütüğü kapatılır ve yeni müstakil parsellerin tapu senetleri mülk sahiplerine teslim edilir.
2026 Yılı Orhangazi İfraz ve Tevhit Mühendislik Maliyetleri
İfraz ve tevhit işlemlerinde maliyet; ayrılacak yeni parsel sayısına, parselin imarlı veya imarsız alanda kalışına, terk alanının büyüklüğüne ve HKMO asgari ücret tarifesine göre şekillenir. Ayrıca belediye encümen harçları, döner sermaye bedeli ve tapu tescil harçları maliyet tablosuna eklenir.
BiHaritacı İle Orhangazi Parselasyon İşlemlerinizi Güvenle Yönetin
Mülkünüzün en verimli şekilde parsellere ayrılması, yola terklerin imar planına en uygun şekilde tanzimi ve belediye encümen süreçlerinin hızla sonuçlanması için Orhangazi uzman harita mühendislerimiz hizmetinizdedir. Parsel bilgilerinizi ileterek anında ön fizibilite ve yol haritası alabilirsiniz.
❓ Orhangazi İfraz & Tevhit Sıkça Sorulan Sorular
İmar planı sınırları içindeki imar parsellerinde; 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili imar planı notlarındaki asgari parsel büyüklükleri ve cephe genişlikleri şartlarına uyulmalıdır. Parselin mutlaka imar yoluna cephesinin bulunması gerekir. Tarım arazilerinde ise 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu'nda belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklükleri normlarına tabidir.
5403 sayılı Kanun uyarınca; sulu ve kuru mutlak tarım arazilerinde asgari 20.000 m² (20 dönüm), dikili tarım arazilerinde (zeytinlik, meyve bahçesi) asgari 5.000 m² (5 dönüm) ve örtüaltı tarım (sera) arazilerinde asgari 3.000 m² büyüklük aranır. Bu büyüklüklerin altındaki tarım arazileri kesinlikle resmi olarak ifraz edilemez ve hisselendirilemez.
Harita mühendisimiz tarafından hazırlanan ifraz-tevhit folyosu, tescil beyannamesi ve kamuya terk krokileri; belediye mücavir alanında Belediye Encümeni'ne, kırsal alanda ise İl Özel İdaresi Encümeni'ne sunulur. 3194 SK 15-16. madde encümen onayından sonra dosya Kadastro Müdürlüğü fen kontrolünden geçerek Tapu Sicil Müdürlüğü'nce yeni parsel numaralarıyla tescil edilir.
Yasal asgari ifraz normlarının altında kalan hisseli taşınmazlarda resmi ifraz yapılamaz. Ancak tüm hissedarların anlaşması halinde harita mühendisimiz tarafından arazide her hissedarın kullanacağı alan milimetrik ölçülerek 'Rızai Taksim ve Fiili Kullanım Krokisi' tanzim edilir. Bu kroki noter tasdikiyle taraflar arasında bağlayıcı mülkiyet sınır sözleşmesine dönüştürülür.
📌 Orhangazi İlçesindeki Harita Kadastro Hizmetlerimiz
Bursa Orhangazi bölgesinde sunduğumuz yetkili mühendislik ve resmi kadastro branşları:
İlçe genelinde tüm resmi harita ve kadastro mühendislik hizmetleri.
Kadastro kayıtlarına göre parsel köşe noktalarının arazide tespiti, kazık çakılmas...
Arsa olarak kayıtlı taşınmazın üzerine inşaat tamamlandığında tapuda 'bina' olarak...
Tek bir parselin ikiye ya da daha fazlaya bölünmesi (ifraz) veya birden fazla komş...
İnşaat ruhsatı başvurusu öncesi zemin etüdü ve topoğrafik kot alımı (plankote), me...
Hassas RTK/PPK GNSS destekli endüstriyel dronlar ile havadan fotogrametrik haritac...
Parselin imar durumu sorgusu, yapılaşma koşullarının analizi, kadastro-imar uyuşma...
5368 sayılı Kanun kapsamında yalnızca Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Bürolar...
